Диана Кристиан - ТВОРИМ СОВМЕСТНУЮ ЖИЗНЬ, или Как создать Экопоселение
может потребовать через суд взыскания долга как со всех товарищей поровну, так
и (что гораздо проще) с любого из них, скажем, самого богатого. Это может
обернуться тем, что общине в целом придется нести ответственность по любым
долгам любого из ее членов, в том числе личного характера, не связанным с
деятельностью общины.
<...>
ОБЩЕСТВЕННЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ128
И
АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ СООБЩЕСТВА.
Общественные организации территориального самоуправления – обобщающий
термин для обозначения нескольких способов коллективного управления общей
недвижимостью. Они включают в себя:
1. Ассоциации домовладельцев ( homeowners associations), или, по
определению Федеральной налоговой службы, Ассоциации по управлению жилой
недвижимостью, - обычно владеют (являются собственником) и управляют общими
территориями в жилых массивах (тогда как собственно жилые помещения
принадлежат непосредственно жильцам).
2. Ассоциации кондоминиумов129 ( condominium associations) – не владеют
недвижимостью, но занимаются содержанием и управлением общими территориями и
помещениями, т.е. всей недвижимостью, находящейся за внешними стенами
индивидуальных жилых домов или квартир (формально это имущество является общей
собственностью жильцов).
3. Жилищные кооперативы ( Housing cooperatives, co-ops) – владеют
(являются собственниками) всей недвижимостью, тогда как жильцы имеют вклады
(паи) в уставном капитале кооператива и снимают свои индивидуальные жилые
помещения у него.
Правовое регулирование общественных организаций территориального
самоуправления осуществляется на уровне штатов, и законы о них различаются от
штата к штату. То, что в одном штате именуется ассоциацией домовладельцев, в
другом штате может быть названо плановой общиной ( planned community).
Организации территориального самоуправления обычно учреждаются застройщиками
земли, выделенной под жилищное строительство, и используются жильцами для
совместного владения и управления построенными домами. Альтернативные
поселения также могут использовать эти юридические формы для своих целей.
По закону, организации территориального самоуправления должны иметь
совет директоров, регулярно переизбираемых должностных лиц и проводить
ежегодные общие собрания; через совет директоров осуществляется принятие
решений о деятельности организации. Как правило, общей недвижимостью управляет
либо совет директоров, либо нанятый им управляющий или управляющая компания. В
большинстве жилищных массивов – как коттеджных, так и многоквартирных – сами
жильцы непосредственно не участвуют в текущем управлении130. Когда
альтернативные поселения используют форму организации территориального
самоуправления для совместного управления недвижимостью, довольно часто все
члены общины включаются в состав совета директоров и используют этот орган для
управления делами общины. Конкретный выбор между ассоциацией домовладельцев,
ассоциацией кондоминиума или жилищным кооперативом зависит от норм и
требований отдела по планированию и застройке территории вашего штата или
местности и от условий банковского финансирования той или иной формы –
насколько оно будет возможно в вашем штате. Кредитование жилищных кооперативов
обычно менее доступно и осуществляется под больший процент, чем кредитование
ассоциаций домовладельцев и кондоминиумов131.
128 англ. community associations. Association – общественное объединение, общественная
организация. Community (в данном случае) – группа людей, проживающих в одной местности. Community
association – это особая разновидность общественных объединений. Согласно американскому
законодательству (в отличие от британского), это что-то вроде «организация территориального
общественного самоуправления», т.е. действующее на основании зарегистрированного устава добровольное
объединение граждан для совместной реализации и защиты интересов, связанных с проживанием в данной
местности ( neighbourhood).
129 кондоминиум (лат. con-dominium – букв. общая собственность) – совокупность всего недвижимого
имущества единого жилищного массива (многоквартирного жилого дома или коттеджного массива). – прим.
перев.
130 в этом заключается ключевое отличие обычных жилищно-эксплуатационных организаций от
живых жилищных сообществ: Суть кохаузинга как раз заключается в непосредственном, прямом участии
жильцов в принятии управленческих решений по содержанию и развитию общего жилого пространства. –
прим. перев.
131 это, очевидно, связано с тем, что в кооперативе отдельный жилец не является собственником
своего участка/дома/квартиры, а следовательно, не может предоставить его/ее банку в залог под выданный
кредит. – прим. перев.
АССОЦИАЦИИ ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕВ – ПРЕИМУЩЕСТВА И
НЕДОСТАТКИ.
В глубине солнечного Колорадо, в нескольких милях к востоку от Боулдера, там, где Скалистые
горы встречаются с Великими Равнинами, находится домовладельческая община Найлэнд Кохаузинг
( Nyland Cohousing). Со своими 42 разноцветными двухэтажными домами, Найлэнд является крупнейшим
живым жилищным сообществом в Соединенных Штатах. В общине имеется просторный деревянный общий
дом, деревообрабатывающая мастерская, большой органический сад и много акров общественной земли.
Как и в большинстве домовладельческих общин, члены общины имеют право собственности на свои
индивидуальные жилые помещения и землю, находящуюся под ними. Общими же территориями поселения
135 жителей Найлэнд Кохаузинг управляют посредством ассоциации домовладельцев.
Хотя законы, регулирующие организацию и деятельность ассоциаций домовладельцев, различаются
от штата к штату, в целом они сходятся в том, что: (1) ассоциация владеет (имеет в собственности) общими
территориями – такими, как внутренние дороги и тропинки, парки, здания социально-культурного
назначения и т.п., и (2) все собственники индивидуальных участков должны быть членами ассоциации и
платить регулярные отчисления на содержание и управление общими территориями и инфраструктурой.
Альтернативные поселения могут также использовать форму домовладельческих ассоциаций по следующим
соображениям: (1) это общеизвестная категория юридических лиц, используемая для совместного
управления общим имуществом и получения банковского финансирования для индивидуального
жилищного строительства; (2) по законодательству некоторых штатов и районов, группа застройщиков,
намеревающаяся иметь индивидуальные жилые дома и общие территории, должна организовываться
именно как ассоциация домовладельцев или ассоциация кондоминиума перед тем, как их план застройки
будет утвержден администрацией города или района.
Некоторые из домовладельческих общин, к примеру, Сонора Кохаузинг ( Sonora Cohousing) в
Таксоне, штат Аризона, установили такой порядок, что жители общины автоматически становятся членами
совета директоров ассоциации домовладельцев и сообща решают все общественные вопросы, не только
касающиеся содержания недвижимости, на своих регулярных общих собраниях. В других, таких, как
Найлэнд Кохаузинг, совет директоров ассоциации является отдельным выборным органом, но при этом все
члены общины имеют право участия в принятии общих решений на общем собрании, которое является
высшим органом управления. В Этхэвен домовладельческая ассоциация владеет всей территорией
поселения (а не только общими территориями). В отличие от обыкновений кохаузинга, отдельные члены не
имеют права собственности на свои индивидуальные участки, но арендуют их на 99 лет у ассоциации
домовладельцев Этхэвен. Все полные, действующие члены поселения являются членами совета директоров
ассоциации и, таким образом, участвуют в решении общих вопросов.
Создание ассоциации домовладельцев требует учреждения некоммерческой корпорации. Но, вместо
того, чтобы подавать в Налоговую службу заявку на льготный статус налогообложения, такая корпорация
просто ежегодно заполняет специальную форму по статье 528 Налогового Кодекса, в которой указывает,
