Наталья Бурханова - Экономика недвижимости
Налоговым периодом признается календарный год. Отчетными периодами для налогоплательщиков – организаций и физических лиц, являющихся индивидуальными предпринимателями, признаются первый квартал, полугодие и 9 месяцев календарного года. Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать:
1) 0,3% в отношении земельных участков: отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства; занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленных для жилищного строительства; предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;
2) 1,5% в отношении прочих земельных участков. Сумма налога исчисляется по истечении налогового
периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.
Налогоплательщики-организации исчисляют сумму налога самостоятельно.
В течение налогового периода налогоплательщики уплачивают авансовые платежи по налогу.
Налогоплательщики – организации или физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, по истечении налогового периода представляют в налоговый орган по местонахождению земельного участка налоговую декларацию.
Форма налоговой декларации по налогу утверждается Министерством финансов Российской Федерации.
54. Страхование недвижимости
Страхование недвижимости регулирует Закон РФ № 4015-1 от 27.11.1992 г «Об организации страхового дела в Российской Федерации» (в ред. от 10 12 2003 г) и ГК РФ.
Страхование недвижимого имущества осуществляется на основании договора имущественного страхования. Договор заключается между гражданином или юридическим лицом (страхователем) и страховой организацией (страховщиком).
В качестве страховщиков выступают юридические лица, созданные для осуществления страхования, перестрахования и получившие лицензии в установленном законодательством порядке.
Договор имущественного страхования – это соглашение между страхователем и страховщиком, в силу которого страховщик обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (так называемого страхового случая) возместить страхователю или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодополучателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе в пределах определенной договором суммы (страховой суммы). Договор страхования вступает в силу в момент уплаты страхователем страховой премии или первого ее взноса, если договором не предусмотрено иное.
Страховая премия – это плата за страхование, которую страхователь (выгодополучатель) обязан уплатить страховщику в порядке и в сроки, установленные договором страхования, в соответствии с которым страхование покрывает страховые случаи, произошедшие после вступления договора в силу.
При заключении договора страхования стороны должны договориться между собой:
1) об определенном имуществе, являющемся объектом страхования;
2) о характере события, на случай наступления которого осуществляется страхование (страхового случая);
3) о размере страховой суммы;
4) о сроке действия договора.
Условия, на которых заключается договор страхования недвижимости, нередко определяются в стандартных правилах страхования соответствующего вида, принятых, одобренных или утвержденных страховщиком либо объединением страховщиков.
Договор об имущественном страховании заключается в письменной форме, ее несоблюдение ведет к недействительности договора. Договор страхования может заключаться двумя способами:
1) методом составления одного документа, который подписывается сторонами;
2) методом вручения страховщиком страхователю на основании его устного или письменного заявления страхового полиса, подписанного страховщиком.
Недвижимое имущество страхуется по договору страхования в пользу лица, который имеет основанный на законе или на ином правовом акте или договоре интерес в сохранении данного имущества.
55. Управление объектами недвижимости
Управление недвижимостью – это деятельность, происходящая в интересах и за счет потребителей, связанная с определенным циклом жизни объекта недвижимости:
1) маркетинг;
2) оценка объектов;
3) программа наилучшего использования земельного участка;
4) инвестирование;
5) обращения, залог, лизинг, дарение;
6) сервис;
7) техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт;
8) утилизация и т. д.
Управление недвижимостью – это осуществление ряда операций по эксплуатации зданий и сооружений для эффективного использования недвижимости в интересах собственника.
Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:
Экономическое направление – это управление доходами и расходами в процессе использования объекта недвижимости.
Правовое направление связано с распределением и комбинированием прав на недвижимость.
Техническое направление заключается в содержании объекта недвижимого имущества в соответствии с его функциональным предназначением.
Управление недвижимым имуществом осуществляется способом развития объекта управления, который представляет собой комплекс функционально связанного имущества.
Деятельность, осуществляемая на свой риск и направленная на получение прибыли от использования и распоряжения объектами недвижимости, – это управление недвижимостью.
Управление недвижимостью бывает внешним и внутренним.
Деятельность государственных структур и профессиональных объединений, направленная на создание нормативной базы, контроль над соблюдением субъектами рынка недвижимого имущества установленных правил и норм – это внешнее управление недвижимостью.
Деятельность субъекта рынка недвижимости, основанная на применении собственных нормативных документов (устав, кодекс, правила, договора, положения и др.) – это внутреннее управление недвижимостью.
Субъекты рынка могут осуществлять разнообразные виды воздействия на объект недвижимости.
1. Государственное регулирование недвижимости осуществляется путем прямого вмешательства (издание постановлений, законов и других инструкций, которые позволят регулировать функционирование объектов недвижимости) и косвенного воздействия (налогообложение объектов недвижимого имущества и предоставление льгот, проведение государственных целевых программ).
2. Общественное воздействие (основой нормативных актов и положений является реакция широких слоев населения, и профессиональных участников рынка недвижимости).
3. Управление определенными объектами недвижимости (управление операционной и инвестиционной недвижимостью).
4. Управление системами объектов недвижимости субъектов федерации: управление земельными ресурсами, лесным фондом, муниципальной недвижимостью, недвижимостью в сфере жилья и нежилой недвижимостью.
56. Управление рынком недвижимостью
Под управлением недвижимым имуществом понимается осуществление определенного комплекса операций по эксплуатации сооружений, зданий для того, чтобы эффективно использовать недвижимость в интересах владельца. Управление недвижимым имуществом реализуется методом формирования объекта управления, который представляет собой комплекс технологически и функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и т. д. Под основными целями управления рынком недвижимости подразумевается:
1) воплотить в реальность конституционные права граждан на недвижимое имущество и обязанности, связанные с их владением;
2) для того чтобы участникам рынка недвижимости работалось на рынке комфортно, необходимо установить определенный порядок и условия;
3) защитить участников рынка недвижимости от мошенников или преступных организаций;
4) обеспечить свободное ценообразование на объекты недвижимости в соответствии со спросом и предложением;
5) для того чтобы решить жилищные проблемы, нужно создать хорошие (благоприятные) условия в регионе или по стране целом;
6) обеспечить справедливое налогообложение недвижимости и участников рынков недвижимости;
7) создать условия для вложений (инвестиций), которые помогут развивать предпринимательскую деятельность в производственной сфере;
8) оздоровить экологическую среду, достигнуть эко-.-, номического роста, снизить уровень безработицы По стране в целом, решить жилищные проблемы
Принципы управления рынком недвижимости зависят от многих условий, прежде всего экономических, политических и иных по стране, но мировой опыт, который уже довольно прочно сложился к этому времени должен учитываться.
