Ольга Миролюбова - Актуальные проблемы жилищного права. Семья и жилище
В связи с особым целевым назначением жилых помещений законом устанавливаются требования, предъявляемые к жилым помещениям. В п. 2–3 ст. 15 ЖК содержатся отсылочные нормы, в которых указано, что требования к жилым помещениям, а также основания и порядок признания помещений непригодными для проживания устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами.
Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В соответствии с указанным нормативным актом жилые помещения должны быть пригодны для постоянного проживания граждан и соответствовать строительно-техническим, санитарноэпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам42.
В самом общем плане требования к жилым помещениям сводятся к следующему:
1) расположение преимущественно в домах, находящихся в жилой зоне в соответствии с зонированием территорий;
2) прочность и надежность несущих конструкций;
3) безопасность для проживающих граждан;
4) обеспеченность инженерными системами (водоснабжение, канализация, вентиляция, отопление, газоснабжение);
5) соответствие инженерных систем установленным нормам и правилам;
6) требования к теплоизоляции и температуре внутри помещений;
7) защита от дождевой и талой воды;
8) наличие лифта в домах свыше 5 этажей;
9) гидро-, шумо-, виброизоляция;
10) инсоляция; обязательность естественного освещения в комнатах и кухнях;
11) требования к минимальным площадям помещений, позволяющим разместить необходимый набор мебели и др. вещей;
12) требования к высоте потолка не менее 2,5 м, в некоторых климатических зонах – 2,7 м;
13) запрет использования помещений подвалов и цокольных этажей для проживания;
14) требования к предельно допустимому уровню (ПДУ) вибрации, шума, предельно допустимой концентрации (ПДК) вредных веществ.
Если какие-либо из указанных требований не соблюдаются, жилое помещение признается непригодным для проживания в соответствии с данным Постановлением.
Жилые помещения должны использоваться по целевому назначению – для проживания граждан (ст. 17 ЖК). Это основное ограничение прав собственников и владельцев жилых помещений, установленное законом, в связи с чем законодатель установил 2 императивных правила:
1) не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств;
2) не допускается использование жилого помещения не по назначению без предварительного перевода его в нежилое.
Из этого правила законом предусмотрено исключение: возможно использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. В частности, правила п. 6–7 ст. 21 Закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» допускают размещение адвокатских кабинетов в жилых помещениях, принадлежащих на праве собственности гражданину или членам его семьи с их согласия. Использование для размещения адвокатского кабинета жилого помещения, занимаемого по договору найма, разрешается с согласия наймодателя и всех совместно проживающих с адвокатом лиц.
Как уже отмечалось, все жилые помещения объединяются в жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ (п. 1 ст. 19 ЖК РФ).
Ю. К. Толстой определяет жилищный фонд как совокупность всех находящихся на территории РФ жилых помещений независимо от формы собственности, предназначенных и пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых домах и иных строениях, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других обстоятельств подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно43. Классификация жилищных фондов осуществляется согласно ЖК РФ по двум основаниям: по форме собственности и по целям использования (см. табл. 1).
Таблица 1
К лассификация жилищных фондов
1. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется:
1) на частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;
2) государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ, и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ;
3) муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
До реформы жилищного законодательства жилищный фонд по форме собственности делился на четыре вида: государственный, общественный, кооперативный и частный.
2. В зависимости от целей использования ЖФ подразделяется:
1) на жилищный фонд социального использования – совокупность жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма из государственного и муниципального жилищных фондов;
2) специализированный жилищный фонд – совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела 4 ЖК РФ;
3) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также – юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4) жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование.
Как отмечает К. И. Магомедова, правовые режимы жилых помещений, входящих в состав того или иного жилищного фонда, отличаются друг от друга. Так, правовой режим жилых помещений, входящих в состав государственного и муниципального жилищных фондов, осложнен публичным элементом в большей степени, нежели правовой режим помещений частного жилищного фонда, что проявляется прежде всего в особом порядке предоставления жилых помещений по договору социального найма. Существенно различается правовой режим жилых помещений, относящихся к жилищным фондам, разделенным в зависимости от цели использования. Так, например, специализированные жилые помещения предназначены для временного проживания граждан, не подлежат отчуждению, приватизации, передаче в аренду, внаем. Помещения индивидуального жилищного фонда используются исключительно собственниками для проживания самих собственников, членов их семьи, других граждан на безвозмездной основе44.
Правовой режим жилых помещений сочетает в себе частноправовые и публично-правовые элементы. Частноправовой режим проявляется прежде всего в участии жилых помещений в гражданском обороте наряду с другими вещами (объектами) на основании гражданско-правовых сделок. Публично-правовой режим проявляется в необходимости получения разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию; в необходимости соблюдения установленных норм и правил в процессе строительства, ремонта, реконструкции и эксплуатации жилого фонда; в необходимости проведения технического и кадастрового учета объекта; в необходимости государственной регистрации прав на жилые помещения, ограничений, обременений, перехода прав; в обязанности соблюдения целевого назначения; в необходимости получения разрешения на переустройство и перепланировку жилых помещений, на перевод жилого помещения в нежилое и нежилого – в жилое45. Как всякая вещь (объект гражданских прав), жилое помещение должно быть охарактеризовано с точки зрения его делимости или неделимости. Этой проблеме посвящен отдельный параграф, поскольку она играет важную роль в общей проблематике исследования как непосредственно связанная с интересами семьи.
1.3. Проблема делимости жилых помещений
Проблема раздела жилых помещений между участниками общей долевой собственности весьма актуальна и с позиции законодательства и практики его применения, и с точки зрения нашего исследования. Жилое помещение, как и любая вещь, объект гражданских прав, может находиться в общей собственности. Заметим, что отношения общей собственности на жилое помещение регулируются исключительно гражданским законодательством (нормами главы 16 ГК РФ), а жилищное законодательство специальных норм по поводу указанных отношений не содержит (за исключением, пожалуй, ст. 41–43 ЖК, устанавливающих режим долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире, который по сути не является режимом общей собственности в чистом виде, о чем речь пойдет далее). Вместе с тем право общей собственности на жилые помещения возникает очень часто, например: в случаях приобретения жилого помещения в общую собственность нескольких лиц, в том числе при приватизации, участии в долевом строительстве, совершении гражданско-правовых сделок; включения жилого помещения в состав общего имущества супругов; наследования жилого помещения; отчуждения доли в праве собственности на жилое помещение другому лицу или лицам.
