Татьяна Навальная - Записки риелтора, или Нас всех испортил квартирный вопрос
Глава 26
О правилах сложения дробей, или Как издать распоряжение главы администрации
Февраль — май 2000 года
Эта клиентка работала медсестрой в нашей районной поликлинике. Уж не помню, как меня занесло на прием к участковому терапевту, но, появившись в кабинете врача, я была быстренько нагружена направлениями на анализ крови и кардиограмму. Елена Сергеевна работала на кардиографе. Слово за слово, мы разговорились о жизни, плавно перейдя к жилищному вопросу. В результате ничего нового на кардиограмме обнаружено не было, но у меня появилась клиентка.
Елена Сергеевна жила в коммуналке. Расклад был таким. Ей принадлежали три комнаты — одна изолированная и две смежных. В четвертой комнате жила семья из пяти человек — мужа, жены и троих взрослых детей. Соседская комната была большой — 37 квадратных метров. Такая историческая несправедливость — три комнаты на одну Елену Сергеевну и одна комната на пятерых — не способствовала улучшению отношений внутри квартиры.
Правда, Елена Сергеевна жила не одна, а с гражданским мужем, но это ничего не меняло.
Дом, на последнем, четвертом, этаже которого находилась квартира, стоял в самом центре Петербурга, глядя фасадом в узенький Кузнечный переулок. Прямо под окнами грохотал трамвай и шел непрерывный поток машин. При этом ветхость всех внутридомовых конструкций поражала даже мое воображение. Деревянные межэтажные перекрытия в квартирах не были видны глазу, но там, где они выходили на поверхность — например в подъездах, — смотреть на них было страшно. Все лестничные площадки были не горизонтальны, а шли под углом. Честно говоря, я боялась на них наступать. Мне казалось, что они готовы рухнуть в любой момент. Расселить такую квартиру вряд ли было возможно. Представить себе человека, который за свои кровные деньги купит 125 метров жилья в доме, дышащем на ладан, я не могла. Кроме того, соседи запросили за свою комнату трехкомнатную квартиру. Их логика была проста — нас много, дайте нам жилье с учетом количества человек.
Вот это «дайте» — лейтмотив, звучащий почти в каждой коммуналке. Казалось бы, к 2000 году у людей уже должны были появиться хотя бы примитивные представления о рынке, но нет. «Дайте» — эта отрыжка совкового прошлого — всплывало снова и снова. Семья, в которой четыре члена из пяти — взрослые работающие мужчины, давно могла бы решить вопрос увеличения жилплощади если не полностью, то хотя бы частично. Однако они предпочитали ждать, пока подойдет их очередь на жилье в райисполкоме. То бишь в администрации Центрального района, если называть учреждения их современными названиями.
Итак, квартира была нерасселяемой. Мне предстояло продать комнаты Елены Сергеевны и купить ей на эти деньги скромную двухкомнатную квартиру в спальном районе на севере Петербурга. Доплаты у нее не было — откуда деньги у медсестры? Ее гражданский муж был врачом-анестезиологом в стационаре, но миллионов тоже не нажил.
Сделка была сложной. Дело в том, что три комнаты вместе стоят меньше, чем комнаты, продаваемые по отдельности. Рынок был спокойным, цены росли, но очень медленно, и мы решили разорвать сделку — сначала продать изолированную двадцатипятиметровую комнату, а потом две смежных.
Я выставила комнаты в рекламу. Желающих посмотреть было довольно много. Комнаты рядом с тремя станциями метро, находящимися на разных ветках, в пяти минутах ходьбы от Невского проспекта, да еще в относительно небольшой квартире будут пользоваться спросом всегда, независимо от состояния дома. Но вносить аванс никто не торопился. Трамвай под окнами, грохочущий с 6 утра и до 12 ночи, — серьезный аргумент против покупки.
Параллельно я стала готовить документы для продажи. Смежные комнаты надо было приватизировать, а изолированная уже была в собственности — ее Елена Сергеевна с помощью родственников выкупила у администрации после того, как умерла жившая в ней бабушка. В начале 90-х цена выкупа была невелика, это могли позволить себе даже небогатые люди. Я заказала технический паспорт и получила справки в ЖЭКе. И тут вылезла первая неожиданность. Цифры в договоре купли-продажи соответствовали цифрам в техническом паспорте, но сильно отличались от цифр ЖЭКа.
Само по себе расхождение в площадях — обычное для тех лет дело, особенно когда речь шла о квартирах в старом фонде. Когда началась приватизация, выяснилось, что в разных ведомствах сведения противоречат друг другу. Чтобы приватизировать комнату или квартиру, надо было привести все документы в соответствие друг другу. Первичным документом всегда являлся и сейчас является технический паспорт. Форма № 7, или характеристика жилой площади, а также форма № 9 (справка о прописке), в которой указывается размер жилой площади, исправлялись на основании данных технического паспорта.
Удивление вызывало то, что в этом случае расхождения были в документах на комнату уже находящуюся в собственности. Причем расхождение было значительным — общая площадь квартиры отличалась на 3 метра, жилая площадь — на 0,8. Похвалив себя за то, что не стала откладывать подготовку документов на последний момент, я обошла все инстанции и внесла все необходимые изменения.
Тут нашелся покупатель на изолированную комнату. Им оказалась девушка, которой еще не исполнилось восемнадцати лет. Ее семья — разведенные родители, она и уже взрослая сестра — разъезжались из отдельной квартиры в четыре комнаты в различных коммуналках. Нотариат был общим, и наша комната закрывала этот лохматый разъезд. Над нами в сделке висело семнадцать клиентов других агентств и шесть объектов.
— Танечка, пожалуйста, скорей! — умолял меня менеджер агентства, покупавшего комнату для девушки. — Скоро кончается договор с головным покупателем, и сверху по цепи вот-вот родит женщина. Им надо срочно переехать и хоть как-то навести порядок в новой квартире.
— Да вы не беспокойтесь, — утешала я его. — Документы у меня готовы, осталось взять только СППСку.
СППС, или справка, подтверждающая полномочия собственника, содержала сведения о наличии залогов и арестов. Поэтому она заказывалась за один день до нотариата. Заказав справку, я пришла ее получать в ГБР.
Достав справку из папки, инспектор в окошечке бросила на нее беглый взгляд. Потом замерла и всмотрелась пристальнее. Потом посмотрела на меня и еще раз на справку. А потом растерянно сказала, что со справкой не все в порядке.
— Что не так? — поинтересовалась я, предчувствую неприятности.
Она молча ткнула пальцем в графу, в которой указывались принадлежащие собственнику доли.
Тут надо сделать некоторое отступление. Как считается доля, принадлежащая человеку, приватизирующему свою комнату в коммуналке? Она равна дроби, в которой знаменатель — это жилая площадь квартиры, а числитель — площадь его комнаты. Например, в квартире есть три комнаты площадью 15, 20 и 25 метров. Итого, жилая площадь — 60 метров. Вы живете в комнате площадью 20 метров. Тогда при приватизации квартиры ваша доля составит 20/60. Доли ваших соседей будут 15/60 и 25/60 соответственно. Сумма всех дробей всегда будет равна единице.
