Борис Бирюков - Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья
Основные привлекательные моменты покупки жилья на первичном рынке – это комфортабельность, современная планировка (современные удобные квартиры с большими кухнями и высокими потолками), возможность создания индивидуальной планировки на этапе строительства, новые современные коммуникации, соседи равного социального статуса, возможность сэкономить (квартира в проекте намного дешевле, нежели уже построенная, а рассрочка платежей удобна), отсутствие сомнительного прошлого предыдущих сделок с данным жильем.
Цена жилья на этом рынке, как и на вторичном, зависит от места расположения дома, от качества проекта, от наличия развитой инфраструктуры, от стадии готовности дома, а также от целого ряда других, порой очень субъективных факторов. Цена на типовую новостройку от нулевого цикла до стадии сдачи жилья под заселение меняется, как правило, в среднем на 10–30 %.
Продажа квартир начинается сразу после получения разрешения на строительство. На этом этапе жилье продается по самым низким ценам. Однако и риски инвесторов на этом этапе максимальны. По мере строительства дома риски инвесторов снижаются, а цены на квартиры растут, квартиры постепенно продаются. Причем сначала продаются самые ходовые квартиры, затем квартиры, на которые спрос меньше. К окончанию строительства непроданными обычно остаются квартиры с относительно низкими потребительскими качествами: на первом этаже, угловые, неудобно расположенные и т. д.
Чтобы выбрать квартиру получше – заданного метража, с требуемым количеством изолированных комнат, на определенном этаже, с хорошим видом из окна и т. д., – лучше совершать сделку на начальном этапе строительства.
При нормальном положении дел срок строительства типового дома от начала и до момента сдачи его в эксплуатацию небольшой – от 6 до 10 месяцев. Дома по индивидуальным проектам строятся 14–18 месяцев.
Этапы строительства
Весь процесс строительства жилого дома можно условно разделить на три этапа:
♦ нулевой цикл;
♦ строящийся дом;
♦ готовая новостройка.
Покупка на каждом этапе имеет свои особенности и свои риски.
Нулевой цикл. Это самая дешевая, но и самая рискованная для покупателя стадия покупки квартиры. Тем не менее большинство (до 60 %) покупок на первичном рынке жилья приходится именно на эту стадию строительства, поскольку при 100 %-ной оплате, как правило, предоставляются значительные скидки.
Отмечались случаи, когда на продажу предлагались квартиры в домах, под строительство которых, может, и будет выделена площадка, но на ней еще стоят неснесенные старые дома и не ведутся никакие работы. Новый дом, согласно заверениям строителей, должен быть сдан через 1,5–2 года. По сути, строители торгуют фьючерсами с очень далекими периодами исполнения. На практике это торговля воздухом, при которой покупательские риски очень велики.
Строящийся дом. На этом этапе, когда построено несколько этажей (20–95 %) дома, риск остаться на бобах, конечно, снижается, но растет цена. Главный недостаток этого варианта – все то же несоблюдение сроков окончания строительства. Реальные сроки ввода домов продлеваются, как правило, на год-полтора-два.
Готовая новостройка. В этом случае, как и на вторичном рынке, можно купить не виртуальное, а вполне конкретное жилье, а если квартира продается под ключ, то в нее можно переехать сразу после уплаты денег и урегулирования всех формальностей. Это самая надежная стадия приобретения квартиры-новостройки, но и самая дорогая. Цены здесь не ниже цен вторичного жилья, а порой и несколько выше – ведь жилье новое.
Кроме того, нужно понимать, что и на этой стадии покупатель может не получить права собственности на купленную квартиру, а заключить такой же инвестиционный договор. Квартиру, хотя в ней уже произведен ремонт и половина жильцов (или даже больше) уже въехала, нельзя будет ни продать, ни подарить, ни завещать еще какое-то время (6-10 месяцев, иногда больше), до тех пор, пока дом не будет принят гос-комиссией и не оформлен соответствующим образом. Только после этого можно оформить собственную квартиру на себя и распоряжаться ею в соответствии с законодательством РФ и нормами ГК РФ.
Этапы покупки жилья
Выбор компании-застройщика
На первичном рынке жилье приобретается гражданами, как правило, у компании-застройщика. Причем процесс купли-продажи растягивается на год-два, а иногда и значительно дольше.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (участников долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, регулирует Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 17 июня 2010 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Закон устанавливает условия, субъектов права и порядок привлечения денег граждан (ст. 1), а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Закон обязывает застройщика раскрывать о себе всю интересующую граждан информацию: проектную декларацию (ст. 19), информацию о застройщике (ст. 20), информацию о проекте строительства (ст. 21).
По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
♦ разрешение на строительство;
♦ технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
♦ заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
♦ проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
♦ документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (ст. 21).
Один из наиболее распространенных вопросов, которые задают клиенты специалистам-риелторам: «А вы можете гарантировать надежность компании, у которой я собираюсь покупать квартиру?» Согласитесь, сегодня вряд ли кто-нибудь на 100 % поручится за чью-то надежность. Поэтому, обращая внимание на репутацию фирмы, не помешает и самому позаботиться о защите своих интересов. Причем заранее, в тот момент, когда только намереваетесь стать дольщиком. Постарайтесь узнать о своей будущей квартире как можно больше.
Нужно обязательно сходить на место будущего дома. Если там стоит пять заселенных пятиэтажных хрущевок, к обещанному сроку сдачи дома прибавляйте два года. Расселение людей из ветхих домов – кропотливый процесс. Кто-то не захочет переселяться, кто-то потребует нереальную компенсацию – а это суды, волокита и т. п.
На рынке массового жилья квартиры с отделкой продаются не так уж часто, да и качество отделки порой не устраивает покупателя. Как правило, предлагаемая квартира представляет собой лишь бетонную коробку свободной планировки, это значит, что там нет ничего: ни чистого пола, ни сантехники, ни даже межкомнатных перегородок.
Конечно, у подобной квартиры есть свои плюсы: во-первых, изначально все можно обустроить по своему вкусу; во-вторых, гораздо легче заметить дефекты, если таковые имеются. Однако необходимо понимать, что только установка внутренних стен обойдется владельцу в круглую сумму. Отделка квартиры значительно увеличит стоимость квадратного метра, в зависимости от качества материалов и работ.
Чтобы, как говорится, «не попасть на деньги», степень готовности сдаваемого покупателю жилья необходимо отразить в договоре и тщательно отслеживать данный вопрос при приемке.
Договоры участия в строительстве многоквартирных домов
Выбор формы договора является ключевым моментом заключения сделки.
В Законе прописано, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве (п. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ).
На практике по-прежнему довольно часто используются другие формы договоров. Например, договор соинвестирования. В этом случае дольщик, являясь партнером, разделяет с застройщиком все возможные риски, так как попадает под действие Федерального закона 1999 г. № 39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Договор переуступки прав требования – это выкуп договоров долевого участия. Продавцом обычно выступает дольщик, зарабатывающий на разнице в цене. Обязательно нужно проверить, не числятся ли за прежним хозяином долги. Если документы оформлены в соответствии с Федеральным законом № 214 и зарегистрированы в Федеральной регистрационной службе – эксперты считают, что это вполне безопасный вариант.
