Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью : как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
Частники могут быть более бесцеремонны: они работают в «подворотне», отыскать их потом, чтобы восстановить справедливость, проблематично. У частных агентов не бывает своих баз предложений, чаще всего они обращаются к базам риелторских агентств. К тому же они не обладают возможностями агентств по проверке документов и не несут впоследствии никакой ответственности за совершенную сделку.
Для надежности иметь дело с частниками лучше, только если вы его хорошо знаете или если его рекомендует ваш надежный знакомый. Но это не всегда плюс для вас. Человек, приходящий к частнику по рекомендации, заранее безоговорочно доверяет ему, и агенты этим с успехом пользуются, закладывая в стоимость сделки огромные комиссионные (хотя это могут делать и риелторы всех агентств недвижимости).
Сегодня и к частному маклеру обращаются, как правило, по совету тех, кто уже пользовался его услугами. При этом не лишним будет сравнить, какова будет мера ответственности частного маклера и риелторской фирмы.
Каким бы добросовестным и знающим ни был человек, работающий частным образом, у него никогда не будет тех возможностей для обеспечения безопасности сделки, которые есть у солидной фирмы.
А решение проблем с жильем — это тот вид деятельности, где первым делом нужно думать о надежности, которой не может быть слишком много. Даже пакет документов, требуемый государством для регистрации сделки, не является гарантией ее безопасности. Только профессионал может учесть все нюансы и принять меры предосторожности. Криминальные элементы, которые чуть ли не в очередь выстраиваются к каждому желающему купить или продать жилье, с добропорядочными агентствами никогда связываться не будут: здесь им ловить нечего.
Частных маклеров необходимо отличать от черных маклеров (риелторов).
Черные маклеры — это представители криминала на рынке недвижимости, стремящиеся только к наживе за счет наивности и доверчивости наших сограждан.
Как отмечает Н. Елагина, даже страшно становится за людей, настолько беззащитны они на рынке недвижимости. В 90 % случаев, если бы человек не обратился в агентство недвижимости, он в силу своей неопытности мог бы остаться и без денег, и без жилья. Как показывает практика, жилищная проблема решается один раз в жизни или не решается вовсе. Перед принятием такого важного решения, как сделка с недвижимостью, клиенту следует все хорошо взвесить и обдумать, с кем из посредников на рынке недвижимости стоит иметь дело.
2.4
Путь третий — доверимся профессионалам
Такой выбор говорит о том, что для вас важно быть уверенным в надежности сделки и вы хотите получить определенные гарантии. В этом и заключается преимущество агентства недвижимости. Вот эти важные качества.
1. Знание рынка недвижимости, технологии подготовки, проведения и оформления сделок.
В агентствах работают люди, которые знают особенности рынка недвижимости и его законы. В солидных фирмах подбирается коллектив риелторов с большим опытом работы. Сотрудники агентства — это профессионалы, которые разбираются в вещах, необходимых для совершения удачной сделки. Они знают:
— тенденции спроса и предложения, влияния различных факторов на ценообразование;
— технологию рекламирования реализуемых объектов недвижимости и проведения сделок с ними;
— правила безопасного проведения сделок;
— юриспруденцию сферы недвижимости;
— психологические особенности делового взаимодействия и общения с клиентами.
2. Безопасность.
Знания и опыт риелтора, а также наличие в агентстве специализированных юристов и службы безопасности позволяет проводить сделки с недвижимостью без последствий и осложнений. Обращение к профессионалам должно обеспечить вам безопасность, экономию времени, наиболее выгодные для вас условия и грамотное оформление сделки. Все эти пункты составляют суть рекламных объявлений многочисленных риелторских компаний. Ваша задача — сделать выбор[14].
Единственный минус здесь в том, что работа агентства недвижимости, его штата, реклама, офис, оборудование, налоги и все остальное оплачиваются из тех комиссионных, которые риелторы получают за совершение сделок с недвижимостью. Поэтому их услуги стоят порой немалых денег. Но нужно понимать, что взамен вы получаете гарантию в том, что ваша сделка пройдет удачно.
В 2000 году «Торговый Петербург» опубликовал результаты телефонного опроса петербуржцев. Конечно, за прошедшие годы что-то могло измениться на рынке недвижимости, но это практически единственный опрос на данную тему, который можно найти в доступной литературе[15]. В опросе приняли участие люди разного возраста и социального положения. Все они отвечали на следующие вопросы.
1. Обращались ли вы когда-нибудь в агентство недвижимости? (да/нет).
2. На ваш взгляд, сотрудник агентства недвижимости — это:
а) профессиональный помощник при решении моих проблем;
б) я им не доверяю, но работать лучше с ними, чем без них.
2. Будете ли вы обращаться в агентство для решения своих проблем с недвижимостью? (да/нет).
3. Куда вам проще пойти на консультацию по недвижимости:
а) к знакомым;
б) в агентство;
в) на бесплатный семинар, к юристу или на выставку.
Большая часть опрошенных петербуржцев (54 %) обращалась за помощью в агентства недвижимости. При этом 42 % опрошенных считают, что риелторы являются «их профессиональными помощниками», 28 % ответили «я им не доверяю, но работать лучше с ними, чем без них». И только 29 % опрошенных косвенно подтвердили, что постараются выполнить сделку с недвижимостью самостоятельно, сэкономив на комиссионных.
Важен тот факт, что риелторов как профессионалов признают 70 % опрошенных, и только часть из них испытывает к ним недоверие. Думается, что если клиенты будут больше разбираться в особенностях проведения сделок с недвижимостью и знать, что и когда спрашивать со своих помощников — риелторов, они будут более уверенно работать с представителями агентств недвижимости.
Обнадеживают и ответы на вопрос, будут ли опрошенные петербуржцы еще обращаться в агентства недвижимости (положительный ответ у 68 % респондентов). 42 % респондентов отмечают, что при возникновении у них жилищных вопросов они будут обращаться в агентства недвижимости. При этом небольшая часть людей (15 %) будет использовать такие формы получения справочной информации, как бесплатные семинары, консультации юристов и обращение к специалистам, проводящим выставки недвижимости. Те, кто никогда не обращался в агентства недвижимости (46 %) среди опрошенных, — люди в возрасте до 25 лет (71 %), они имеют низкий достаток (79 %) и среднее образование (65 %). Те, кто работал с агентствами недвижимости, — это люди в возрасте от 25 лет, среднего и высокого достатка (59 и 100 %) с высшим образованием (62 %).
78 % из тех, кто уже работал с агентствами и в дальнейшем будет обращаться к ним за помощью. Среди тех, кто не намерен обращаться в агентства недвижимости, — это те, кто не работал с ними (44 % — в возрасте до 25 лет, с низким и средним достатком — 36 и 34 % и с преобладанием среднего образования).
С. Жарковым было подмечено, что обычно значительно дороже денег ценят свое время и гарантии надежности люди, совершающие операции с элитным жильем. Для них расставание с одной-двумя тысячами долларов не такая большая проблема, чего не скажешь о людях со средним достатком. Но риелторские услуги могут быть доступны и для населения с невысоким уровнем доходов. Среди опрошенных петербуржцев, которые не хотят работать с агентствами недвижимости, преобладают имеющие низкий и средний достаток. Думается, что не все клиенты осведомлены об особенностях проведения сделок с недвижимостью, заключающихся, в частности, в том, что риелтор может (и обязан) при купле-продаже так построить бюджет сделки, чтобы комиссионное вознаграждение было получено из разности стоимости продаваемой и приобретаемой недвижимости. Некоторые думают, что комиссионные необходимо выплатить из дополнительно найденных сумм. Это, в свою очередь, может быть одной из важнейших причин, заставляющей людей самостоятельно проводить сделки с недвижимостью.
Некоторые респонденты вполне справедливо отмечали, что не все риелторы заслуживают доверия. Поэтому клиенты обязаны быть внимательными, обладать знаниями о проведении сделок с недвижимостью, а также правилами подбора агентств недвижимости и риелторов, что будет способствовать снижению тревожности и страха. Клиент обязан научиться контролировать риелтора при выполнении всех этапов сделки.
Глава 3
Выбор агентства недвижимости
Поиск агентства — важный и непростой этап в сделке с недвижимостью. Обращение к профессионалам должно обеспечить клиенту безопасность, экономию времени, наиболее выгодные условия, грамотное оформление сделки, да и просто комфортное самочувствие. Вопрос только в том, в какое агентство обратиться?
