Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
Конечно, этот метод не даст вам полной ясности на 100% и не ответит на вопрос, чего же ждать от этого договора в будущем, однако он вам позволит «докопаться» до целого ряда вопросов, о которых вы не имели представления. Да и если риелтор вам станет отвечать на поставленные вопросы, значит, он их понимает и не скрывает от вас.
При заключении договора будьте внимательны и вдумчиво вчитывайтесь в текст. Особое внимание следует уделить предмету договора, правам и обязанностям сторон, сроку действия соглашения, санкциям и условиям их применения. Нельзя подписывать бессрочные договоренности, в которых не указаны точные сроки исполнения обязательств. Нельзя забывать о том, что в конце договора должны стоять печать и подпись ответственного лица.
Не только перечисленные факты определяют нравы риелторского рынка (здесь достаточно высока конкуренция), и солидные конторы, дорожа своей репутацией, стараются не допускать проколов. Да и суды имеют хорошую практику разрешения споров в этой области.
При проведении сделки агент, юрист и менеджер риелторской компании должны проверить, получить, заверить и подтвердить порядка двух десятков документов. Насколько сложен тот или иной процесс, свидетельствует простая иллюстрация стандартной технической документации. Ниже мы приводим внутренний документ одного крупного агентства по недвижимости, который даст вам достаточно полное представление о том, сколь сложны и кропотливы операции с нею. Документ касается в первую очередь сделок не с новостройками, а с вторичным жильем.
Особое внимание нужно обратить на моменты, где указано «проверено ЛИЧНО», «в моем присутствии», «ВСЕ предыдущие», «ВСЕ бывшие», «ВСЯ история».
Но и после этого вы увидите еще не все нюансы сделок. Например, за требованием указания дат рождений родственников стоит тот факт, что для каждой ранее состоявшейся сделки надо определить применимость или неприменимость московских законов о регистрации сделок с несовершеннолетними и престарелыми, принятых за последние 10 лет [40] .
Рассмотрим, какие данные должны представить и подтвердить 3 специалиста фирмы – агент, юрист и менеджер, чтобы получить разрешение у начальника отдела продаж на сделку. Автор благодарит агентство недвижимости «БЕСТ» за предоставленный документ.
Агент подтверждает, что:
1) договор проверен у нотариуса мной лично;
2) все предыдущие договоры по данной квартире проверены у нотариуса;
3) список всех бывших собственников квартиры (вся история) с указанием дат рождения и других сведений прилагается;
4) квартира передавалась (не передавалась) по доверенности;
5) справка БТИ получена мной лично или в моем присутствии;
6) копия финансово-лицевого счета получена мной лично или в моем присутствии;
7) выписка из домовой книги получена мной лично или в моем присутствии;
8) список когда-либо прописанных в этой квартире (вся история) прилагается;
9) снятых с регистрационного учета временно из данной квартиры нет (прохождение военной службы, отбытие срока заключения по приговору суда, помещение в дом престарелых);
10) задолженность по междугородным и международным телефонным переговорам за данным телефонным номером не числится;
11) телефон в квартире не является спаренным;
12) форма № 6 проверена мной лично. Разрешена ПОСТОЯННАЯ регистрация в продаваемом жилом помещении;
13) паспортный стол по месту нахождения квартиры посетил лично. Проблем с регистрацией в данную квартиру у покупателя не будет;
14) заявлений об утере представленного паспорта от кого-либо из собственников квартиры в отделение милиции не поступало;
15) справка из психоневрологического и наркологического диспансеров получена в моем присутствии;
16) справка из налоговой инспекции об уплате налога на имущество (налог на дарение, наследование) проверена мной лично;
17) сведения о родственниках:
а) их нет (об этом должно быть письменное заявление продавца);
б) они согласны с продажей квартиры (имеется нотариально заверенное согласие или разрешение попечительского совета, согласие супруга, общественной комиссии);
18) свидетельства о смерти всех умерших собственников или проживавших ранее в квартире прилагаются;
19) паспорт продавца выдан до приобретения квартиры (до приватизации, если документы первичны);
20) дом в списке на реконструкцию не значится.
Юрист подтверждает, что:
1) достоверность паспортов продавцов и покупателей и правильность их заполнения проверены;
2) запрета, ареста на квартиру в Роскомрегистрации нет;
3) сотрудник, осуществляющий регистрацию в Роскомрегистрации, о сделке уведомлен;
4) прогнозируется ли коррекция: паспорта, площади, договора, адреса;
5) документы проверены;
6) сделку по данной квартире разрешаю.
Менеджер подтверждает, что:
1) все экземпляры договора и другие документы, подписанные в нашем агентстве, сданы в архив;
2) копии всех документов сданы в архив «__» числа, месяца, года.
Система контроля за сделкой и ответственности должна быть многоуровневой . Это значит, что каждая сделка может проходить только с письменного разрешения юриста и руководителя отдела [41] .
Очень важно, чтобы за работающим с вами агентом стояла команда профессионалов. Потому что один человек за всем не уследит, здесь нужны несколько пар рук и глаз, напоминает Н. Елагина.
7.2 Список документов, необходимых для сделки с недвижимостью
Перечень и содержание документов, необходимых для проведения сделки с недвижимостью, видоизменяется в соответствии с ситуацией на рынке и правилами регистрации сделок с недвижимостью.
В агентствах недвижимости обычно имеется две документных базы, регистрирующих:
– сделки с недвижимостью;
– документы, отражающие взаимоотношения с клиентами.
К документной базе сделок с жилой недвижимостью относятся следующие документы.
1. Документы, удостоверяющие личность:
– паспорт (нового образца);
– удостоверение личности военнослужащего, военный билет;
– свидетельства о рождении детей (до 14 лет);
– паспорт иностранного гражданина, виза.
2. Правоустанавливающие документы (они могут быть различными в зависимости от сроков их получения, а также от видов собственности).
Первичная собственность:
– договор передачи, свидетельство о собственности на жилище («розовое свидетельство»);
– свидетельство о государственной регистрации прав («голубое свидетельство»);
– справка о выплаченном пае ЖСК, свидетельство о собственности на жилище.
Вторичная собственность:
– договоры купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания;
– свидетельство о праве на наследство.
Зарегистрированное, вступившее в законную силу решение суда (если квартира досталась собственнику по суду).
На всех правоустанавливающих документах должен стоять штамп о государственной регистрации с датой и номером в реестре, так как с 1 января 2005 г. регистрацией всех сделок на недвижимое имущество занимается Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация). К документам, зарегистрированным позже 1 марта 1996 г., должен прилагаться акт приемки-передачи квартиры, подписанный всеми собственниками.
3. Справки из территориального бюро технической инвентаризации (БТИ):
– справка формы 11а (срок ее действия 1 месяц), где указываются точный адрес квартиры, общая и жилая площадь, остаточная балансовая стоимость (сумма, в которую квартира оценивается государством и с которой взимаются пошлина и налог), дается подтверждение отсутствия ареста и запрещений на квартиры;
– форма № 22а (срок действия 1 год) содержит поэтажный план с экспликацией жилого помещения. Следует обратить внимание на соответствие реальной жилплощади и изображения на плане. Если есть расхождения в расположении комнат, значит, имеет место несогласованная перепланировка квартиры (процедура узаконивания перепланировки крайне утомительна и требует значительных затрат).
4. Справки из домоуправления (ЖЭК, РЭУ, ДЕЗ, ТСЖ и др.):
– выписка из домовой книги (действительна 1 месяц). Информация о проживающих в данной квартире. Необязательным, но часто используемым документом при совершении сделки является архивная выписка из домовой книги. В ней указывается, кто и когда имел право на пользование данной квартирой. Покупателю стоит лично присутствовать при получении обеих справок для сбора максимально возможной информации о людях, когда-либо зарегистрированных в квартире;
– копия финансового лицевого счета (действительна 1 месяц);
– справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (срок действия 1 месяц). После совершения сделки покупателю должны быть переданы книжки по квартплате и оплате коммунальных услуг. Если же за квартирой обнаружилась задолженность, и вы этот вопрос не отследили на этапе заключения договора с агентством недвижимости на риелторское обслуживание, т.е. не обязали агентство проконтролировать этот вопрос, то извольте платить. Счета выписываются на квартиру (телефонный номер), и репрессии со стороны коммунальных служб падут уже на нового владельца.
