Владимир Буров - Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»
3. В отношении земельных участков в п. 3, 4 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» установлен закрытый перечень требований к содержанию ходатайства о переводе и составу документов, прилагаемых к ходатайству.
В частности, в ходатайстве о переводе земельных участков из одной категории в другую указываются:
кадастровый номер земельного участка;
категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
права на земельный участок.
По общему правилу целевое обоснование подразумевает приведение доводов для позитивной оценки предлагаемого предмета и явления.
Обоснование перевода подразумевает доказывание наличия установленных законом оснований для изменения категории. Законодательство не обязывает заявителя привлекать к подготовке обоснования перевода третьих лиц, однако для этого нередко требуются специальные познания, например, в области территориального планирования и/или почвоведения.
4. К ходатайству о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую прилагаются:
выписка из государственного кадастра объектов недвижимости относительно земельного участка – объекта перевода;
копии документов, удостоверяющих личность заявителя – физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, или выписка из единого государственного реестра юридических лиц;
выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение прямо предусмотрено федеральными законами;
согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую.
Форма кадастровой выписки о земельном участке утверждена приказом Минюста России от 19 марта 2008 г. № 66.[71]
Поскольку нормы Закона о переводе не содержат требований к составу предоставляемой кадастровой выписки, во избежание претензий со стороны правоприменительных органов желательно предоставлять кадастровую выписку в максимально возможном составе со всеми листами формы В1—В6.
Заключение государственной экологической экспертизы в настоящее время в обязательном порядке предусмотрено только в случаях перевода земельных участков из состава земель особо охраняемых природных территорий и водного фонда в земли иных категорий (ст. 10, 12 Закона о переводе).
Согласно п. 5 ст. 18 Федерального закона от 23 ноября 1995 г. № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе» правовым последствием отрицательного заключения государственной экологической экспертизы является запрет реализации объекта государственной экологической экспертизы.
Из приведенной нормы следует, что заявитель – инициатор перевода и правообладатель могут не совпадать, однако учет интересов правообладателя, по общему правилу, обязателен.
Следует отметить и следующую сложившуюся в ряде субъектов РФ негативную практику применения Закона о переводе: уполномоченные на перевод земель и земельных участков органы обусловливают принятие акта о переводе с необходимостью предварительного подписания инвестиционного соглашения с заявителем – будущим застройщиком. По условиям таких инвестиционных соглашений застройщик обязуется безвозмездно передать в собственность субъекта РФ часть помещений в будущем объекте.
Представляется уместным квалифицировать подобные инвестиционные договоры как неосновательное обогащение (переданные в собственность публично-правового образования в рамках реализации инвестиционного договора помещения налоговые органы на практике квалифицируют как дар, хотя сложно говорить о доброй воле инвестора на такую безвозмездную передачу).
Подобная практика в отдельно взятом субъекте РФ фактически легализована Верховным Судом РФ: Определением Верховного Суда от 22 февраля 2006 г. № 6-Г06-1 отказано в признании недействующим постановления правительства Рязанской области от 31 декабря 2004 г. № 206 «О Межведомственной комиссии Рязанской области по вопросам предоставления земельных участков для строительства и изменения целевого назначения земельных участков», обязывающего рассматривать проект постановления об изменении категории участка одновременно с проектом инвестиционного договора с правительством Рязанской области.
ВС РФ посчитал, что утверждение правительством Рязанской области формы инвестиционного контракта само по себе не исключает возможности при заключении каждого отдельного договора обсуждения его сторонами условий контракта и – при наличии разногласий – разрешения их в установленном законом порядке.
Доводы прокуратуры о противоречии оспариваемого постановления антимонопольному законодательству оставлены без рассмотрения.
5. Из общего правила о необходимости получения согласия правообладателя земельного участка на перевод в другую категорию земель установлены исключения, когда публичный интерес преобладает над частным: не обязательно получение согласия правообладателя в случае включения земельных участков в границы особо охраняемых природных территорий и границы населенных пунктов (п. 5 ст. 2 Закона о переводе).
Указанная норма не лишает правообладателей земельных участков обратиться в суд за взысканием убытков, причиненных изменением категории участков помимо их воли и/или без их извещения: согласно ст. 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме.
Убытки в таком случае могут возникнуть в результате увеличения кадастровой стоимости участка (налогооблагаемой базы) вследствие включения участка в границы населенного пункта и увеличения размера земельного налога.
В иных случаях изменения категории земельных участков наличие согласия правообладателя на перевод обязательно, а отсутствие такого согласия должно являться основанием для отказа в рассмотрении ходатайства о переводе, а если акт о переводе принят – основанием для его признания недействительным.
Указанное подтверждается единообразной судебной практикой, например: судебными актами Верховного Суда РФ № 8-Г09-1, 8-Г09-4, 8-Г09-5, 8-Г09-6, 8-Г09-7, 8-Г09-10, 8-Г09-14, 8-Г09-18, 8-Г09-20, 8-Г09-21, 8-Г09-27, 8-Г09-28, 8-Г09-29, 8-Г09-30, 8-Г09-36, 8-Г09-37, 8-Г10-1, 8-Г10-3, 8-Г10-5, 8-Г09-15, 8-Г09-19, 8-Г09-22 подтверждена незаконность актов об изменении категории участков без согласия их правообладателей.
Статья 3. Порядок рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую
1. Ходатайство направляется заинтересованным лицом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.
2. В рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае, если:
1) с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо;
2) к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям земельного законодательства.
3. Ходатайство, не подлежащее рассмотрению по основаниям, установленным частью 2 настоящей статьи, подлежит возврату заинтересованному лицу в течение тридцати дней со дня его поступления с указанием причин, послуживших основанием для отказа в принятии ходатайства для рассмотрения.
4. По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (далее также – акт о переводе земель или земельных участков) либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (далее также – акт об отказе в переводе земель или земельных участков) в следующие сроки:
1) в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации, – Правительством Российской Федерации;
2) в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства – исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.
5. Акт о переводе земель или земельных участков должен содержать следующие сведения:
1) основания изменения категории земель;
2) границы и описание местоположения земель, для земельных участков также их площадь и кадастровые номера;
