Павел Крашенинников - Жилищное право
Следует обратить внимание на переходную норму, содержащуюся в ст. 8 Вводного закона к ЖК РФ. Согласно названной норме до внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг на порядок предоставления в соответствии со ст. 160 ЖК РФ компенсаций сохраняется прежний порядок предоставления указанных льгот, установленный данными федеральными законами и иными нормативными правовыми актами до введения в действие ЖК РФ.
Глава 14
Сделки, направленные на отчуждение и приобретение жилых помещений
§ 1
Общие положения о сделках с жилыми помещениями
Раскрывая содержание права собственности на жилое помещение, ГК РФ указывает на то, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209).
Владельцы жилых помещений вправе распорядиться своим жильем через гражданско-правовые сделки. Так, собственники вправе совершать сделки, направленные на отчуждение жилого помещения, например куплю-продажу, мену, дарение, завещание и т. п., а также сделки, направленные на передачу жилья в пользование, например наем, аренду, безвозмездное пользование[345]. Граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, вправе заключить договор обмена жилыми помещениями.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.
Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (например, завещания).
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). К примеру, договор купли-продажи, ренты, простого товарищества.
Сторонами гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями могут выступать различные субъекты экономического оборота. Основными участниками таких сделок являются граждане и юридические лица.
В некоторых случаях совершать сделки с жилыми помещениями могут города и иные муниципальные образования, а также субъекты Российской Федерации в лице соответствующих органов, например, при продаже муниципального или государственного жилья.
Российская Федерация не имеет возможности распоряжаться принадлежащим ей жильем, так как весь федеральный жилищный фонд находится исключительно на праве хозяйственного ведения или оперативного управления у государственных предприятий или учреждений. Вместе с тем Российская Федерация может выступать в роли наследника по завещанию или одаряемого по договору дарения.
Организации, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента государственной регистрации юридического лица в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц»[346]. Если юридическое лицо относится к некоммерческим организациям либо является государственным или муниципальным предприятием, необходимо отражение в учредительных документах возможности совершения таких сделок.
КонсультантПлюс: примечание[347].
Граждане, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать полной дееспособностью, т. е. они должны достичь 18-летнего возраста, а в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак; полная дееспособность также приобретается при эмансипации, т. е. объявлении несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, работающего по трудовому договору (контракту) либо занимающегося предпринимательской деятельностью, полностью дееспособным.
Для защиты прав и законных интересов граждан, находящихся под опекой или попечительством либо оставшихся без родительского попечения, ГК РФ установил правило, согласно которому любое отчуждение жилого помещения, в котором проживают названные лица — члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292).
В целях защиты прав недееспособных граждан устанавливаются опека и попечительство. Опекуны являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки (п. 2 ст. 32 ГК РФ и ст. 2 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»[348]). Однако опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе по обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем, в безвозмездное пользование или в залог, сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного. Изложенные требования относятся и к попечителям, которые дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством (дети в возрасте от 14 до 18 лет, а также граждане, ограниченные судом в дееспособности), не вправе совершать самостоятельно.
Ограничение дееспособности совершеннолетнего члена семьи производится по основаниям, предусмотренным ст. 30 ГК РФ (злоупотребление спиртными напитками или наркотическими веществами). Ограничение дееспособности по указанным основаниям выражается, в частности, в том, что гражданин лишается права совершать сделки по распоряжению имуществом без согласия попечителя[349].
Для того чтобы сделки с жилыми помещениями были действительны, требуется соблюдение целого ряда условий.
Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни).
Во-вторых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности.
В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю или наследодателю жилое помещение принадлежало на праве собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то жилье должно принадлежать государственным или муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения, государственным или муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям на праве оперативного управления. Правомерное владение, пользование и распоряжение жилищем подтверждается правоустанавливающим документом, к примеру договором продажи, договором передачи и др. Для заключения договора обмена социального жилья право пользования подтверждается либо ордером (выданным до 1 марта 2005 г.), либо соответствующим договором, оформленным в письменном виде.
В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т. е. должно быть правильное понимание сделки и ее совершение должно быть добровольным.
В-пятых, необходимо письменное оформление указанных сделок (для ренты и завещания — нотариальное оформление).
В-шестых, как правило, обязательна государственная регистрация (за исключением обмена между нанимателями, найма жилого помещения и безвозмездного пользования) по месту расположения квартиры. Если сделка направлена на отчуждение одной стороной жилого помещения и соответственно приобретения его другой, то право собственности у приобретателя жилого помещения возникает с момента государственной регистрации сделки и (или) права[350]. Одновременно с возникновением права собственности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения жилого помещения. Приобретая право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, лицо, как уже было сказано выше, становится сособственником фундамента, крыши, лестничных клеток и других частей многоквартирного дома, а также земельного участка под домом и придомовой территории.
