Елена Латынова - Жилищные права: как отстоять жилищные права в суде, часто задаваемые вопросы
Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (см. приложение).
Как участнику долевого строительства многоквартирного дома защитить свои права в суде?
Закон о долевом строительстве вступил в силу 1 апреля 2005 г. Этот закон ждали долго, так как до этого отсутствовал нормативный акт, регулирующий правоотношения между застройщиками и гражданами, участвующими в долевом строительстве многоквартирного дома, что приводило к частым нарушениям прав граждан.
Действие этого закона распространяется на застройщиков, получивших разрешение на строительство не ранее 1 апреля 2005 г.
Если разрешение на строительство было получено до 1 апреля 2005 г., вне зависимости от того, когда будет исполнен застройщиком договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, к правоотношениям между застройщиком и гражданином применяется Закон о защите прав потребителей.
Закон о защите прав потребителей применяется независимо от того, как называется договор о вложении денежных средств в строительство жилья: договор о совместной деятельности по инвестированию в строительство жилого дома, договор подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа и др.
Суть отношений между гражданином и организацией состоит в том, что гражданин передает деньги (осуществляет финансирование) организации, с которой заключает договор, а организация, в свою очередь, передает гражданину в собственность построенную квартиру. Это отношения между продавцом или поставщиком услуги и потребителем, которые регулируются Законом о защите прав потребителей.
Гражданину, желающему вложить денежные средства в строительство жилого дома, в первую очередь необходимо удостовериться в правомочности инвестора-застройщика возводить жилой дом.
Для этого юридическое лицо, с которым гражданин намеревается заключить договор, должно предоставить для ознакомления документы, которые перечислены в ст. 20 и 21 Закона о долевом строительстве.
В этом Законе установлены требования к содержанию договора участия в долевом строительстве (ст. 4). Особо следует отметить, что теперь обязательным условием договора является срок передачи жилого помещения застройщиком участнику долевого строительства. До введения этого положения фактически все застройщики срок не указывали, ограничиваясь устными заверениями о быстром возведении дома, что лишало гражданина возможности, ссылаясь на договор, требовать от другой стороны исполнения обязательств в срок.
Предложенный для подписания договор необходимо внимательно изучить, так как надежность отношений во многом будет зависеть от этого. Для приобретателя жилого помещения в строящемся доме важными являются такие условия договора, как точное месторасположение не только дома, но и самой квартиры. На каком этаже находится квартира, в каком подъезде, куда выходят окна, метраж и другие особенности. Такие сведения лучше отразить не только в договоре, но и в плане из проектной документации, копию такого плана с очерченными границами квартиры следует подписать сторонам договора и приложить к договору в качестве неотъемлемой его части. Если покупателю жилья важны другие характеристики приобретаемого жилья, их обязательно следует отразить. К примеру, стены из монолита, окна из стеклопакета цвета дуба. Очень важно, что будет внутри квартиры: какие батареи, сантехника, электропроводка. То же электричество некоторым приобретателям жилья приходится проводить самим, хотя они этого не ожидали.
До принятия Закона о долевом строительстве нередки были случаи продажи совместно строящими фирмами одних и тех же квартир разным лицам. Теперь эта проблема решена: договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, и на квартиру регистрирующий орган налагает ограничение.
По окончании строительства дома и принятия его в эксплуатацию гражданин, вложивший свои денежные средства в строительство дома, может зарегистрировать право собственности на жилое помещение.
После введения в действие обсуждаемого Закона о долевом строительстве уменьшится количество фирм-посредников, привлекающих от своего имени денежные средства в строительство жилья. Согласно ст. 3 указанного Закона привлекать в строительство денежные средства граждан могут только застройщики, отвечающие требованиям этого Закона. Быть просто посредником в заключении договоров фирма не может, необходимо быть застройщиком с включением во все разрешительные документы первоначального застройщика. Это нововведение пресечет деятельность фирм-однодневок и подставных фирм, которые создавались застройщиками для того, чтобы возлагать ответственность перед гражданами на них.
В случае неисполнения застройщиком своих обязательств или в случае ненадлежащего исполнения таких обязательств гражданин вправе обратиться в суд. Перед обращением в суд участнику долевого строительства необходимо отправить претензию в организацию, с которой был заключен договор. В претензии следует указать, какие нарушения были допущены стороной договора, стоимость причиненного ущерба, а также сроки, в которые сторона обязательства должна устранить эти нарушения.
Выбор вида возмещения за неисполненное или ненадлежащим образом исполненное инвестором по договору обязательство предоставляется потребителю – гражданину, вложившему свои деньги в строительство жилья.
Исковое заявление участника долевого строительства государственной пошлиной не облагается.
Объем исковых требований участника долевого строительства зависит от закона, которым по вышеизложенным причинам необходимо руководствоваться: Законом о защите прав потребителей или Законом о долевом строительстве.
Если инвестором были нарушены сроки окончания строительства дома по отношениям, возникшим до 1 апреля 2005 г., гражданин вправе выбрать на свое усмотрение четыре вида санкций, предусмотренных ч. 1 ст. 28 Закона о защите прав потребителей.
Поскольку цены на жилье слишком высокие, большинство пострадавших потребителей выбирают уменьшение цены за выполнение работы (оказание услуги).
При этом, в случае предъявления потребителем требования о соразмерном уменьшении покупной цены товара, в расчет принимается цена товара на момент предъявления потребителем требования об уценке или, если оно добровольно не удовлетворено, на момент вынесения судом решения о соразмерном уменьшении покупной цены (п. 3 ст. 24 Закона о защите прав потребителей).
Как известно, на этапе строительства жилье дешевле уже построенного, в связи с чем в суд следует представить сведения о стоимости квадратного метра на момент предъявления иска. Это доказательство можно получить двумя способами: на основании заключения независимой оценки (это дорого, хотя все будет возмещено ответчиком при исполнении решения) или на основании прейскуранта цен застройщика, продолжающего продавать квартиры в уже построенном доме.
По Закону о долевом строительстве за нарушение застройщиком срока передачи участнику долевого строительства объекта такой участник вправе требовать выплаты неустойки (пени) в размере 775 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Приобретая жилье в строящемся доме, покупатель рассчитывается за каждый квадратный метр жилья, при этом в договорах застройщики очень часто предупреждают, что после последних замеров, которые проводит БТИ, площадь квартиры может не совпадать с размером по договору. Такие несовпадения могут составлять от 2 до 5 кв. м. Для инвестора это не большое отступление от проекта, а для покупателя сумма за 1 кв. м от 1000 долларов и выше значительна. Между тем обычно в договоре существует условие о том, что при несовпадении размеров квартиры перерасчет или возврат внесенных покупателем денежных средств не производится.
Это является существенным нарушением прав участника долевого строительства.
В этом случае потребитель вправе обратиться в суд с требованием о соразмерном уменьшении цены по ст. 7 Закона о долевом строительстве или по ст. 29 Закона о защите прав потребителей (требовать другого вида возмещения не имеет смысла, например, нельзя требовать безвозмездного устранения недостатков выполненной работы, ведь квартиру не расширишь).
Если в договоре имеется приведенное выше в качестве примера условие, которым застройщик освобождается от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, то по Закону о долевом строительстве эти условия являются ничтожными.
Согласно ст. 16 Закона о защите прав потребителей такие условия договора могут быть признаны судом недействительными, если они ущемляют права граждан по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.
