Аделина Брунгильд - Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность
Договор купли-продажи должен содержать максимально подробный перечень условий сделки: сроки, механизмы оплаты, цену и прочее. Лучше перед тем, как подписать договор, обратиться за консультацией к юристу. Это позволит избежать большого количества проблем в будущем.
Думаем сами
Каждый этап сделки купли-продажи или обмена жилой недвижимости имеет свои особенности. Специалисты – риэлторы помогают продавцам и покупателям не только найти друг друга, но и преодолеть весь сложный путь – от просмотра объекта до момента передачи объекта недвижимости новым владельцам.
Никто из нас не хочет, чтобы о нем думали плохо. Видя в вас «нормального» клиента, агент обязательно выскажет свое мнение о том, что с вами невероятно легко и приятно работать, что вы – хороший и серьезный человек, что есть «такие клиенты, что хочется вешаться». В той или иной форме, в зависимости от культурного уровня, агент выскажется обязательно. Его этому научили, он действует вполне сознательно. Зачем? Очень просто: вы не захотите его разочаровывать, а значит, с вами будет легче работать. Вы не станете «капризничать» и «задавать дурацкие вопросы». В дальнейшем будет достаточно посмотреть на вас с осуждением или удивлением, чтобы вы перестали «лезть не в свое дело».
Не стоит искренне воспринимать грустные или усталые, огорченные вздохи своего агента. Он всем своим видом покажет вам, что только что общался с жутким занудой, ему неприятно общение с такими людьми, и, какое счастье, что теперь он с вами, нормальным, понимающим человеком!
Помните песенку лисы Алисы и кота Базилио? «На дурака не нужен нож, ему немного подпоешь, и делай с ним, что хошь!»
Еще одним приемом служит доверительный тон. Вы в заговоре со своим агентом! Он с вами за одно! Он ваш тайный помощник, друг и товарищ! Он действует только в ваших интересах, так что вы его не подводите, не задаете лишних вопросов!
Не слишком искушенные в манипулировании людьми агенты будут излишне откровенны, вы легко их вычислите. А вот настоящие лисы будут управлять вами так тонко и красиво, что вы и охнуть не успеете, как купите квартиру, которая совершенно не соответствует вашим изначальным планам. Как защититься от таких манипуляций? Заранее убедить себя в том, что вы не обязаны быть никому «хорошим» и «удобным». Что у агента свои задачи, а у вас – свои. Что жить в квартире придется вам, а не агенту. Можно принять правила игры и заговорщическим тоном, втихаря, показывать агенту пресловутые трещины в стенах. Конечно, дураком себя будет чувствовать он, но какое вам до этого дело, ведь правила игры предложены не вами! Демонстрируйте свое безоговорочное доверие фирме в лице агента, заставляя его подбирать вам нужный вариант и лучшее время просмотров квартир, ведь он же «нормальный» агент, а не какой-то там… Если вы заметили недостатки, о которых предпочел умолчать ваш тайный союзник, громко возмущайтесь поведением продавца квартиры, употребляя такие фразы, как «Неужели он думал, что мы этого не заметим?!», «За кого он нас принимает?!» Желание делать из вас послушного дурачка у агента поубавится. Если вы не считаете себя в силах долго вести подобные игры, обратитесь к руководству фирмы, попросите дать вам другого специалиста, конкретно описав суть своих претензий. Но будьте готовы к тому, что вам дадут более профессионального манипулятора.
Вас могут начать убеждать в том, что продажа вашей квартиры – дело непростое, или вариант жилья, который вы хотите приобрести, – труднодоступен.
Как купить «правильную» квартиру
Приоритеты эконом-покупателей год от года меняются. Сегодня их уже не устраивает панель «улучшенной планировки», пусть даже с эркерами и стеклопакетами. Это можно понять. Современный панельный дом – всегда типовой проект, в основном предназначенный для массовой застройки по социальному заказу. А это значит, что рядом с вами, вложившим весьма солидную сумму, могут поселиться люди, получившие жилье по социальным программам или переселенцы из сносимых пятиэтажек. Между тем социальная однородность состава жильцов сегодня – одно из существенных требований покупателей.
Шагнув на следующую ступеньку по социальной лестнице и классам жилья, покупатель, естественно, получает выбор. Во-первых, месторасположение у домов экономкласса лучше: как правило, достаточно близко от станции метро. И будь то жилой комплекс или точечная застройка, рядом с домами этого типа не должно находиться промышленных предприятий, кладбища, овощной базы и т. п. Во-вторых, это однозначно монолитно-кирпичная постройка. Причем проект квартир сделан таким образом, чтобы можно было спокойно провести перепланировку в соответствии со вкусом хозяина: установить межкомнатные перегородки или, напротив, создать студию. А это значит, что казусы типа 10 квартир на площадке или комнаты, расположенные по одной линии, будут исключены.
Но, покупая квартиру в доме экономкласса, не стоит рассчитывать на определенные характеристики, которые присущи элитному жилью. Среди них – огороженная территория, центральное кондиционирование и многое другое. Правда, есть дома, которым удается, балансируя на грани, приблизиться к этому уровню. К плюсам в верхней части спектра экономкласса относится то, что на окнах появляются стеклопакеты, а балконы подлежат общему остеклению. К минусам – более высокая цена.
Панельное жилье нельзя рассматривать как часть экономкласса, – это самостоятельный сегмент рынка. Соревнование между панелью и кирпичом ведется с 60-х годов. Панель брала массовостью и доступностью, а кирпич – индивидуальностью и качеством. Они и сейчас по разные стороны баррикад, а появление монолита лишь обострило ситуацию. Несмотря на все нарекания, панельные дома востребованы своим небольшим метражом квартир. Когда перед покупателем со средним достатком стоит дилемма: приобрести однокомнатную квартиру в 50 м2 в монолитно-кирпичном доме или по той же цене 52-метровую двушку в панельном, выбор часто делается в пользу последней.
Стоимость такого жилья в последний год уверенно подбирается к ценовому диапазону экономкласса. Но, тем не менее, говорить о том, что панель займет свое место в этом сегменте рынка, нельзя. Такие дома плохо поддаются перепланировке, не позволяют строить подземные паркинги или двухуровневые квартиры. А огороженная территория – еще не показатель нужного класса. Сейчас многие спорят о том, должно ли массовое жилье быть обязательно типовым, и может ли качество быть массовым? И счет опять не в пользу панели. На западе столицы, например, по программе сноса ветхого жилья уже строятся целые кварталы монолитных домов с высокими потолками, хорошей планировкой и полной инфраструктурой. Застройка вроде бы и массовая, но, тем не менее, качественная.
Некоторые неприятные мелочи
Ведя беседу с риэлтором о юридической стороне дела, например о том, за счет какой стороны оплачиваются услуги по оформлению предпродажной документации, будьте внимательны. Иногда случается так, что вы уверены в том, что документы готовит продавец, а на самом деле вас попросят оплатить расходы. Избегайте двусмысленных ситуаций и не стесняйтесь уточнить все нюансы дела. Недобросовестности хватит и на ваш век, и на несколько последующих поколений. К примеру, на сделке вы обнаруживаете, что вам продается квартира без душевой кабинки, хотя на ее наличие вы очень рассчитывали. На свое законное возмущение вы можете получить ответ продавца о том, что при предварительных беседах было условлено, что кабинка будет снята, а на ее место установят «что-нибудь». Или просто скажут вам, что конкретно этот вопрос не обсуждался, поэтому продавец счел для себя возможным демонтировать ее. И, что самое интересное, агент подтвердит слова продавца.
Достаточно часто случаются факты сговора продавца жилья и агента. Казалось бы, есть официальная возможность получить некоторую гарантию того, что при заключении эксклюзивного договора квартира будет продана в интересующие продавца сроки. Но «проблемное» жилье находит своего покупателя долго, поэтому агенту предлагается своеобразный «откат». Поводом может служить и плохое техническое состояние квартиры (скрытые недостатки), и сложности с оформлением документов, и даже завышенная цена. Поэтому не полагайтесь ни на чьи советы. Конечно, пострадаете в этой ситуации вы.
Идем на компромиссы
Часто жизненные обстоятельства у продавца и покупателя складываются так, что устроить сделку не так просто. Даже если вы решительно для себя установили, что ни под каким предлогом не станете связывать себя обязательствами, давая или беря задаток, можете оказаться в ситуации, что ваш продавец или покупатель пойдет на сделку только на этих условиях. И тогда неизбежно придется искать компромисс. Чаще всего проблемой становится несовпадение сделок по времени. Нередко возникают ситуации, при которых продавец квартиры уже должен покинуть ее, но еще не нашел для себя другое жилище. Случается и так, что новая квартира найдена, но на нее не хватает денег.
