Андрей Батяев - Справочник риэлтора
Рассмотрим вопрос о проведении переустройства (перепланировки) жилого помещения. Порядок проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения в настоящий момент определен в ЖК РФ. С вопросами по переустройству (перепланировки) возникает не мало вопросов, один из главных, это согласие других соседей на то, что бы соседнее с ними жилое помещение перевели в нежилое. Согласно действующему жилищному законодательству согласия других жильцов дома не требуется. Данное положение закона вызывает самые различные споры и оценки такого урегулирования законодателем вопроса. Между тем, в рамках настоящей книги нас интересует вопрос о процедуре перевода жилого помещения в нежилое, подобного рода услугу нередко оказывают и небольшие риэлторские фирмы или отдельные риэлторы.
Если в наиболее общем виде рассмотреть то, как законодатель на федеральном уровне урегулировал вопрос по переводу жилого помещении в нежилое (т. е. изменение правового статуса жилого помещения, можно сказать, что риэлтор может и оказывать услуги по переводу нежилого помещения в жилое), то можно сказать, что законодатель в наиболее общем виде урегулировал данный вопрос, оставив «широкое поле для законотворческой самодеятельности» органам местного самоуправления, субъектам РФ.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Для изменения правового статуса жилого помещения (нежилого помещения) риэлтор от имени собственника предоставляет в уполномоченный орган местного самоуправления следующие документы:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Орган местного самоуправления, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление дополнительно и других документов, кроме указанных. Риэлтору должна быть выдана расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и документов, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Орган местного самоуправления одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято данное решение.
В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения решение органа местного самоуправления должно содержать требование об их проведении. Если в проведении работ нет необходимости (это не указано в решении органа местного самоуправления), то принятое решение является основанием для использования помещения в качестве нежилого. Если же требуется проведение работ по переустройству (перепланировке), то к документам, необходимым для принятия решения об изменении правового статуса жилого помещения, необходимо будет и представить проект (план) по переустройству (перепланировке). В таком случае, основанием для использования помещения в качестве жилого или нежилого, станет акт приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:
1) непредставления документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в орган местного самоуправления, уполномоченный принимать подобные решения необходимо предоставить:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов. Как и в случае с изменением правового статуса жилого или нежилого помещения, заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных документов не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Данное решение будет являться основанием для проведения работ по переустройству (перепланировке).
