Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум
Если же лишних денег у вас нет, ваша задача – увидеть потенциал в квартире, которая НЕ нравится. Но при этом оптимальна с точки зрения местоположения и соотношения цена – качество.
Что делать?
Как сделать просмотр квартиры более эффективным?
Берите на просмотр фотоаппарат и фотографируйте все помещения в квартире, а также подъезд, двор и дом снаружи. Это поможет вам потом более вдумчиво, в спокойной обстановке рассмотреть фотографии и увидеть то, что вы не заметили или не запомнили на просмотре. Даже если в объявлении о продаже есть фотографии, все равно фотографируйте сами. Потому что продавец (риелтор) показывает в рекламе то, что ему выгодно показать. А вы должны сохранить полную и достоверную картину.
Прежде чем делать фотографии, попросите разрешения у хозяина дома и его риелтора. Обычная реакция на такую просьбу – подозрительность. А вдруг вы агент, который разместит фотографии в базах, сделав так называемый «дубль»? Беспочвенные страхи на самом деле. Профессиональному риелтору бояться нечего, квартира и собственник от него не уйдут. Но профессионалов мало, так что эти страхи нужно учитывать. Скажите что-то вроде: «Вы знаете, у меня плохая память, а после вас у меня еще четыре просмотра. Хочу сфотографировать вашу квартиру, чтобы не забыть ее». Вообще, упоминание конкурентов всегда очень хорошо действует, так что чем чаще вы упоминаете другие квартиры, тем лучше.
Пообщайтесь с соседями. Проще всего это сделать на детской площадке. Люди там обычно доброжелательные и никуда не торопятся, так что можно спокойно все выведать. Что именно?
• Контингент жителей во дворе и соседних домах. Алкоголики, наркоманы, местные «сумасшедшие», криминальные элементы? Не шумно ли по ночам? Безопасно ли гулять вечером, отпускать детей и т. п.
• Парковка. Как обстоит с парковочными местами? Реально ли вечером найти местечко? Нет ли «парковочной дедовщины», когда старые жители присваивают себе места (порой никак их не помечая) и устраивают гонения на новичков? Безопасно ли оставлять во дворе машину?
• Ближайшие школы и детские сады. Если у вас есть дети, поинтересуйтесь качеством образования и воспитания в этих заведениях. Кто работает, чему учат? Легко ли устроить ребенка в садик, большая ли очередь?
• Протекает ли крыша на последнем этаже (если вас заинтересовала квартира наверху)?
• Бывают ли перебои с водой, электричеством, отоплением? Тепло ли зимой?
• Что со звукоизоляцией? Шумно ли дома?
• Не намечается ли капремонт дома и подъезда? А может, запланирован снос дома?
• Нет ли неподалеку свалки, вредного производства и т. п.? Не приносит ли ветер неприятных запахов?
• Не продает ли кто-то в доме квартиру? Возможно, вы найдете вариант, которого нет в базе объявлений. Если сам дом понравился, а квартира – не очень, есть смысл поискать другие варианты. Помимо опроса соседей поможет расклейка объявлений в районе. Что-то вроде: «Куплю двухкомнатную квартиру в этом доме. Не агент!»
Прогуляйтесь по району. Потратьте хотя бы минут 20, чтобы изучить окрестности. Обратите внимание на плотность движения, эстетику окружающей застройки (вам лицезреть ее еще много лет), инфраструктуру (магазины, кафе и пр.), наличие зелени на улицах и во дворах. Обязательно пройдитесь до метро или железнодорожной станции, чтобы оценить удаленность квартиры, но имейте в виду: «пришлый» человек всегда идет более долгим путем, чем местный. Наверняка есть какие-то тайные ходы, позволяющие срезать путь.
Куда смотреть?
Итак, вы приехали на просмотр, и улыбчивый риелтор заводит вас в подъезд. На что обратить внимание в самой квартире? Что важно учесть и не упустить при просмотре? Это отдельная тема, многое зависит от типа и конструкции дома. Рассмотрим основные виды жилья в Москве и Подмосковье.
Вторичный рынок жилья
Дома давно построены, обжиты. Их достоинства и недостатки протестированы поколениями советских и постсоветских жителей.
Дореволюционные дома и довоенные сталинки.Дореволюционые дома очень разные, «типовых» среди них нет. Сталинки были двух типов – получше (для советского бомонда) и попроще (для обычных граждан). Сталинки для бомонда красивы, с нарядными фасадами и большими квартирами. Сталинки для обывателей безлики, часто не имеют балконов, площади начинаются от двушек 50–60 кв. м. В остальном достоинства и недостатки у дореволюционных и довоенных зданий схожи.
Достоинства:
• расположены в центре Москвы или престижных районах;
• толстые кирпичные стены с отличной тепло– и шумоизоляцией;
• широкие, монументальные подъезды;
• высокие потолки, большие метражи (по просторному холлу сталинки можно рассекать на самокате).
Недостатки:
• Деревянные или смешанные перекрытия. Дома могут стоять по 200 лет, но может и рухнуть потолок вместе с соседским унитазом. Если на этажах происходят регулярные протечки, балки начинают подгнивать, со временем разрушаясь. Особенно достается полу в районе санузла.
• Зачастую печальное состояние коммуникаций – труб, проводки, отопления. Обращаем особое внимание: подверженность плесени.
• Пожароопасность. Пониженная ликвидность. Банки не дают ипотеку на квартиры с деревянными перекрытиями. Покупатели с живыми деньгами тоже осторожничают, предпочитая дома с железобетонными перекрытиями.
• Неудобная планировка. Беда сталинок – маленькие комнаты при огромных холлах и средних кухнях и санузлах. В дореволюционных домах планировка вообще непредсказуема: туалет в кухне, стоячая микрованна, узкий коридор с множеством дверей, проходные и запроходные комнаты. Если хотите комфортную квартиру «с историей», готовьтесь к масштабной перепланировке.
• Но много старых квартир уже перепланированы. Обязательно выясняйте, согласована ли перепланировка и, если нет, подлежит ли она в принципе согласованию.
Совет. Обязательно узнайте, был ли в доме капитальный ремонт. При нормальном ремонте полностью меняют перекрытия и трубы. Это нивелирует многие слабые стороны таких домов.
Послевоенные сталинки.В этих зданиях для перекрытий уже используется железобетон.
Достоинства:
Те же, что в дореволюционных домах и довоенных сталинках.
Недостатки:
• плохое состояние коммуникаций – труб, проводки, отопления;
• подверженность плесневению;
• неудобная планировка;
• зависимость от ремонта в соседских квартирах. В 1990-х в таких домах люди с деньгами любили покупать большие квартиры и воплощать там свои представления о прекрасном. Со всеми вытекающими последствиями – сносом стен, переносом «мокрых зон», установкой огромных джакузи и даже бассейнов. Все это чревато заливами и перебоями с электричеством.
Совет. Узнайте, был ли капитальный ремонт, хотя для послевоенных сталинок это уже не так существенно. Общайтесь с соседями, выслушайте истории о местных происшествиях, новости… В таких домах, как правило, много пенсионеров, которые с удовольствием поделятся с вами информацией.
Отдельная тема – высотные сталинки. Это и легендарные высотки на Таганке и Баррикадной, и знаменитый Дом на набережной, и номенклатурные дома на Кутузовском проспекте. Такие сталинки уже относятся к элитному жилью и имеют свои особенные, индивидуальные характеристики.
Панельные пятиэтажки (хрущевки).Эти здания массово возводились в 1960-х гг. Частично были снесены в 2000-х, но по-прежнему лидируют на рынке вторичного жилья. Расчетный срок эксплуатации таких домов – 50 лет, так что хрущевки уже выработали свой ресурс.
Сильные стороны:
• Низкая цена.
• Подпадают под программу сноса или капремонта. Находятся обычно в тихих и очень зеленых дворах. Вообще, в отличие от новых жилых кварталов, где роль зелени выполняют чахлые кустики, нехотя высаженные застройщиком, старые районы радуют обилием деревьев, большая часть которых старше самих домов.
Слабые стороны:
• Главные проблемы – возраст, низкокачественные материалы, ветхость коммуникаций и дома.
• Смежные комнаты и совмещенные санузлы.
• Низкие потолки (2,5–2,7 м).
• Отсутствие шумоизоляции. Тоненькие стены и слабая вентиляция оповестят об особенностях жизни соседей и гастрономических привычках всего этажа.
• Плохая теплоизоляция. Зимой холодно, несмотря на отопление, летом слишком жарко. Возможно, придется делать дополнительное утепление, а это недешевое удовольствие.
• Социальный состав жильцов. Много маргинальных и «асоциальных элементов». А если до сноса осталось несколько лет – жильцы любят сдавать квартиры толпам гастарбайтеров. Чего жалеть, дом-то снесут.
