Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
Договор на риелторское обслуживание, как и договор купли-продажи недвижимости, является двусторонним, возмездным и реальным [50] . Двусторонним договор считается на том основании, что участниками такого договора являются две стороны, одна из которых – исполнитель (агентство недвижимости), другая – клиент (продавец или покупатель в случае отчуждения и приобретения недвижимости).
Возмездным считается договор, по которому исполнитель (агентство недвижимости, маклер) обязуется по заданию заказчика (клиента) оказать определенные услуги или осуществить определенную работу, действия, деятельность, а заказчик (клиент) обязуется оплатить эти услуги, а также на том основании, что права и обязанности сторон складываются на возмездной (платной) основе: одна из сторон (агентство недвижимости) оказывает другой стороне (клиенту) риелторские услуги за определенную плату.
Реальным договор признается на том основании, что стороны исполняют свои обязательства в полном объеме при непосредственном заключении договора.
Сторонами по этому договору могут быть как физические лица, так и юридические. Если стороной по договору является физическое лицо, то к нему предъявляются определенные требования, вытекающие из требований договоров купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с существующим законодательством. Так, физическим лицом здесь может являться гражданин, достигший совершеннолетия (в Российской Федерации – 18-летнего возраста) и обладающий полной дееспособностью. Это означает, что у данного гражданина нет никаких ограничений по состоянию здоровья для совершения необходимых действий, связанных с выполнением условий рассматриваемого договора купли-продажи недвижимого имущества, напоминает О.Г. Курноскина.
2. Структура договора. Обязательными составляющими договоров о возмездном оказании риелторских услуг являются название договора, его преамбула, предмет договора, общие положения, цена объекта недвижимости, права и обязанности сторон, сроки действия договора, расчеты по договору, отказ от исполнения договора и порядок разрешения споров, заключительные положения, реквизиты сторон, дополнительные условия.
К подобным договорам могут прилагаться дополнительные соглашения, в которых оговариваются искомая недвижимость (при покупке и альтернативных сделках), величина комиссионного вознаграждения.
3. Название договора должно в краткой форме отражать предмет договора, что позволяет отличать разные договоры.
4. В преамбуле необходимо указать время (дату) и место (город, страна) заключения и подписания договора, а также полное наименование сторон (заказчик и исполнитель).
А.А. Шихмагометов отмечает, что обязательное условие первого раздела договора – это идентификация сторон. Для заказчика: фамилия, имя, отчество, адрес проживания, паспортные данные (номер, когда и кем выдан). Для исполнителя: наименование организации или агентства недвижимости, фамилия, имя, отчество руководителя или маклера, брокера, агента (который действует самостоятельно, по лицензии или от имени руководителя по доверенности). Здесь же можно определить круг действующих лиц, если таковые имеются. Например, при расселении коммунальной квартиры в качестве заказчика могут выступать все жильцы или при покупке, продаже, найме недвижимости заказчиками могут быть несколько членов семьи. В таком случае отдельно фиксируются (указываются) данные каждого из клиентов: Заказчик – 1, Заказчик – 2.
Заключая договор, и вы, и агентство распределяете риски и ответственность . Это значит, что во всех договорных документах должны стоять название фирмы и имена ее полномочных представителей, а не просто агента. Четко продумайте и пропишите ответственность сторон, все мыслимые кризисные варианты, включая форс-мажорные обстоятельства [51] .
5. Предметом договора с отчуждением и приобретением недвижимого имущества является выполнение большого объема работы (5 этапов, 20 подэтапов, 105 решаемых задач). Видимо, поэтому риелторская деятельность зачастую описывается очень обще или с небольшой «разверткой». Например, организация продажи с последующей покупкой недвижимого имущества и в том числе осуществление рекламной кампании, организации просмотров и показов, нотариального удостоверения и регистрации государственным органом договоров отчуждения и приобретения, содействие заказчику в проведении взаиморасчетов, при необходимости выдача и получение задатков (авансов) и совершение иных действий, необходимых для выполнения заключенного договора.
Предмет договора зависит от типа сделки. Так, при покупке недвижимости (предмет договора) ее приобретение осуществляется в соответствии с указанными заказчиком параметрами. Приобретение жилья по ипотеке – это организация покупки квартиры за счет личных и кредитных средств, предоставляемых согласно программе ипотечного кредитования жилой недвижимости.
6. В общие положения договора входит описание отчуждаемой и приобретаемой недвижимости. Здесь также вводится пункт о том, что заказчик (в случае отчуждения его недвижимости) гарантирует, что на момент заключения договора на риелторское обслуживание она не обременена обязательствами, а значит, не заложена, не сдана в аренду, в споре или под арестом (запрещением) не состоит и свободна от прочих обязательств, препятствующих по закону ее отчуждению.
Последний пункт имеет серьезные последствия, поэтому клиенту необходимо иметь о нем ясное представление.
Следует отметить, что недвижимость (квартира, офис, дача) по определению представляет собой совокупность потребительских свойств, куда помимо ее известных параметров (площади, количества комнат, этажа, этажности, высоты потолков) входят географические, инженерно-строительные, экологические, санитарно-технические, гигиенические, архитектурные, безопасные, социологические, юридические и другие характеристики дома, двора, улицы, микрорайона с их инфраструктурой (магазинами, рынками, школьными, дошкольными, оздоровительными и другими учреждениями, транспортом, дорогами, техническими средствами коммуникации).
Именно поэтому в требования на приобретаемую собственность следует вписывать как можно больше указанных потребительских качеств:
– географических (районы, улицы);
– экологических (например, окна выходят на улицу или во двор, ориентация квартиры определена в соответствии с розой ветров, заданы параметры самой квартиры);
– социологических (отсутствие рядом с домом воинских частей, рынков, рабочих общежитий).
Конечно, это непростая работа, она требует времени, усилий и к ней следует тщательно готовиться. Однако чем точнее вы представляете требования к приобретаемой недвижимости, тем меньше у вас будет недоразумений с риелторами. Ведь им очень часто приходится работать по известной из русских народных сказок фразе: «Пойди туда, не знаю куда, принеси то, не знаю что». Не забывайте, что риелторы не умеют читать ваши мысли, поэтому им лучше подробно рассказать о всех ваших пожеланиях и для надежности написать их на бумаге.
7. Права и обязанности сторон. В разделе «обязанности исполнителя» оговаривается, что он должен выполнить задание, полученное от заказчика, в соответствии с законом и требованиями клиента.
Это касается предоставления необходимой заказчику информации, осуществления необходимых переговоров, проверки юридической чистоты имеющейся документации (правоустанавливающих и других документов) и всех действий, входящих в предмет договора. При этом исполнитель обязан оказывать содействие заказчику в заключении и регистрации в государственном органе договора, в соответствии с которым к последнему переходит право собственности на приобретаемое недвижимое имущество.
Очень важным моментом, который обязательно должен быть отражен в договоре на риелторское обслуживание, является ответственность исполнителя (агентства недвижимости) за сохранность документов, материальных ценностей и денежных средств, которые ему предоставил заказчик. Эти полномочия нужны для выполнения заданий по договору. На наличие такого пункта в договоре следует обратить особое внимание, так как его отсутствие ставит под сомнение возможность заключения эксклюзивных договоров, получение и передачу задатков.
В права исполнителя входит привлечение к исполнению договора третьих лиц. К ним обычно относят предприятия, обеспечивающие рекламу реализуемой недвижимости, местные органы власти, органы, выдающие разрешительную документацию (ДЕЗы, БТИ, паспортные столы ОВД, учреждения, регистрирующие договоры по купле-продаже недвижимости).
В обязанности заказчика входит личное (или через представителей) участие в подготовке и проведении сделки с недвижимостью и выплаты вознаграждения исполнителю за выполненную работу. Заказчик не должен разглашать конфиденциальную информацию по сделке и передавать право третьим лицам на оказание риелторских услуг, оговоренных в договоре.
