Диана Кристиан - ТВОРИМ СОВМЕСТНУЮ ЖИЗНЬ, или Как создать Экопоселение
домов и издания местных организаций «из рук в руки без посредников»80, будьте готовы к тому, чтобы
прочесать каждую дорогу в интересующем вас направлении на собственной машине, как это делают агенты
по недвижимости и любые серьезные застройщики. Сверяйте карту с дорожными указателями и адресами на
почтовых ящиках. Выйдите из машины, залезьте на ее крышу, если потребуется, или захватите с собой
стремянку или складную лестницу, чтобы забраться повыше и получше рассмотреть местность.
Спрашивайте соседей о близлежащих участках, которые могут представлять интерес: «Вы не знаете, где
границы этого участка?», «Не подскажете, кто его владелец и как его найти?»
Проверьте информацию о перспективных участках в местной администрации или в окружном суде:
когда они в последний раз продавались и за какую сумму. Вся эта работа, конечно, потребует времени, но
она даст вам точные знания из первых рук и позволит вам чувствовать себя на равных с профессиональными
застройщиками, знающими эту местность лучше вас или так же.
Подобно Дансинг Рэббит и Кругу Сеятелей, вы можете написать письма, обзвонить по телефону
или лично навестить владельцев интересующих вас участков или их соседей по земле, если вам не удалось
сразу выйти на владельца. Вы можете начать разговор, например, так: «Здравствуйте, можно с вами
поговорить? Вы знаете, у вас есть изумительная ферма/ранчо/участок в районе ... Мы с группой друзей как
раз ищем что-то подобное для того, чтобы завести ферму/пасеку/сад (или еще что, что вы намереваетесь
делать). Вы случайно не знаете о каких-либо подобных вашей фермах/ранчо/участках в районе ..., хозяева
которых согласились бы их нам продать?» Такой подход, весьма вероятно, побудит хозяев открыть вам
двери, пригласить на чай, показать вам участок и, может быть, даже рассмотреть вопрос о продаже вам
своей земли. Но, может быть, и нет. Думаю, вы встретите немало прекрасных людей, обращаясь к хозяевам
с подобным вопросом, и узнаете немало интересного о районе и местных людях, однако будьте готовы и к
тому, что вам могут ответить холодно или сердито выставить за дверь. Не расстраивайтесь и спокойно
продолжайте поиск.
Как это случилось с Дансинг Рэббит, вы можете найти участок, собственник которого живет далеко
от своей земли. Вы можете порасспрашивать соседей: «Подскажите, пожалуйста, кто присматривает за этим
участком земли?» или «Вы случайно не подскажете, как можно связаться с владельцем?»
Как только у вас на примете оказались несколько участков, которые кажутся вам наиболее
подходящими, самое время исследовать их более подробно.
ИЗУЧЕНИЕ ПОДХОДЯЩИХ УЧАСТКОВ.
Предположим, что при помощи риэлторского агентства или самостоятельно вы нашли несколько
подходящих вариантов, которые удовлетворяют вашим критериям. Однако само по себе то, что участок
земли красиво выглядит, еще не означает, что он идеальное место для вашей общины на долгие годы.
Поэтому вам необходимо начать дальнейшее исследование, включающее такие вопросы, как доступ к воде
(если это сельский участок), потенциальные опасности для желаемого направления освоения участка со
стороны природной стихии или чьих-либо планов, вопросы зонирования, прав на землю и ограничений в ее
80 for-sale-by-owner-organizations – организации, собирающие и публикующие частные объявления о
покупке и продаже недвижимости без посредников и без комиссионных вознаграждений. Пользование
публикуемой ими информацией позволяет иногда существенно экономить при покупке недвижимости по
сравнению с вариантом обращения в риэлторское агентство. См. http://www.fsbopublishers.org. – прим.
перев.
использовании, характер и отношение соседей, возможности изыскания средств на покупку и освоения
этого конкретного участка.
Узнайте о возможности получить в отношении участка справку о рисках ( Owner’s Disclosure
Statement) (обязательную сегодня во многих штатах) или иной подобный документ, описывающий
возможные проблемы с технической инфраструктурой - электросетями, зданиями и сооружениями и пр.; с
экологией и юридическими моментами, которые могут повлиять на возможность использования земли.
Наиболее опытные покупатели недвижимости осуществляют подобного рода предварительное
исследование пригодности для каждого объекта, который удовлетворяет их критериям, затем на основе него
сужают область поиска до нескольких самых лучших, из которых потом выбирают тот, что кажется
идеальным выбором, исходя из полученной информации. Я предлагаю вам действовать по такой же схеме.
Вот несколько конкретных вопросов, которые следует изучить для сужения области вашего поиска.
Собранная по ним информация может также помочь вам при обсуждении цены с владельцем участка.
Зонирование. Какой вид использования и какая плотность населения разрешена на данном участке
в соответствии с местным планом зонирования территории? Какова вероятность изменить разрешенное
использование, получить исключение из норм зонирования ( zoning exception)? Сколько это может стоить?
Этот вопрос настолько важен, что мы посвятим ему целиком 11-ю главу.
Вода. Если речь идет о земле в сельской местности, то имеется ли на участке или рядом с ним
достаточно воды для ваших целей? Каковы местные нормы, касающиеся соотношения доступного
количества воды и числа домов или плотности населения, разрешенной на этой территории? Имеются ли в
округе родники, ручьи или пруды, вода в которых сохраняется круглый год? Каково качество этой воды?
Изменился ли климат в районе за последнее время? Пересыхают ли ручьи, изменяется ли уровень воды в
реках и колодцах? Вы можете поговорить с местными жителями, местными бурильщиками скважин и
колодцев или лозоходцами по поводу того, в каком месте и на какой глубине вероятно залегание грунтовых
вод. Достаточно ли средств в вашем фонде развития для строительства колодцев на необходимую глубину,
установки насосных станций и прокладке труб, если требуется? Позволяется ли в данной местности
собирать воду с крыши? Имеются ли на этот счет какие-либо правила у местного санэпидемнадзора? Если
вода на участке недоступна, то в какую сумму обойдется подведение водопровода с другого места?
Дороги. Если вы ищете землю в сельской местности и вам потребуется строить собственные
дороги, то удобно ли место для этого или же рельеф слишком изрезан? В какую сумму примерно обойдется
обсыпание дороги щебнем (которое, вероятно, придется повторять через каждые 5-7 лет) или строительство
еще более дорогой асфальтовой дороги?
ЗОНИРОВАНИЕ И ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН.
Вопреки распространенным представлениям о широте прав собственника земли, окружные,
поселковые и городские органы власти имеют широкие властные полномочия по регулированию
использования земли внутри границ вашего участка, в целях защиты прав и интересов местных жителей от
потенциальной угрозы их здоровью и безопасности со стороны новых застройщиков. Местные органы
власти регулируют использование земли, прежде всего, через такие инструменты, как Генеральный План и
нормы зонирования.
Генеральный План – это документ, который определяет облик развития данной территории в
обозримом будущем. Он определяет цели и стратегию развития города или округа и предписывает, какие
формы использования земли, какая плотность населения, какая инфраструктура, какие виды деятельности
будут допускаться и стимулироваться в данном районе.
Зонирование территории осуществляется в исполнение Генерального Плана и состоит в
разграничении территории муниципального образования на различные зоны (категории) по виду
использования – такие, как необрабатываемая сельская земля ( rural land), земля для личных подсобных
хозяйств ( rural-residental land), земля для жилищной застройки ( residential land), земля для коммерческой
застройки ( commercial land), земля для промышленной застройки ( industrial land) и сельскохозяйственная
земля ( agricultural land). Нормы зонирования определяют плотность населения (число жителей на акр
площади) на земле той или иной категории, плотность допустимой застройки, отступление построек или
растений от границ участка, размеры полос под автопарковку.
Нормы раздела (межевания) земли, устанавливаемые штатом, округом или городом, - это отдельная
