Е. Гурьева - Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации
Статья 142. Объединение товариществ собственников жилья
Два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Управление указанным объединением осуществляется по правилам настоящей главы.
1. Настоящая статья допускает возможность объединения двух и более товариществ в одно. При этом объединение также является некоммерческой организацией (ст. 121 ГК РФ).
Члены объединения (товарищества) сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица.
2. В соответствии со ст. 136 ЖК РФ товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов (помещения в которых принадлежат не менее чем двум собственникам помещений) или нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений, предназначенных для проживания одной семьи (а также дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры). Настоящая статья предусматривает вариант объединения нескольких товариществ в объединение. На порядок управления распространяются нормы гл. 13 ЖК РФ.
Глава 14. Правовое положение членов товарищества собственников жилья
Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья
1. Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
2. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.
3. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
1. Членом товарищества собственников жилья становится только собственник жилого помещения или будущий собственник жилого помещения в строящемся жилом многоквартирном доме. В отличие от жилищных кооперативов, когда действует принцип: в одной квартире один член кооператива, а максимальное число членов кооператива ограничено количеством квартир, членами в товариществе собственников жилья становятся все собственники жилых помещений.
Основанием для членства является личное заявление собственника о вступлении в товарищество.
2. Когда третьим лицом приобретается право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, где уже создано товарищество собственников жилья, он имеет право (но не обязан) войти в число его членов. Это право появляется у него после возникновения права собственности на соответствующее жилое помещение.
3. Для выхода из состава товарищества собственников жилья необходима подача соответствующего заявления о выходе из членов товарищества. Также членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
Статья 144. Органы управления товарищества собственников жилья
Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.
1. В соответствии со ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
Для осуществления управления в товариществе собственников жилья создаются общее собрание членов товарищества, правление товарищества. Они являются органами управления в товариществе.
2. То есть, в соответствии с комментируемой статьей выделено два органа управления товарищества собственников жилья:
– общее собрание членов товарищества,
– правление товарищества.
При этом существует некоторое противоречие, так как в ст. 149 ЖК РФ говорится о председателе правления товарищества, его полномочиях, порядке избрания, правах и обязанностях.
Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья
1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
1) внесение изменений в устав товарищества;
2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.
3. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.
4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.
1. Высшим органом управления в товариществе собственников жилья является общее собрание членов товарищества. Порядок его созыва должен устанавливаться уставом товарищества.
2. Часть 2 статьи устанавливает перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания членов товарищества:
1) внесение изменений в устав товарищества;
2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества (ст. 140—141 ЖК РФ);
3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества (в соответствии со ст. 147, 150 ЖК РФ);
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования (согласно ст. 151 ЖК РФ);
6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
13) другие вопросы.
То есть на рассмотрение общего собрания можно вынести любые вопросы, рассмотрение которых необходимо. Перечень их, приведенный в настоящей статье, не является исчерпывающим. Следует подчеркнуть, что указанные вопросы отнесены только к компетенции общего собрания, и они не могут быть рассмотрены на другом уровне.
3. Кроме перечисленных ранее (в ч. 2 комментируемой статьи) вопросов, отнесенных непосредственно к сфере регулирования общего собрания членов товарищества собственников жилья, уставом товарищества к его компетенции может быть отнесено решение иных вопросов.
