Александр Зюзгинов - Хватит быть рабом работы! Стань хозяином своих денег!
В главе «Что делать с вкладом?» я кратко описал вариант инвестирования – вложение в недвижимость. Там я указал, что есть недвижимость жилая, а есть коммерческая. Почему я сразу предлагаю инвестировать в нежилую – коммерческую – недвижимость? На стороне данного вида объектов два плюса:
1. Минимальный уровень входа на этот рынок.
2. Максимальная доходность.
Поясню каждую из выгод.
1. Минимальный уровень входа на этот рынок. Возможно, многие из вас удивились, увидев в качестве плюсов инвестирования в нежилую недвижимость низкий порог входа на рынок данных объектов. Некоторые из вас могут привести мне массу примеров, когда помещения стоят по 2, 4, 10 миллионов рублей и даже намного больше. Все это действительно так. К примеру, хорошее офисное помещение в любом городе-миллионнике Российской Федерации площадью 50 кв. м. будет стоить не меньше 3,5 миллиона рублей (70 000 рублей за 1 кв. м), а то и больше. Но зачем брать в качестве фактов такие крупные на данном этапе сделки?
По всем странам мира, по всем городам нашей Родины существуют различные ценовые сегменты рынка коммерческой недвижимости. Ведь можно подыскать объект стоимостью и 500 000 рублей! К примеру, в окраинном районе города-миллионника офис площадью 10 кв. м. будет стоить 500 000 рублей (50 000 рублей за 1 кв. м). Да, это будет «стройвариант», и там нужно будет еще делать ремонт. Да, помещения таких маленьких площадей есть далеко не в каждом проектируемом и строящемся объекте недвижимости. Но они есть! Необходимо просто задаться целью и поискать их. В моей практике был случай, когда я смотрел нежилое помещение площадью 4 кв. м. за 350 000 рублей. В итоге я отказался от его покупки, но очень хорошо, что такая возможность была. И что такие объекты существуют.
А полмиллиона, согласитесь, это не такая ужасающая своей величиной цифра. Среднестатистическое население нашей страны покупает автомобили дороже указанной суммы. Однако если у меня есть 500 тысяч рублей и передо мной стоит выбор приобрести машину для своего использования или крохотный офис – я выберу последнее. Так как автомобиль будет моим пассивом (вытаскивает деньги из моего кармана на его эксплуатацию), а нежилое помещение – моим активом (я сдам его в аренду и буду получать пассивный доход – деньги текут ко мне в карман). И пусть рентный доход в месяц будет минимальным, однако он будет! В то время как от транспортного средства у меня не только не будет этого маленького дохода, но и будут постоянные расходы. Добавьте к этому ежегодное уменьшение стоимости автомобиля, в то время как моя недвижимость будет год от года расти в цене (или, по крайней мере, оставаться на том же уровне или в случае наступления кризиса – проседать в цене, но спустя годы восстанавливаться).
Стоимость жилой недвижимости сопоставима со стоимостью офисных помещений: цена за квадратный метр квартиры во многих случаях равна цене квадратного метра нежилого помещения (например, в рассматриваемом базовом варианте – город России с миллионным населением – такая стоимость будет 50 000 рублей за 1 кв. м.). При усердии и желании можно найти квартиры и дешевле (35 000–40 000 рублей за «квадрат» на вторичном рынке в старом жилом фонде), однако дело здесь даже не в стоимости за единицу площади. Дело в том, что очень редко встречаются жилые помещения с общей площадью 10, 12, и даже 20 кв. м. В основном квартиры продаются от 30 кв. м и больше. И тогда общая стоимость такого объекта составляет 1 миллион рублей и выше. Прибавьте к этому ремонт помещения, который наверняка в квартире старого жилого фонда потребуется, а также покупку техники и мебели для основных нужд жильцов. В итоге мы получаем уровень входа на рынок жилой недвижимости, равный 1,5 миллиона рублей – и это еще при самых скромных подсчетах. Тогда как офисные объекты по 10, 12, 20 кв. м все-таки встретить можно чаще, и их стоимость составляет, как уже описано выше, от 0,5 миллиона рублей.
С первым преимуществом разобрались. Переходим ко второму плюсу инвестирования в коммерческую недвижимость.
2. Максимальная доходность. При инвестировании в коммерческую недвижимость можно достичь большей доходности, чем при инвестировании в жилую. В предыдущей главе я указал, что нежилые помещения могут принести от 12 до 60 процентов годовых, тогда как жилые объекты – до 9 процентов.
Рассмотрим вначале жилые объекты. Сдача в аренду квартиры площадью 30 кв. м. в нашем базовом варианте может принести 10 000 рублей в месяц. При изначальном капиталовложении 1,5 миллиона рублей доходность составит 8 процентов годовых. И единственный способ увеличить свою доходность – это повышение со временем арендной платы. Если довести эту плату до 12 000 в месяц, тогда пассивный доход будет на уровне 9,6 процента годовых (чуть более заявленной вначале планки в 9 процентов). Однако месячную рентную стоимость надо еще поднять! И сделать это возможно будет только в том случае, если весь рынок съемного жилья в данном регионе будет иметь соответствующий тренд. Иначе ваши арендаторы просто уйдут к более дешевым арендодателям, а вы найдете новых клиентов – но по старой цене, к сожалению.
Как обстоит дело со сдачей нежилых помещений? Для примера возьмем офис площадью 20 кв. м не в центральном районе города-миллионника РФ. Сдавать его арендаторам, которым нужно помещение для ведения своей ежедневной уставной деятельности, можно за 10 000 рублей в месяц (по 500 рублей за метр). При стоимости покупки данной нежилой недвижимости, равной 1 миллиону рублей, получаем доходность в размере 12 процентов годовых. На этом можно было бы и остановиться, так как разница в доходностях от вложений в жилое и коммерческое помещения налицо: в первом случае – максимум 9,6 процентов, во втором – 12 процентов. Но ведь у офиса есть еще резервы роста!
Существуют малые предприятия, которым не нужно реальное помещение для своей каждодневной работы. Вид деятельности таких фирм может иметь разъездной характер, где нет привязки к конкретному месту, либо штат сотрудников фирмы настолько мал (например, учредитель – он же директор, он же менеджер, он же исполнитель), что все функции на данном этапе бизнеса выполняют один или два человека, которые могут вести дела, не выходя из дома. К тому же, начинающая фирма зачастую не в состоянии потянуть расходы на аренду офиса. Однако при регистрации вновь создаваемых юридических лиц (обществ с ограниченной ответственностью – ООО, закрытых акционерных обществ – ЗАО) требуется иметь адрес местонахождения. И этот адрес должен быть, естественно, нежилым. Поэтому существует такое понятие, как юридический адрес. По нему происходит привязка предприятия к территориальному налоговому органу, который ведет учет и контроль деятельности данной фирмы. И зачастую ООО или ЗАО фактически находятся по одному адресу (а может быть, вообще дома), а юридически – по другому.
Таким образом, резервом для увеличения доходности от инвестирования в коммерческую недвижимость является предоставление юридического адреса. Стоимость такой услуги варьируется в диапазоне от 1000 до 7000 рублей в зависимости от города и района в нем. В нашем же примере, зарегистрировав в офисе площадью 20 кв. м еще три предприятия (не считая фактического арендатора) и имея в таком случае 4 фирмы по одному адресу, у каждой из которых свои 5 метров рентной недвижимости, мы дополнительно привлекаем еще 9000 рублей ежемесячно (по 3000 рублей за один юридический адрес). В итоге это получается 19 000 рублей в месяц, что, если вычесть налог 6 процентов по упрощенной системе налогообложения, составит 21,43 процента годовых дохода. Срок окупаемости помещения – 4 года и 7 месяцев. То есть через этот срок вы возвращаете себе вложенные деньги, а в подарок вам остается это помещение, которое продолжает приносить вам пассивный доход!
Сколько предприятий можно прописать в своем помещении? На этот вопрос точно ответить нельзя, так как в законодательстве РФ этот аспект не освещен. Однако в разных налоговых органах существуют свои негласные правила, устанавливающие лимиты на количество фирм по одному адресу. Нарушив их, есть вероятность сделать свой офис «адресом массовой регистрации», после чего будет достаточно проблематично оказывать услугу по предоставлению юридического адреса. Занявшись этим вопросом, вы сами поймете, где та грань, которую переступать не стоит. Поначалу же следует быть аккуратным и внимательным, не торопясь резко увеличивать доходность от своей инвестиции подобным способом.
Подводя итог всему вышесказанному, можно сделать вывод о том, что коммерческая недвижимость по доходности выше жилой, но и заниматься этой доходностью также надо больше! Как минимум, тот факт, что арендатор у вас будет не один, а сразу четверо, накладывает свой отпечаток на временные и трудовые затраты. Однако отличительной чертой инвестирования в недвижимость является то, что, вложившись однажды всеми своими личными активами (временем, деньгами, умственными затратами), вы достигаете результат, который имеет долгосрочную продолжительность во времени и пространстве. Бывают разные случаи, конечно, но зачастую, потратив на нахождение арендаторов две недели, вы обретете относительный покой и свободу, так как они будут честно приносить вам пассивный доход от полугода до бесконечности без каких-либо усилий с вашей стороны.
