Лариса Юрьева - Договор управления многоквартирным домом
В соответствии с Положением обслуживание и ремонт мест общего пользования в жилом доме, принадлежащих на праве общей собственности собственникам жилых помещений, а также предоставление коммунальных услуг могут осуществляться организациями жилищно-коммунального хозяйства по договору: 1) непосредственно с собственниками жилых помещений при ограниченном их числе; 2) с товариществами или иными объединениями собственников жилья; 3) со службой заказчика, управляющей компанией на жилищно-коммунальное обслуживание на территории муниципального образования при передаче собственниками жилых помещений им этих функций (п. 3.5).
Положением предложены примерные формы договоров, используемых в жилищно-коммунальном хозяйстве. Среди них генеральный договор на жилищно-коммунальное обслуживание, согласно которому подрядчик (организация жилищно-коммунального хозяйства) обязуется перед заказчиком (органом местного самоуправления) за плату в течение определенного срока оказывать услуги и выполнять работы по эксплуатации и ремонту жилищного фонда и предоставлять коммунальные услуги населению и другим потребителям (приложение 1). Также Минстрой России предложил к использованию примерные формы договора на обслуживание жилых домов, предметом которого является выполнение работ по содержанию и ремонту конструкций и элементов жилых домов, включая инженерное оборудование и придомовые территории, и договора на оказание услуг, предполагающего оказание отдельных видов услуг (выполнение отдельных видов работ) (приложения 2, 3). Это способствовало тому, что между владельцами основных фондов ЖКХ, хозяйствующими субъектами различных форм собственности и населением начали формироваться договорные отношения на основе их взаимных интересов. Вместе с тем формальное отношение к заключению договоров, слабая содержательная и правовая проработка договоров привели на практике к сохранению преимущественно административных методов управления, преобладанию волевых решений, а соответственно – к разнобою в организации обслуживания, различным толкованиям одних и тех же документов.
Нарастающий износ основных фондов наряду с уменьшением объема инвестиций в жилищно-коммунальное хозяйство и снижением уровня реальных доходов населения потребовал внесения корректив в процесс реформирования жилищно-коммунального хозяйства. Если на первом этапе реформирование жилищно-коммунального хозяйства происходило в основном путем повышения ставок оплаты жилья и коммунальных услуг, то на новом этапе предполагалось в большей мере сосредоточить усилия на повышении надежности и качества обслуживания потребителей, рационализации и снижении затрат предприятий, производящих жилищно-коммунальные услуги, при одновременном совершенствовании адресной помощи малоимущим категориям граждан[88].
В Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации[89], принятой в 1997 г., важнейшим элементом реформы было названо создание конкурентной среды в системе управления и обслуживания жилищной сферы, позволяющей собственникам жилья и объектов коммунального назначения выбирать ту организацию, которая сможет обеспечить необходимый уровень качества работ и услуг по наиболее низким ценам. В основу системы управления жилищно-коммунальным хозяйством предложено положить рациональное разделение функций и организацию взаимоотношений между собственником-домовладельцем, управляющей организацией, подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, и органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением населению жилищно-коммунальных услуг необходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от принадлежности.
Среди мер, направленных на совершенствование системы управления жилищно-коммунальным хозяйством, особое внимание в Концепции было уделено формированию договорных отношений на всех этапах производства и предоставления жилищно-коммунальных услуг, включая собственника-домовладельца, производителя услуг и их потребителя.
Идеями разделения функций и формирования договорных отношений между собственниками жилья, управляющими компаниями и подрядными организациями был пронизан и другой программный документ реформы жилищно-коммунального хозяйства. В соответствии с подпрограммой «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 гг.[90] результатом реформы должно было стать развитие конкуренции в двух направлениях: конкуренции в сфере управления недвижимостью и конкуренции подрядных организаций за получение заказа на предоставление жилищно-коммунальных услуг от управляющей компании.
Введенный в действие 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс РФ[91] (далее – ЖК РФ) в качестве объекта управления назвал многоквартирный дома, не ряс крип при этом содержательную характеристику данного понятия. Она была дана позже в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу[92], где многоквартирный дом признается совокупностью двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
В ЖК РФ сохранен принцип выбора способа управления, закрепленный ранее в Федеральном законе «О товариществах собственников жилья», – на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. На случай неосуществления выбора собственниками помещений многоквартирного дома или отсутствия его реализации установлено, что орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, по результатам которого собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления с победителем (ч. 3–8 ст. 161 ЖК РФ).
Собственникам независимо от числа помещений в многоквартирном доме законодателем предоставлено право выбора одного из трех способов управления: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
При непосредственном управлении собственники помещений в многоквартирном доме на основании решений общего собрания заключают договоры на оказание услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Договоры водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения от своего имени (ч. 1,2 ст. 164 ЖК РФ).
При втором способе управления собственниками помещений в многоквартирном доме создается некоммерческая организация – товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив. Эта организация осуществляет управление общим имуществом многоквартирного дома самостоятельно или привлекает для этих целей управляющую организацию.
Третий способ управления многоквартирным домом предполагает передачу функций управления управляющей организации, которая выбирается на общем собрании собственников помещений. При этом для правового опосредствования отношений между собственниками помещений в таком доме и управляющей организацией законодателем введена конструкция договора управления многоквартирным домом (ст. 162 ЖК РФ).
Управление многоквартирными домами, в которых доля Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования в праве на общее имущество составляет более чем 50 %, осуществляется путем заключения договора управления с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса (ч. 2 ст. 163 ЖК РФ). Порядок проведения такого конкурса органами местного самоуправления определен постановлением Правительства РФ[93].
Предельный срок реализации собственниками помещений в многоквартирных домах своего права на выбор способа управления определен в Законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»[94]. Первоначальная редакция этого документа отводила на раздумье собственникам один год со дня введения в действие Жилищного кодекса РФ. Однако впоследствии этот срок дважды пересматривался[95]. Причина такого положения дел – низкая активность собственников в осуществлении предоставленного им права. Попытка формирования самоуправления на уровне многоквартирного дома путем вовлечения собственников помещений в управление общим имуществом, увы, в очередной раз не оправдала ожиданий. Представляется, что причины этого кроются во взращенной в советское время потребительской психологии пользователей жилья, основанной на принципе «все решат и сделают за меня». «Формированию «гражданского общества» в масштабах многоквартирного дома препятствует преобладание в нашей стране несамодеятельного населения, не привыкшего проявлять инициативу, бедность и сопутствующие ей патерналистские, иждивенческие настроения»[96]. Кроме того, неоднородный состав собственников помещений в масштабе одного много квартирного дома по уровню доходов, социальному статусу, жизненным ценностям как результат массовой бесплатной приватизации влечет за собой разность интересов, что затрудняет, а порой делает невозможной выработку согласованных решений, направленных на эффективное и безопасное использование общего имущества[97].
