Татьяна Навальная - Записки риелтора, или Нас всех испортил квартирный вопрос
Как же видится автору вопроса роль риелторов в возникновении экономического кризиса? Теряюсь в догадках, дорогая редакция. Перед глазами возникает легион тружеников рынка недвижимости, с пулеметами силой заставляющих продавцов квартир сбывать свое имущество по заоблачным ценам, и другой легион (по правилам военного искусства десантированный в тыл врага), требующий, чтобы покупатели по этим ценам предлагаемое имущество приобретали.
Хотелось бы знать — для полноты картины, конечно, — считает ли автор вопроса продавцов, стоящих у прилавков магазинов, ответственными за цену колбасы, а проводниц в железнодорожных составах — причиной высокой стоимости билетов. А то как-то не хочется оказаться одиноким стрелочником, причем в глазах всей международной общественности. Я человек не жадный — славу Герострата от экономики готова разделить между всеми, внесшими свой вклад в общемировой катаклизм.
Давайте же разберемся, как на самом деле происходит ценообразование на рынке недвижимости. Для начала попробуем представить картинку в лицах.
Предположим, вы — далекий от недвижимости человек, на которого свалилось нежданное счастье. Двоюродная тетя троюродного племянника оставила вам в наследство однокомнатную квартиру в ебенях на окраине города. Квартира вам не нужна, зато нужны деньги.
Чтобы купить наконец машину. Конечно, ваша девушка любит вас таким, какой вы есть, но иногда интересуется, какого цвета будет ваш семейный «Бентли». И вообще, брильянты — лучшие друзья девушек. И если вы с такими друзьями не на короткой ноге, то в каком же обществе вы вращаетесь?
А кроме того, хочется посмотреть мир, который почему-то до сих пор поворачивался к вам исключительно жопой задом. И до сих пор в этой части тела вам, как вы ни старались, не удалось разглядеть ничего привлекательного. Но все говорят, что если смотреть спереди, то будет сплошной восторг. Особенно если разглядывать его через свернутую в трубочку пачку стодолларовых купюр.
Итак, с чего же вы начнете продажу квартиры? Конечно, самому выходить на этот рынок криминала страшновато. Надо найти надежного риелтора. Который уже работал с вашими знакомыми или друзьями. Вы обзваниваете всех, записываете телефоны в молескин и… останавливаетесь. Ну да, с вашими друзьями все закончилось хорошо. Но все когда-то происходит в первый раз. А вдруг именно вас риелтор решит обмануть и продаст вашу квартиру по цене комнаты? Надо разобраться в ценах самому!
Самая большая база вариантов, выставленных на продажу в Петербурге, лежит в открытом доступе на сайте www.bn.ru. Она же еженедельно издается в виде бумажного журнала под названием «Бюллетень недвижимости» для тех, кто не умеет пользоваться Интернетом. Вы открываете базу, находите квартиры, расположенные в том же районе в домах такого же типа, и определяете примерную цену вашей квартиры. Нет, не так. Чужих квартир. Ваша, конечно, гораздо лучше! Хотя она точно такая же и в ней не было ремонта со времен татаро-монгольского ига, но она лучше! Чем лучше? Дурацкий вопрос. Тем, что она ваша! И стоить она должна дороже.
Теперь можно звонить риелторам. Пришедший агент, если у него есть хотя бы минимальный опыт, увидит все. И помойку перед входом в подъезд, и машины, прописавшиеся на газоне под окнами, и грибок на стенах лестничной клетки. Заметит изгаженные стены лифта и сломанные почтовые ящики. А про квартиру уж и говорить нечего! Текущий унитаз и смесители, треснувший старомодный кафель с почерневшими швами в ванной, протертый до дыр линолеум на кухне, форточка, болтающаяся в полусгнившей раме, скрипящий рассохшийся паркет в комнате и грязь без конца и края — картина, которую вы почему-то упорно не хотите замечать.
— Ну и что? — скажете вы. — Люди покупают стены. Кому надо, сделают ремонт.
Уверяю вас, при нынешних ценах на квартиры денег на ремонт нет почти ни у кого. Покупая жилье, люди выворачивают карманы до дна. Глобальный ремонт, перед тем как въехать, делают только очень обеспеченные семьи. Но они не живут в ебенях. Они покупают квартиры совсем другого класса и в других местах.
— Кому надо, все равно купит! — пренебрежительно махнув на риелтора рукой, говорите вы. — На каждый товар есть свой покупатель.
— Давайте выставим вашу квартиру за миллион долларов? — ехидно предлагает риелтор. — И подождем миллионера, жаждущего жить с вашими тараканами.
— И сколько же стоит моя квартира? — Наконец вы соизволили поинтересоваться мнением профессионала.
И получаете ответ, который вам совсем не нравится. Прикинув в уме, вы понимаете, что вместо «Бентли» придется ограничиться стареньким «Фордом» (Митька из соседнего подъезда как раз продает задешево), брильянты надо будет дарить вместе с микроскопом — невооруженным взглядом их будет плохо видно, а мир вам удастся рассмотреть разве что в профиль. Вас это не устраивает. Вам не хватает денег на ваши планы! И вообще, в стране инфляция. Все дорожает не по дням, а по часам. И квартиры тоже.
Если цены на квартиры в этот период растут, агент с вами согласится. И предложит выставить квартиру несколько дороже, чем стоят аналогичные квартиры. Но вам все равно придется подождать, пока с рынка уйдут более дешевые варианты. Тогда дойдет очередь и до вас.
Если цены падают, вы можете выкручивать агенту руки до бесконечности. Вашу квартиру никто не купит, пока вы не приведете цену в соответствие с рыночной.
Каждый продавец хочет продать свое имущество как можно дороже, каждый покупатель хочет купить как можно дешевле.
Это закон рынка, который будет действовать, даже если вывести, как тараканов отменить всех риелторов. Цены будут расти, пока платежеспособный спрос превышает предложение. И падать с уменьшением покупательной способности желающих приобрести жилье.
Откуда берутся ценовые коридоры, которые мы видим в базах по недвижимости? Какие факторы на них влияют?
Вопреки расхожему мнению, курс мировых валют не отражается на ценах. Разве что весьма косвенным образом, через стоимость импортируемых строительных материалов. Главным фактором, влияющим на цены вторичного рынка, является стоимость квартир в строящихся домах — цена первичного метра.
На первичном рынке существует разница в цене между квартирами в домах на стадии нулевого цикла (когда только начинают рыть котлован под фундамент) и квартирами в новых домах с зарегистрированной собственностью. Цены вторичного рынка находятся внутри этих границ.
Единственное исключение — элитное жилье. Например, видовые квартиры в центре города. Цены на них не зависят ни от каких массовых застроек. Но это штучный товар, и о нем мы сейчас говорить не будем.
