Николай Толчеев - Настольная книга судьи по гражданским делам
Будет иметь место лишь нарушение обязательств по ранее заключенному, но незарегистрированному договору со всеми вытекающими из этого последствиями. В частности, должна быть возвращена покупная цена, когда она была уплачена, взысканы штрафные санкции, если договором была предусмотрена ответственность за подобное нарушение обязательства.
При уклонении одной из сторон от государственной регистрации совершенной сделки другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о вынесении решения о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда, а виновная сторона должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки (п.3, 4 ст.165 ГК РФ).
В судебном порядке может быть обжалован и отказ регистрирующего органа произвести регистрацию сделки и перехода права собственности. Такой отказ допускается, если не соблюдены установленные законом требования для совершения и регистрации сделок.
В соответствии с п."о" ст.71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации, поэтому отказ в оформлении либо регистрации сделки по мотиву несоблюдения требований, ограничивающих установленные федеральным законом права гражданина, не может быть признан правомерным.
Отказ регистрирующего органа в государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимое имущество является правомерным, если к моменту регистрации один из участников сделки умер. В данном случае имеет место спор о праве, который может быть разрешен судом в порядке искового производства по иску заинтересованного лица.
Совокупность прав и обязанностей умершего гражданина переходит к его наследникам, в том числе обязанность по государственной регистрации сделки. Однако последнее не бесспорно при продаже жилых помещений. С учетом положения п.2 ст.558 ГК РФ, в силу которого договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента государственной регистрации, в юридической литературе высказывается мнение о том, что вследствие отсутствия заключенного договора продажи недвижимости к наследникам не переходит обязанность по его регистрации.
Приведенное мнение не учитывает то обстоятельство, что у умершего возникла обязанность произвести государственную регистрацию сделки, а у другой стороны договора -предусмотренное п.3 ст.165 ГК РФ право требовать в судебном порядке государственной регистрации сделки, в том числе от наследников, к которым перешли не только права, но и все обязанности умершего.
Несколько иные правила действуют в отношении договора пожизненной ренты, по которому получатель ренты передает в собственность плательщику ренты недвижимое имущество. В силу ст.584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации, в связи с чем такой договор может считаться заключенным с момента государственной регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ). При этом п.3 ст.596 ГК РФ прямо предусмотрено, что договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Следовательно, когда ко дню смерти получателя ренты не было соблюдено обязательное требование о государственной регистрации договора, такой договор не имеет юридической силы и не порождает никаких юридических последствий вследствие своей ничтожности.
Может быть обжалована в суд и произведенная государственная регистрация сделки, которой самой сделке придается юридическая сила, и (или) регистрация прав по сделке, представляющая собой запись о праве, в которой указываются субъект права (правообладатель), объект права (имущество), вид права (собственность или иное вещное право), основание (правоустанавливающий документ).
По такой категории дел следует обратить внимание на то, что юридически значимой является произведенная в Едином государственном реестре регистрационная запись о правах, а не свидетельство о государственной регистрации, которое лишь удостоверяет проведенную регистрацию возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Признание такого свидетельства недействительным не влечет за собой аннулирования самой регистрационной записи, в подтверждение которой оно было выдано. Поэтому в случае удовлетворения жалобы в решении должно быть указано о недействительности непосредственно регистрационной записи о праве.
Жилые помещения предназначены для удовлетворения потребностей граждан в жилье, в связи с чем закон устанавливает специальные требования, которые должны быть учтены при разрешении споров, связанных с приобретением таких помещений на основании договора.
Статья 292 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи собственника; отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
При разрешении исков об оспаривании договоров об отчуждении жилых помещений, в которых проживают названные члены семьи собственника жилого помещения, необходимо учитывать не только права собственника и правила о порядке заключения и регистрации сделок, но и указанные выше требования, направленные на защиту жилищных прав лиц, находящихся под опекой или попечительством, а также несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения.
Право собственности на жилой дом, квартиру, приобретенные по договору купли-продажи, возникает только у лица, указанного в договоре в качестве покупателя, и регистрируется за этим лицом. Посторонние для него лица, предоставившие денежные средства для уплаты покупной цены, имеют право лишь возврата переданной ими суммы.
Что касается членов семьи, то суд может с учетом конкретных обстоятельств удовлетворить иск о признании за ними права собственности на совместно приобретенные по договору купли-продажи жилой дом, квартиру, если будет установлено, что между этими лицами и членом семьи, указанным в договоре в качестве покупателя, была достигнута договоренность о совместной покупке и в этих целях члены семьи вкладывали свои средства в приобретение жилого дома, квартиры.
Право собственности покупателя на приобретенное недвижимое имущество подтверждается договором и государственной регистрацией права. Поэтому он не должен представлять доказательства в подтверждение условий покупки, наличия у него необходимой суммы для уплаты покупной цены и ее размера, как иногда ошибочно считают на практике. Напротив, члены семьи, оспаривающие зарегистрированное право собственности, должны доказать наличие договоренности о совместной покупке, а также размер своих средств, вложенных в приобретение имущества.
Сам по себе факт совместной покупки не предполагает обязательного равенства долей участников общей собственности. Вопрос о том, какая доля в праве собственности на приобретенное имущество принадлежит каждой из сторон, решается судом на основании представленных с соблюдением правил допустимости доказательств, подтверждающих характер договоренности, степень участия и размер вложенных средств, других конкретных обстоятельств.
Судам общей юрисдикции подведомственны споры между производственными и потребительскими кооперативами, которые не являются хозяйственными товариществами или обществами, и членами этих кооперативов (п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 20 января 2003г. N 2 "О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" [159]).
При рассмотрении в судебном порядке споров о недействительности сделок, совершенных производственными или потребительскими кооперативами, не всегда правильно понимаются права членов этих кооперативов на имущество кооператива.
Имущество производственных и потребительских кооперативов, созданное за счет вкладов учредителей (участников), а также произведенное и приобретенное в процессе его деятельности, принадлежит кооперативам на праве собственности. Члены производственных и потребительских кооперативов имеют лишь обязательственные права в отношении такого юридического лица, а вещными правами на его имущество не обладают (п.2 ст.48, п.3 ст.213 ГК РФ).
