Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум
Обычно риелторы осторожничают и стараются избегать «свежего наследства», но, если квартира очень уж привлекательная, пытаются накопать больше информации, навести справки. Иногда даже создаются консилиумы, как у врачей. Имеет значение все: опрос соседей, родственников, неофициальные запросы в загсы, МВД…
Некоторые советуют брать расписку с продавца, в которой будет указано, что «если появится некое лицо, претендующее на квартиру, и суд решит, что его права были нарушены, то продавец обязуется сам решить финансовые вопросы, не привлекая к этому покупателя». Совет хороший, но бесполезный. Представим, что появился новый, «неучтенный» наследник. Он подает в суд с претензией на часть квартиры или даже на всю квартиру. Суд выносит свой вердикт на основании законов, а не расписки. И ответчиком, скорее всего, будет новый владелец квартиры, то есть незадачливый покупатель. Особенно если бывшего владельца не найти. Да, так бывает. Продал квартиру и уехал, ищи-свищи ветра в поле. Более того, такая расписка, предъявленная на суде, может сослужить медвежью службу покупателю. Суд может решить, что покупатель не является «добросовестным приобретателем», поскольку подозревал о наличии других наследников. Чем это чревато для покупателя – читайте чуть ниже, в разделе «Надежды и иллюзии добросовестного приобретателя».
Позвольте, скажет дотошный читатель, а как же страхование титула? Страховые компании на то и существуют, чтобы брать на себя риски. Что ж, поговорим о страховании титула.
Глава 4
Страхование титула
Иллюзия защиты
Титульное страхование – страхование риска утраты права собственности на недвижимость. Этот вид страхования защищает собственника (покупателя) от притязаний третьих лиц на объект недвижимости, а также от возможного расторжения сделки купли-продажи.
В России страхование титула развивается в основном за счет ипотечных сделок. До конца 2010 г. страхование титула при ипотечном кредитовании было обязательным. Теперь по закону банк не может навязывать заемщику страховку, но обычно, если полиса нет, ставка по кредиту на 2–3 % выше. Так что покупать страховку все равно приходится. Как обычно, банк пытается минимизировать свои риски за счет заемщика.
Застраховать титул можно и добровольно, но пока к этой услуге прибегают крайне редко. Рынок добровольного страхования в России в принципе развит очень слабо – практически вообще не развит. Люди не доверяют страховым компаниям, не видят в страховании выгоды. И небезосновательно.
Давайте рассуждать. Договоров на страхование титула заключается великое множество – почти столько же, столько ипотечных договоров, а это, по статистике АИЖК, более 600 000 в год. А вот о случаях, когда страховая компания выплачивала компенсацию по этому полису, что-то не слышно. Мы общались с коллегами-риелторами, юристами и самими страховщиками – случаи реальных выплат по страхованию титула единичны. Далеко не каждая страховая компания вообще имеет такой опыт. Зато на всю страну прогремел случай обратный…
В середине 2008-го семейная пара Чалаевых решила купить квартиру в кредит. Объект прошел юридическую экспертизу в агентстве недвижимости, банке и в страховой компании «Макс», которая осуществила страхование титула – обязательное условие для проведения сделки. Все проверки успешно пройдены, сделка прошла удачно. Пора делать ремонт, выбирать мебель, въезжать и обустраиваться. Как долго ждут люди этого момента!
Но тут началось самое страшное. Через полгода после покупки на квартиру был наложен арест. Оказывается, за последние два года квартира трижды перепродавалась, и вот первая из этих трех сделок оказалась незаконной. Бывший собственник квартиры решил «истребовать ее из незаконного владения». Дело рассматривалось в Бутырском суде Москвы, суд решил дело в пользу истца. Чалаевы подали апелляцию, но суд высшей инстанции оставил вердикт в силе. Судебные приставы выселили неудачливых покупателей из квартиры.
Страховая компания «Макс» отказалась выплачивать Чалаевым страховую сумму. Оказывается, в договоре был прописан пункт об исключении из страхового возмещения ретроспективного покрытия, что в их трактовке звучало как «возникновение события, приведшего к наступлению страхового случая, до заключения договора страхования, а страхового случая – в период действия договора».
Но позвольте, зачем тогда вообще нужно страхование титула? Ведь в этом и смысл страховки – оберегать от проблем, связанных с историей квартиры, то есть со сделками, произошедшими ДО оформления страховки. Как утверждают Чалаевы, когда они подписывали договор, пункта о ретроспективном покрытии в нем не было. Страницу с этим пунктом в экземпляр договора страховой компании вклеили позже. Почему суд не учел этот довод, неизвестно.
Чалаевы оказались в патовой ситуации. Квартиру у них отобрали, но долг по ипотеке никто не отменял. А это ни много ни мало 45 000 руб. в месяц в течение 25 лет. Разбирательство по делу Чалаевых продолжается до сих пор. Вы можете набрать в поисковике фамилии героев этой грустной, но поучительной истории и проследить развитие ситуации, аргументы сторон, комментарии юристов и риелторов.
Простите, может сказать дотошный юрист. Согласно Постановлению № 6 Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 г. нельзя изымать имущество в порядке реституции у лиц, которые являются добросовестными приобретателями. А Чалаевы-то и есть добросовестные приобретатели, добросовестнее некуда! Полную рыночную сумму заплатили, все обязательства выполнили…
Чудны дела твои, Господи! Суд решил, что Чалаевы добросовестными покупателями не являются, потому что они не опросили соседей и не выяснили, что на квартиру есть еще претенденты. А как же проверка риелтора, банка, страховой компании? А никак…
После скандала с Чалаевыми страховые компании перестали включать в договор пункт об исключении ретроспективного покрытия. Зато появилась новая «фишка»: клиент получает страховую выплату, только если будет признан судом добросовестным приобретателем. А суд, как видно из примера, трактует это понятие весьма вольно. Подробнее о статусе добросовестного приобретателя читайте ниже.
Вот еще ситуации, исключающие выплату титульной страховки:
• реквизиция, конфискации, арест, изъятие и уничтожение недвижимости по распоряжению государственных органов;
• передача приобретаемой квартиры другим лицам по возмездному или безвозмездному договору;
• использование квартиры не по назначению (например, как офис);
• наличие факторов риска, о которых страхователь знал, но которые утаил от страховщика;
• нарушение сроков и порядка уведомления страховой компании о наступлении страхового случая.
Значит ли это, что страхование титула – бессмысленная трата денег и бесполезное занятие? Не будем столь категоричны. Многое зависит от страховой компании.
Выбирая компанию для оформления страховки, воспользуйтесь следующими советами:
• Уточните статистику страховых выплат компании по данному полису. Если выплат еще не было, это минус. Если сотрудники компании отказываются предъявить статистику, это большой минус.
• Читайте отзывы о компании в Интернете. Но не забывайте, что негативный отзыв может оказаться «происком конкурентов». Обращайте внимание только на отзывы с конкретикой (фамилия потерпевшего, номера договоров), по возможности перепроверяйте негативную информацию (например, звонком в банк).
• Внимательно читайте договор страхования! Уточняйте все пункты, вызывающие вопросы. Не стоит думать, что договор типовой. В разных компаниях условия страхования разные.
• Четко выполняйте все правила страховой компании.
Хитрости и трудности
Ниже несколько особенностей страхования титула в России:
• Застраховать титул можно отнюдь не по любой квартире. Если страховщик решит, что риски велики, в страховке вам откажут.
• Для получения ипотеки не обязательно страховать квартиру на полную стоимость. Достаточно страховки на сумму кредита.
• Тарифы по страхованию титула составляют от 0,5 до 1,5 % от стоимости квартиры за год. Если страховой случай произошел за день до оформления полиса или через год и один день, выплаты не производятся.
• Тарифы по страхованию титула в рамках ипотечного кредитования ниже, чем для «добровольных» клиентов. В среднем это 0,1–0,5 % от страховой суммы за год. Так что если хотите страховку на всю стоимость квартиры, а не только на сумму долга – лучше делать это сразу, в момент оформления ипотеки.
• Срок исковой давности в России – три года, поэтому многие рекомендуют оформлять титульное страхование на три года. Но на самом деле срок исковой давности начинает отсчитываться с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своих прав, а это может произойти и через 20 лет.
