Андрей Батяев - Справочник риэлтора
Определяется доход в виде разницы между суммой, полученной от дольщиков и перечисленной заказчику:
25 000 000 – 24 000 000 = 1 000 000 (Д-т сч.76 К-т сч.90-1)
Сумма НДС с полученного дохода:
1 000 000: 118 % х 18 % = 152 500 (Д-т сч.90-3 К-т сч.68)
Сумма расходов, связанных с привлечением дольщиков:
Д-т сч.90-2 К-т сч.20 – 100 000
Финансовый результат:
1 000 000–152 500 – 100 000 = 747 500 (Д-т сч.90-9 К-т сч.99)
Возмещение НДС, уплаченного по расходам:
Д-т сч.68 К-т сч.19–18 000.
Уступка прав требования жилья производится по договорам уступки прав, которые могут заключаться сторонами во время строительства и после окончания строительства, но всегда до момента оформления в собственность построенного жилья. Фактическая передача прав на квартиры может быть осуществлена после окончания строительства (когда объект права индивидуализирован) и до момента, когда организация воспользовалась своим правом и оформила жилье в собственность.
Если договор уступки права требования жилья заключен до момента окончания строительства, то в учете инвестора, уступающего право, числится кредиторская задолженность на сумму полученных средств от правоприобретателя до момента, когда в соответствии с условиями договора право на жилье будет считаться переданным.
На сегодняшний день не решен вопрос о порядке исчисления НДС при передаче имущественных прав. С одной стороны, передача имущественных прав является объектом налогообложения в соответствии с требованиями ст.146 НК РФ. С другой стороны, Налоговый кодекс не дает понятия имущественного права для целей налогообложения, не определены налоговая база, порядок исчисления налога (нарушены п.3 и 6 ст.3; п.1 ст.17 первой части НК РФ).
Все это не дает возможности четко определиться с тем, каким образом следует исчислять НДС при передаче имущественных прав. МНС РФ свое мнение по данному вопросу официально не опубликовало. Арбитражной практики на сегодняшний день не сложилось. Некоторые налогоплательщики не исчисляют НДС с операций по передаче имущественных прав с полного оборота по ставке 20 %, как это рекомендуют представители налоговых органов при проведении семинаров и устных консультаций. И, по мнению автора, у налогоплательщиков существуют для этого основания.
Себестоимость уступаемого права на жилье формируется в бухгалтерском учете заказчика либо в соответствии с договором уступки прав требования, по которому оно было приобретено для целей последующей уступки. При этом НДС, уплаченный заказчиком при строительстве подрядчикам и поставщикам, может быть принят к налоговому вычету только у налогоплательщика-инвестора, оформившего право собственности на построенное жилье для целей его последующей перепродажи. А налог, уплаченный при приобретении права с целью его дальнейшей уступки, вообще не предусмотрен к возмещению главой 21 НК РФ.
Следовательно, НДС, уплаченный при формировании себестоимости уступаемого права, может быть только включен в себестоимость этого права. А если налог включен в стоимость передаваемого права (что, несомненно, следует доказать при необходимости имеющимися счетами-фактурами), то исчислить НДС следует только с добавленной стоимости, то есть с суммы разницы между стоимостью уступки, определенной договором, и себестоимостью уступаемого права. Предвидя возражения оппонентов, что такой порядок противоречит требованиям главы 21 НК РФ, могу сказать, что он противоречит Налоговому кодексу ровно настолько, насколько ему противоречит рекомендация при передаче права требования на жилье исчислять налог по ставке 20 % со всего оборота.
Тем не менее, налогоплательщикам рекомендуется самим определяться с порядком обложения НДС операций по уступке прав требования жилья исходя из степени возможного риска при принятии решения.
Порядок учета реализации квартир, оформленных в собственность по окончании инвестиционного строительства, зависит от того, где ранее были учтены данные квартиры в бухгалтерском учете. Если организация не планировала продавать квартиры, то они должны были быть учтены в составе ОС, с включением в стоимость сумм уплаченного при строительстве НДС. В случае реализации таких квартир НДС с суммы реализации исчисляется по расчетной ставке с разницы между продажной ценой и балансовой стоимостью квартир.
Бухгалтерские проводки:
Д-т сч.62 К-т сч.91-1 – отражена реализация актива
Д-т сч.91-2 К-т сч.68 – НДС от реализации
Д-т сч.91-2 К-т сч.01 – списана балансовая стоимость квартиры.
Если организация планировала указанные квартиры продавать, то их следовало учесть на счете 41, а уплаченный при строительстве НДС – на счете 19. При реализации таких квартир НДС уплачивается со всего оборота по реализации по ставке 20 %, а учтенные на счете 19 суммы налога принимаются к налоговому вычету.
Бухгалтерские проводки:
Д-т сч.62 К-т сч.90-1 – отражена выручка от реализации
Д-т сч.90-3 К-т сч.68 – НДС к уплате
Д-т сч.90-2 К-т сч.41 – списана балансовая стоимость квартиры
Д-т сч.68 К-т сч.19 – возмещение НДС, уплаченного при строительстве.
Рассмотрим ситуацию, когда риэлторская фирма купила недостроенное здание, чтобы его достроить, а затем использовать в своих целях. В настоящий момент здание не используется. Работы по его достройке не ведутся. На каком счете учитывать это здание? Возникает ли в данном случае у организации обязанность по уплате налога на имущество?
В бухучете его нужно учитывать в составе «незавершенки», иначе говоря, на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Это следует из пункта 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. № 34н. Здесь сказано о том, что затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий и т. п., не оформленные актами приемки-передачи основных средств и иными документами, относятся к незавершенным капитальным вложениям. Расходы по содержанию и достройке здания также нужно учитывать на счете 08.
После того как организация достроит здание и начнет его эксплуатировать, расходы нужно будет перенести со счета 08 на счет 01 «Основные средства». Причем в бухучете это можно сделать даже до того, как организация зарегистрирует право собственности на объект. Достаточно лишь передать документы на регистрацию. Правда, при этом объект нужно отражать на отдельном субсчете к счету 01. Основание – пункт 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств.
С момента передачи документов на госрегистрацию объект можно включить в состав основных средств, начисляя на него амортизацию, и в налоговом учете (п. 8 ст. 258 НК РФ).[14]
Таким образом, если организация использует одинаковые нормы амортизации по объекту в бухгалтерском и налоговом учете, то данные учета будут совпадать.
Следует ли в таком случае платить налог на имущество? Как закреплено в пункте 1 ст. 374 НК РФ, это движимое и недвижимое имущество, которое учитывается на балансе организации в составе основных средств по правилам бухгалтерского учета. А в пункте 3 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01), утвержденного приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. № 26н, которое регулирует правила отражения в бухучете имущества в составе основных средств, указано, что это Положение не применяется в отношении капитальных и финансовых вложений. Поэтому недострой не нужно учитывать при расчете налога на имущество. Аналогичное мнение высказано в письме Минфина России от 20 октября 2004 г. № 03-06-01-04/71.
Рассмотрим ситуацию с уступкой прав требования. По общему правилу передача имущественных прав (уступка прав требования) облагается НДС. Так установлено в подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ. Однако есть и исключения – это уступка прав по инвестиционным договорам, к которым, например, относятся договоры долевого участия в строительстве. Хотя и с таких операций налоговики с упорством требуют платить НДС. Мы рассмотрим свежее судебное разбирательство по этому вопросу, описанное в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 апреля 2005 г. № А56-16028/04.
Если организация не уплатила налог или уплатила его не полностью, то с нее может быть взыскан штраф в размере 20 процентов от неуплаченной суммы. А за умышленную недоплату – в размере 40 процентов от такой суммы. По договору долевого участия в строительстве жилья общество финансировало строительство квартир в доме. Через некоторое время общество передало свои права на строящиеся квартиры двум физическим лицам, заключив с ними соглашения об уступке права требования (цессии). Конечно же, передача произошла за плату.
Однако как выяснилось в ходе камеральной проверки декларации по НДС, представленной обществом, оно не включило полученные деньги в налогооблагаемый оборот. По мнению налоговиков, полученные обществом денежные средства облагаются налогом на добавленную стоимость. В результате этого налоговая инспекция доначислила обществу НДС, а также приняла решение привлечь его к ответственности по ст. 122 НК РФ. Однако, как нетрудно догадаться, общество не спешило соглашаться с таким решением проверяющих, а обратилось с иском в суд.
