Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
Недостаток объекта недвижимости– это изменение его свойств и качеств, которое затрудняет или делает практически невозможным его дальнейшее использование и эксплуатацию. Таким образом, недостаток – это существенное ухудшение потребительских свойств объекта недвижимости.
Также недостатки могут быть скрытыми , проявляющимися только при специальном анализе или в процессе эксплуатации, а также явными , обнаруживаемыми с помощью органов чувств человека. При классификации недостатков следует также учитывать затраты, которые будут «сопровождать» избавление от устранимых недостатков. Именно поэтому предлагается следующая классификация недостатков, в соответствии с которой они могут быть:
1) неустранимыми скрытыми;
2) неустранимыми явными;
3) устранимыми скрытыми (капитальный ремонт квартиры или организационные мероприятия, осуществляемые властными структурами);
4) явными устранимымис помощью собственных средств жильцов.
При этом скрытые и неустранимые составляют более 30% от указанного числа, при их обнаружении возможно возникновение судебной перспективы.
Эта классификация легла в основу «Перечня недостатков жилой недвижимости». В нем каждому из приведенных недостатков присваивается номер, затем они описываются и анализируются по девятипозиционной схеме.
Перечень недостатков жилой недвижимости, их характеристика и оценка влияния на стоимость жилья
Таблица 1
Недостатки неустранимые скрытые
Таблица 2
Недостатки неустранимые явные
Таблица 3
Недостатки устранимые скрытые (капитальный ремонт квартиры или организационные мероприятия, осуществляемые властными структурами)
Таблица 4
Недостатки явные, устранимые с помощью собственных средств жильцов
Как видно из представленной таблицы, всего в процессе анализа было установлено и проанализировано 62 недостатка объектов жилой недвижимости. Причем из них 25 недостатков (40%) могут явиться причиной возникновения судебной перспективы с последующим расторжением заключенных договоров купли-продажи жилья и реституции, т.е. возвращения в исходное состояние.
Клиенты зачастую не могут в процессе просмотров обнаружить и осознать наличие и влияние недостатков жилья на процесс его эксплуатации. Но все скрытые изъяны проявятся и дадут себя знать в процессе эксплуатации. Помните, что хороший риелтор не будет скрывать от клиента реальное положение дел при подготовке и проведении сделки с жилой недвижимостью.
Законодательно определено, что минимальное время опротестования договоров купли-продажи жилья в судебном порядке составляет 3 года, а за это время большая часть даже скрытых недостатков жильцами будет выявлена.
Ложь в этом деле свойственна временщикам-непрофессионалам, которые, не умея работать на рынке недвижимости, стараются любым способом «урвать» прибыль, которую праведным путем им никогда не заработать.
В качестве причин ряда недостатков в таблице указаны «особенности проекта данного здания». Понятно, что основной причиной появления маленьких кухонь и прихожих, смежных комнат явилось стремление проектировщиков «впихнуть» как можно больше людей в стесненные условия и отрапортовать количеством, а не качеством. Эти «профессионалы» не заботились о том, как будут жить люди в их «творениях».
Экологические условия будущего жилья также немаловажная составляющая, на которую надо обращать внимание при выборе будущего жилья. Загрязнитель воздуха номер один в Москве – автотранспорт, его «вклад» в загрязнение атмосферы составляет до 90%. Наиболее опасными ученые называют все радиальные шоссе, Сущевский Вал, Беговую улицу, Кремлевскую, Котельническую набережные, Китай-город, Новый Арбат, Пресню, Таганскую площадь и примыкающие к ней улицы Якиманку, улицы Бульварного и Садового колец. Мясницкую, Маросейку, Савеловскую площадь, Сущевку Шереметьевскую, Проспект Мира, Дорогомиловскую.
Вредителями номер 2 и 3 являются выбросы Капотнинского нефтеперерабатывающего завода и ТЭЦ (их доля в дополнительном риске для здоровья людей доходит до 10 – 15%). Одним из самых грязных московских районов был и остается «Беговой». И дело тут не только в автомобильных выбросах, но и в близлежащих заводах, выбрасывающих 6-валентный хром....ИЗ РИЕЛТОРСКИХ БУДНЕЙ
В одной из квартир дома № 33 по улице Генерала Тюленева хозяева, купившие трехкомнатную квартиру еще в 1992 году, решили поменять старый линолеум на кухне. Под износившимся покрытием рабочие обнаружили еще один слой линолеума. Так что снимать его пришлось в два этапа. Когда в одной части кухни уже была уложена фанера, рабочие заметили на оргалите серебристые капельки ртути. Об опасной находке сообщили хозяевам, а те обратились в милицию и позвали на помощь спасателей. Предельно допустимые концентрации паров ядовитого металла были превышены в 26,5 раза. Спасатели собрали около 40 г ртути и затем обработали место заражения хлористым железом [35] .
При выборе квартиры нужно быть очень внимательным, даже чуточку придирчивым. Обращайте внимание на детали и анализируйте их. Нужно выработать особый стиль мышления, который затем будет «работать» как бы автоматически.
Для неопытного клиента отсутствие в весенне-летний период открытых окон и форточек в доме, где будет просмотр покупаемой квартиры, может мало что значить, а опытного клиента и риелтора это должно насторожить, так как это может свидетельствовать о повышенном уровне загазованности, запыленности и шума в этом районе.
Буйное разрастание зеленых насаждений клиенту может представляться как положительный признак, опытный риелтор в такой ситуации обязан вспомнить, что это может говорить еще и о повышенном уровне радиации, а наличие ям вокруг здания – о нарушении геологических требований при строительстве дома или об опасной близости подпочвенных вод.
То, что скрыто для начинающего, должно быть открыто для опытного клиента, тем более для риелтора. Именно знание подробностей, мелочей и нюансов отличает профессионала от новичка. Помните о важности деталей!
...ИЗ РИЕЛТОРСКОЙ ПРАКТИКИ
На тренингах по совершенствованию внимания рассказывали историю об одном журналисте, который посетил племя аборигенов в Австралии. Охотники этого племени стреляли из трубочек маленькими стрелами, наконечники которых были намазаны сильнодействующим ядом. На вопрос журналиста, где они берут яд, ему ответили, что его добывают из жучков, которых много на земле, под ногами. Журналист посмотрел в указанном направлении и ничего не разглядел. И только через нескольких дней непрерывного наблюдения он стал видеть крошечных жучков, которых действительно было много.
Глава 6 За что риелторам платят деньги
Практически все агентства недвижимости существуют только благодаря комиссионному вознаграждению, которое платят клиенты за риелторские услуги. Часто возникает вопрос: корректно ли говорить о комиссионном вознаграждении?
В XIX веке слово «комиссия» обозначало «поручение». Следовательно, комиссия – это вознаграждение за выполненное поручение. Производное от него значение имеет и слово «комиссионные». Следует также обратить внимание, что в настоящее время слово «комиссия» может обозначать также «оплату посредника» за сделку, в которой он принимал участие.
Вопрос, с которого многие начинают выбор фирмы, – размер комиссионных и порядок их исчисления. Здесь возможны два основных варианта:
1. Фирма получает свой процент от абсолютной стоимости квартиры. В Москве это, как правило, 5 – 7%.
2. Вы договариваетесь с агентством о сумме, которую хотите получить за свою квартиру, и вас не интересует, по какой цене ее в итоге продадут.
