Борис Ильин - Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции
согласно распоряжению Правительства Москвы от 21 января 2005 г. № 38-РП «О реализации проекта комплексной реконструкции строений с новым строительством во вл. 42, стр. 1–5 по переулку Сивцев Вражек (Центральный административный округ города Москвы)»[41] (приложение 21), с инвестором должен быть заключен инвестиционный контракт о распределении площадей реконструируемого объекта в следующем соотношении: 100 % общей жилой площади, площади гаражей-стоянок и площади сервисных служб должна перейти в собственность инвестора «при условии перечисления инвестором городу Москве средств в размере 4 366 828 долларов США в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации надень оплаты» (п. 2.2.1).
Будет ли сказано в соответствующем документе о реконструкции, или будет употреблен термин «реновация» (о нем поговорим ниже) – инвестора могут обязать платить за право реконструировать объект недвижимости. Конечно, исполнительная власть в своих актах о реконструкции старается обосновать получение этих денег. Например, в акте, указанном в предыдущем абзаце, говорится, что инвестор перечисляет деньги «за существующие социальную и инженерную инфраструктуры, уменьшенных на сумму по исполненным инвестором обязательствам». Разумеется, это не соответствует реальности. Инвестор вкладывает деньги в инвестиционный проект, а власть, понимая всю коммерческую привлекательность и выгодность проекта, предоставляет инвестору такую возможность за деньги, но, поскольку прямо написать такое в акте о реконструкции нельзя, вписывают иную формулировку Фактически власть продает инвестору возможность реализовать коммерческий проект, и, чем в действительности являются здесь деньги (платой или формой взятки), непосвященным знать не дано. Можно только догадываться и предполагать.
В тех актах, где не идет речь об уплате инвестором каких-либо сумм, власть (скорее всего) предпочла получить деньги путем наличных расчетов, поскольку не мог же инвестор отхватить лакомый кусок (порой обойдя многих других инвесторов) даром!
Третье, о чем необходимо сказать, больше относится к инвесторам, чем к владельцам недвижимости. Дело в том, что акты о реконструкции никак не защищают инвесторов и не дают им каких-либо гарантий. Вкладывая деньги в «инвестиционный проект», каждый инвестор должен знать, что он по-настоящему рискует. Поскольку цель настоящей книги прежде всего состоит в оказании помощи владельцам недвижимости, о том, в чем заключается риск инвесторов и о защите прав инвесторов, будет сказано в третьем вопросе разд. II.
Четвертое — нужно учитывать, что власть в актах о реконструкции нередко указывает, что реконструкции подлежит недвижимость, находящаяся в аварийном состоянии. Примером может служить постановление Правительства Москвы от 24 мая 2005 г. № 350-ПП «О признании аварийными жилых строений 1 и 2 дома 15/20 по ул. Большая Якиманка и реконструкции и строительстве комплекса зданий по адресу: улица Большая Якиманка, д. 15/20, стр. 1, 2 (Центральный административный округ)»[42] (приложение 22). Сразу оговоримся, что, поскольку проблема реконструкции аварийного жилья – довольно сложный и объемный вопрос, будут рассмотрены лишь те его аспекты, которые связаны с темой книги.
Во-первых, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу только в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (п. 10 ст. 32 ЖК РФ). Такой порядок определен уже упомянутым в разд. I книги постановлением Правительства России от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». Согласно этому документу, признание «помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях… Федеральный орган исполнительной власти создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда…».
Во-вторых, согласно действующему Жилищному кодексу, признание дома аварийным не дает права его «реконструировать», а лишь служит основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок (п. 10 ст. 32 ЖК РФ).
В-третьих, если собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, то для муниципальных нужд будет изъят земельный участок, на котором расположен дом, а также каждое жилое помещение в доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в следующем порядке:
жилое помещение изымается у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается лишь с согласия собственника;
решение об изъятии жилого помещения принимает орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии соответствующего земельного участка для муниципальных нужд (порядок подготовки и принятия такого решения должен определяться федеральным законодательством, но пока не определен);
решение органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (!);
собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения;
выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение;
при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения и все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая те, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (если указанным в ч. 6 ст. 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду;
по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (обратите внимание: «по соглашению с собственником», а не по решению исполнительной власти);
если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).
Уже из этого становится очевидным нарушение законодательства актами о реконструкции «аварийных» домов, хотя и неприятно, что проблему сноса аварийного жилого фонда Жилищный кодекс переложил на новых собственников (об этом, кстати, уже говорилось в печати[43]).
Пятое, что нужно помнить, – это то, что в актах о реконструкции порой очень умело маскируется их суть (кстати, это одно из следствий «произвольного», нестандартизированного составления актов о реконструкции). Поскольку исполнительная власть стремится к тому, чтобы владельцы недвижимости не поняли истинное значение того или иного акта о реконструкции, смысл акта, его суть скрывается всеми доступными средствами от их внимания и понимания. Как это делается на практике?
В актах о реконструкции не всегда называется инвестор (это организация, проводящая реконструкцию объекта недвижимости). Если в ряде актов наименование инвестора указывается (как, например, в рассмотренных ранее распоряжении № 315 и постановлении № 625), то во многих других актах отсутствует наименование инвестора (вместо указания конкретного инвестора актом может быть поручено местной администрации провести конкурс по подбору инвестора для реализации инвестиционного проекта реконструкции). Смотрите, в частности:
