Денис Шевчук - Ипотечный кредит: как получить квартиру
36
По Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004) к ним относится недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
6) незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;
7) залог прав арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право аренды).
37
Подробнее см. § 4 «Правовые аспекты ипотеки жилища» главы 3 работы.
38
Собрание законодательства РФ. 06.10.2003. № 40. Ст. 3822
39
Российская газета. 30.12.2004. № 290.
40
Закон 1995 г. Англии «О международном частном праве» (различные положения).
41
Трактат о законах и обычаях Англии, называемый Глэнвилл.
42
Иногда американские и английские ссудосберегательные ассоциации (ССЛ, saving and loan associations) также называются строительными обществами. В прошлом они соответствовали определению, данному в тексте. Однако нынешние ССЛ выдают ссуды как на строительство жилья, так и на многие другие цели и необязательно своим вкладчикам. В современной англоязычной литературе принят термин «rotating sayings and credit association» (сокращенно – ROSCA), иногда переводимый как «общество взаимного кредитования».
43
ЕТК США, Restatement (Second) Conracts
44
Кредитная организация – это юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специальной лицензии Центрального банка РФ имеет право осуществлять банковские операции в соответствии с Законом РФ от 2 декабря 1990 г. № 395-1 (с посл. изм.) «О банках и банковской деятельности». Кредитная организация образуется на основе любой формы собственности (в том числе с привлечением иностранного капитала), предусмотренной гражданским правом, как хозяйственное общество. Кредитные организации подразделяются на банки, имеющие исключительное право на осуществление всего спектра банковских операций (привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц; размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности; открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц), и небанковские кредитные организации, имеющие право осуществлять отдельные операции. Допустимые сочетания банковских операций для небанковских кредитных организаций устанавливаются Центральным банком Российской Федерации.
Кредитные организации подлежат государственной регистрации в Центральном банке Российской Федерации, который выдает кредитной организации лицензию на осуществление банковских операций.
45
Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 42
46
Постановление Правительства Российской Федерации № 462 от 8 сентября 2004 г. «О предоставлении государственной гарантии Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества „Агентство по ипотечному жилищному кредитованию“ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. № 37. С. 8304 – 8305; Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 2001 года № 628 (ред. от 24.08.2004) „Об утверждении Правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества „Агентство по ипотечному жилищному кредитованию“ // Собрание законодательства Российской Федерации. 03.09.2001. № 36. Ст. 3576; Постановление Правительства Российской Федерации от 10 декабря 2002 г. № 876 «О внесении изменений и дополнений в Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию“ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 50. Ст. 4951.
47
Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 7 августа 2001 г. № 1173/19 «О создании системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь» // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2001. № 76. С. 12.
48
Закон Украины № 979-IV от 19 июня 2003 г. «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» // Голос Украины. 2003. 7 авг.; Ведомости Верхов. Рады Украины. 2004. № 1. С. 2 – 27.
49
При решении жилищной проблемы, возможно, имеет смысл прибегнуть к кредиту с государственной поддержкой (к виду косвенного субсидирования). По сути, как видно из предыдущего анализа, по региональным программам местные власти выдают за счет своих бюджетов льготные кредиты под низкие проценты, то есть используют смешанный кредит с участием частных капиталов и государственного.
50
Например, в соответствии с Банковскими актами 1979, 1987 гг., принятым в Великобритании (особенно акту 1979 года), банки должны предоставлять гарантии вкладчикам на случай кризисных ситуаций в экономике Англии. Законом утверждена «схема защиты депозитов» вкладчиков, которая предусматривала набор обязательных для банков действий.
51
При решении жилищной проблемы, возможно, имеет смысл прибегнуть к кредиту с государственной поддержкой (к виду косвенного субсидирования). По сути, как видно из предыдущего анализа, по региональным программам местные власти выдают за счет своих бюджетов льготные кредиты под низкие проценты, то есть используют смешанный кредит с участием частных капиталов и государственного.
52
Подробнее о договоре ипотеки см. § 4 «Правовые аспекты ипотеки жилища» главы 2 работы.
53
Залогодержателем может выступать также юридическое лицо, предоставившее целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. К числу кредиторов или операторов вторичного рынка, в соответствии с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, относятся, например, пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.
54
Подробнее см. § 1 «Зарубежный опыт ипотечного кредитования жилья» главы 3.
55
Собрание Законодательства РФ. 13.06.1994. № 7. Ст. 692. Данное положение распространяется на кредиты, получаемые для строительства и приобретения недвижимого имущества на садовых и дачных участках.
56
В настоящее время практикуется получение кредита (займа) только для покупки отдельной квартиры целиком, а не ее доли (в том числе и комнаты). Зачастую учитываются доходы мужа и жены. Равно как и кредитный договор, оформляется на обоих супругов. Заемщиком выступает один из них, созаемщиком – второй. Квартира может оформляться на одного члена семьи, но кредит – обязательно на обоих, это повышает ответственность семьи за возврат кредита и шансы банка на то, что деньги будут возвращены.
57
См.: Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 5 февраля 2004 г., от 30.12.2004 № 216-ФЗ); п. 43 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 и др.
58
Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 44.
59
Подробнее см. § 1 «Обращение взыскания на заложенное имущество» главы 4.
60
Подробнее см.: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 1998 г. № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского Кодекса Российской Федерации о залоге» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. № 3.
61
Одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Подробнее см.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 декабря 1998 года № 5046/98 // Система КонсультантПлюс; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6697/99 от 11.01.2000 года // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. № 4; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 ноября 1998 г. № 3450/98 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1999. № 2; Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 08.12.2004. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2004 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. № 4.
