Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
На этом завершается первый и начинается второй этап – открытие сделки. Оформляются отношения с найденным покупателем и осуществляется поиск альтернативной квартиры. На подэтапе оформление официальных отношений с покупателем осуществляется организация и проведение переговоров покупателя и продавца в агентстве недвижимости. При этом определяются величина предоплаты, ее форма (аванс или задаток), сроки действия предоплаты, ее оформление и получение, при желании сторон составляется предварительный договор отчуждения недвижимости с определением: сроков отчуждения, сторон оплаты расходов по оформлению сделки и выплате пошлин и налогов. Оговариваются особенности сбора и проверки документов на продаваемую квартиру, необходимость прохождения дополнительных инстанций (опека, налоговая инспекция), где требуется получить разрешительные документы на продажу квартиры. Обсуждается форма оплаты, а также выбирается банк (депозитарий) для промежуточного хранения средств оплаты по сделке, нотариус для заверения договора и отделение Москомприватизации для регистрации договора отчуждения.
Затем начинается поиск и просмотр вариантов альтернативы. Риелтор анализирует и обзванивает рекламные объявления, а также осуществляет расклейку и разброску объявлений о покупке квартир в интересующих районах города. Ведет переговоры с продавцами рекламируемых квартир и их доверенными лицами, а также с покупателями (собственными клиентами). Организуются и проводятся просмотры вариантов альтернативных квартир. Обсуждаются результаты просмотров и при необходимости определяется величина доплаты на приобретение альтернативы или изменение требований к ней. Дальнейшее проведение просмотров и нахождение необходимой альтернативы.
Третий этап – оформление официальных отношений с продавцами найденной альтернативы, сбор документов для проведения сделки и проверки юридической чистоты квартир сделки. Осуществляется организация и проведение переговоров покупателей и продавцов альтернативной квартиры в агентстве недвижимости, на которых определяется схема всей сделки и в том числе количества продаваемых и приобретаемых квартир, покупателей, продавцов, установление «последней» (завершающей) квартиры в сделке и обсуждение ее особенностей, количества инстанций, выдающих разрешительную документацию, а также вид и состав документов, получаемых на каждую продаваемую квартиру, и формы проверки документов сделки и состава участников проверки, величины и формы предоплаты (аванс или задаток), ее оформление и получение. Определяются также сроки и необходимость присутствия участников сделки при передаче и оформлении предоплаты продавцам «последней» квартиры. Составляется (по желанию сторон) предварительный договор отчуждения альтернативной квартиры (или квартир при наличии «последней» квартиры, для которой также требуются альтернативные варианты), с фиксацией информации, указанной во втором этапе, первом подэтапе.
На подэтапе сбор документов на квартиры сделки осуществляется получение на каждую из 3 квартир копии финансово-лицевого счета, выписки из домовой книги, архивной выписки из домовой книги, справки и копии поэтажного плана из бюро технической инвентаризации, справки из налоговой инспекции, справок (при необходимости) из органов опеки, психоневрологического, психонаркологического диспансеров, свидетельств о расторжении брака.
На подэтапе проверка юридической чистоты документов, собранных на каждую квартиру, осуществляется получение (при необходимости) дополнительных документов, проводится опрос соседей, сотрудников коммунальных учреждений, органов правопорядка.
После этого наступает четвертый этап , на котором производятся оформление и регистрация сделки по альтернативной купле-продаже квартир. Начало этого этапа – проведение совещания всех участников сделки . Определяются и согласовываются сроки, место и проводится совещание по предстоящей альтернативной сделке купли-продажи квартир. На совещании подводятся итоги сбора документов и проверки юридической чистоты квартир сделки и определяются документы, которые могут потребовать корректировки. Производится окончательное согласование стоимости квартир альтернативной сделки, сроков юридического и физического освобождения квартир сделки, выбор банка (банков) для хранения денежных средств на завершающих этапах сделки, нотариуса для подготовки и нотариального заверения договоров купли-продажи квартир альтернативной сделки. Определяются сумма и выбор сторон оплаты расходов по оформлению сделки, выплате пошлин и в том числе платы за арендуемые у банка ячейки депозитария, схемы, условия участников и наличия необходимых документов по закладке в банк и получению из него ценных пакетов. Определяются сроки проведения сделки и состав ее участников, обсуждается вопрос о способах проверки достоверности средств оплаты.
На следующем подэтапе полной предоплаты сделки осуществляются организация и проведение встречи участников сделки в депозитарии выбранного банка, заключение договора с банком о хранении ценных пакетов, окончательный пересчет денежных средств и закладка ценных пакетов с учетом интересов агентства недвижимости и получение ключей от ячеек депозитария.
Затем начинается подготовка договоров купли-продажи квартир альтернативной сделки и их нотариальное заверение. Проводятся организация и проведение встречи участников сделки в нотариальной конторе. Здесь проверяется наличие всех необходимых документов, которые сдаются в нотариальную контору. Нотариус готовит договоры купли-продажи квартир и дает их на проверку и подписание участникам сделки, после чего ими выполняется оплата за оформление и нотариальное удостоверение договоров сделки и государственных пошлин. Затем производится нотариальное удостоверение договоров сделки.
Далее документы сдают на регистрацию в Мосрегистрацию или ее филиал. Риелтор организует и проводит встречу участников сделки в филиале Мосрегистрации, где еще раз проверяется наличие всех необходимых документов, которые сдаются там на регистрацию. При необходимости осуществляется представление дополнительных документов. Подэтап завершается оплатой регистрации.
На подэтапе до получения документов с регистрации риелтор обеспечивает дополнительное (при необходимости) получение документов или их коррекцию, постоянно ставит в известность своих клиентов, а также других участников сделки или их доверенных лиц о прохождении регистрации сделки (контролирует ситуацию и состояние участников сделки).
После регистрации сделки наступает подэтап получение документов сделки с регистрации , на котором участники сделки получают документы на право собственности новыми квартирами и обмениваются телефонами.
На пятом, завершающем этапе сделки осуществляетсявступление в фактическое владение жилой недвижимостью всеми участниками сделки и окончательные взаиморасчеты между ними.
На подэтапе Организация и проведение расчетов с участниками сделки осуществляется получение участниками сделки ценных пакетов из депозитария банка, производится контроль правильности взаиморасчетов, а также возврат (учет) предоплаты (авансов, задатков).
Затем на подэтапе юридическое освобождение квартир обеспечиваются контроль и помощь участникам сделки в регистрации и снятии с регистрационного учета, а также (при необходимости) в переоформлении телефонных номеров.
На подэтапе физическое освобождение квартир риелтор контролирует процесс освобождения квартир, оказывает возможную помощь клиентам и проводит подписание акта приема-сдачи квартир сделки.
На заключительном подэтапе окончательные взаиморасчеты участников сделки риелтор контролирует получение всех ценных пакетов участниками сделки, а также удостоверяется в правильности взаиморасчетов участников сделки, затем на последнем, 20-м по счету, подэтапе оформляет отчет по сделке, сдает его в агентство недвижимости и только тогда получает причитающееся ему комиссионное вознаграждение.
Простой подсчет показывает, что проведение традиционной 3-звенной альтернативной сделки включает как минимум пять этапов, двадцать подэтапов, на которых в общей сложности решается более сотни задач.
За время проведения сделки (3 – 4 месяца) риелтор осуществляет как минимум 9 видов работ (организация и проведение переговоров, оценка стоимости квартир, заполнение документации) и проводит более полутора сотен телефонных переговоров. Ему приходится работать с 15 – 20 участниками рынка и сделки, а также с 10 – 20 объектами (квартирами) сделки. Вот такая непростая структура.
