Валерий Ивакин - Жилищное право. Конспект лекций
Косвенные формы государственного стимулирования способствуют созданию экономических условий, определяющих эффективное развитие жилищного рынка, в рамках которого поощряются инвестиции денежных средств граждан и юридических лиц в жилищную сферу.
К мерам, направленным на увеличение данных инвестиций, относятся предоставление льгот для коммерческих банков, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты гражданам на покупку жилья, выпуск муниципальных жилищных займов и другие формы стимулирования.
Оказывая содействие гражданам в решении жилищной проблемы, государство и органы местного самоуправления создают необходимые условия для осуществления жилищного строительства. Большое значение при этом имеет регулирование порядка предоставления земельных участков под такое строительство. Как предусмотрено ч. 1 ст. 35 Градостроительного кодекса, в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые зоны, в состав которых могут включаться зоны застройки жилыми домами: 1) индивидуальными; 2) малоэтажными; 3) среднеэтажными; 4) многоэтажными; 5) иных видов. Жилые дома могут также включаться в перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах (ч. 2 и 6 ст. 35).
Действующее земельное законодательство содержит нормы, обеспечивающие предоставление земельных участков для жилищного строительства. В частности, п. 4 ст. 28 ЗК предусматривает недопустимость отказа в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев:
изъятия земельных участков из оборота;
установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;
резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.
В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» ЗК дополнен ст. 30.1, согласно которой отдельные участки для осуществления жилищного строительства предоставляются в двух формах: в собственность или в аренду. При этом предоставление земельных участков для данной цели упрощено, поскольку не требуется предварительного согласования места размещения объекта.
При предоставлении земельного участка для осуществления на нем жилищного строительства в обязательном порядке проводится аукцион по продаже земельного участка или по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Порядок проведения такого аукциона определяется ст. 38.1, включенной в ЗК тем же Федеральным законом. Непосредственно договор купли-продажи или аренды земельного участка с лицом, подавшим заявление о его предоставлении, заключается лишь в том случае, если аукцион признан несостоявшимся на том основании, что в нем участвовали менее двух участников. Проведение указанных аукционов в большей мере обеспечит надлежащее использование земельных участков, предоставляемых под жилищное строительство.
Стимулирующее воздействие на предоставление земельных участков под жилищное строительство призвана оказать новая норма, включенная в БК Федеральным законом от 20.08.2004 № 111-ФЗ «О внесении изменения в статью 60 Бюджетного кодекса Российской Федерации», согласно которой до разграничения государственной собственности на землю в местный бюджет в полном объеме поступают доходы от продажи и передачи в аренду находящихся в государственной собственности земельных участков, расположенных в границах муниципальных образований и предназначенных для целей жилищного строительства (п. 4 указанной статьи).
По общему правилу, для осуществления строительства необходима подготовка проектной документации. Однако в соответствии с ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса осуществление подготовки такой документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства. Строительство, реконструкция объектов жилищного строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство (ч. 2 ст. 51).
Для выдачи разрешения на строительство необходимо представление градостроительного плана земельного участка. Необходимо отметить, что в случае, если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, не требуется проведение процедур, предусмотренных ч. 1—16 ст. 46 Градостроительного кодекса. Орган местного самоуправления в таких случаях предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы (ч. 17 ст. 46).
К заявлению на выдачу разрешения на строительство в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства прилагается ограниченный круг документов. Такими документами являются:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства (ч. 9 ст. 51).
Так же, как и предоставление градостроительного плана земельного участка по заявлению физического или юридического лица, выдача разрешения на строительство осуществляется без взимания платы (ч. 15 ст. 51).
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение же на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет (ч. 19 ст. 51).
Наличие в новом градостроительном законодательстве приведенных выше норм упрощает решение административных вопросов, связанных с осуществлением строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов жилищного строительства, и удешевляет решение этих вопросов.
Все большее распространение продажи жилья в рассрочку с длительными сроками его оплаты породило проблему возмещения инвестированных в жилищное строительство средств. Одним из способов решения этой проблемы является выпуск ипотечных ценных бумаг. Первый специальный закон, принятый в данной области, — Закон об ипотечных ценных бумагах. В соответствии со ст. 2 Закона выпускались два вида ипотечных ценных бумаг: 1) облигации с ипотечным покрытием; 2) ипотечные сертификаты участия. Федеральным законом от 29.12.2004 № 193-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об ипотечных ценных бумагах“» особо выделен такой вид ценных бумаг, как жилищные облигации с ипотечным покрытием, которые представляют собой разновидность облигаций с ипотечным покрытием.
Жилищная облигация с ипотечным покрытием — облигация с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений. К отношениям, возникающим в связи с эмиссией данных облигаций, применяются общие нормы, регулирующие отношения, возникающие в связи с эмиссией облигаций с ипотечным покрытием, за исключениями, предусмотренными Законом.
Согласно новой норме, включенной в абз. 2 ч. 3 ст. 3 Закона об ипотечных ценных бумагах Федеральным законом от 29.12.2004 № 193-ФЗ, в состав ипотечного покрытия жилищных облигаций с ипотечным покрытием не могут входить требования, обеспеченные залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено. Приведенное правило повышает надежность ипотечного покрытия по жилищным облигациям с таким покрытием и защищает интересы приобретателей данного вида ипотечных ценных бумаг. Размер (сумма) обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, не может быть меньше 80 % общей номинальной стоимости облигаций (ч. 1 ст. 13).
Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и кредитными организациями. В соответствии с п. 2 ст. 102 ГК акционерное общество вправе выпускать облигации на сумму, не превышающую размер уставного капитала либо величину обеспечения, предоставленного в этих целях третьими лицами после полной оплаты уставного капитала. При отсутствии обеспечения выпуск облигаций допускается не ранее третьего года существования акционерного общества и при условии надлежащего утверждения к этому времени двух годовых балансов общества. Однако Федеральным законом от 29.12.2004 № 192-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона „Об ипотечных ценных бумагах“» в данный пункт внесено дополнение, согласно которому указанные ограничения на выпуск облигаций не распространяются на выпуск облигаций с ипотечным покрытием. Аналогичным образом данный Федеральный закон дополнил и п. 2 ст. 31 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».
