Андрей Батяев - Азбука жилья. Жилищный кодекс от А до Я
Обратим внимание, что гражданам, выселяемым из специализированных жилых помещений в соответствии со ст. 103 ЖК РФ, должно быть предоставлено жилое помещение, которое может и не быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного. Благоустроенным считается жилое помещение, равноценное по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечающее санитарным и техническим нормам и требованиям, а также иным требованиям законодательства и находящееся в черте соответствующего поселения. К элементам благоустройства относятся, в частности, водопровод, центральное отопление, электрическое освещение и другие виды коммунальных удобств. Уровень благоустройства в разных населенных пунктах неодинаков: обычно в городах он выше, в сельской же местности полностью благоустроенными чаще всего являются лишь многоквартирные жилые дома. Поэтому содержание понятия «благоустроенное жилое помещение» зависит от степени благоустроенности жилищного фонда социального использования, имеющегося в конкретном населенном пункте. Для случаев, когда в связи с выселением предоставляется благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, действует правило о том, что если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали отдельную квартиру или более одной комнаты, то наниматель вправе требовать предоставления соответственно отдельной квартиры или жилого помещения, состоящего из того же количества комнат.
Другое жилое помещение, предоставляемое в соответствии со ст. 84, 88, 90 ЖК РФ, может не отвечать указанным критериям благоустроенности. Однако в любом случае такое помещение должно соответствовать критериям жилого помещения: быть предназначенным для проживания граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Напомним, что порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами. Поэтому в качестве другого жилого помещения при выселении не могут быть предоставлены, например, помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам или не входящие в жилой фонд.
ЖК РФ установил, что размер другого (т. е., как правило, не являющегося благоустроенным) жилого помещения в случаях выселения граждан по основаниям, указанным в ст. 90 ЖК РФ, определяется по нормам, установленным для вселения граждан в общежитие. Жилые помещения в общежитиях предоставляются гражданам из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.
Таким образом, ЖК РФ существенно расширил круг лиц, которые могут быть выселены из общежитий и служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения. Однако здесь следует иметь в виду положения ст. 13 Вводного закона: граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, состоят, в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ, на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ.
Предоставление служебных жилых помещений осуществляется по правилам ст. 105 ЖК РФ. Служебными могут быть признаны все квартиры многоквартирного дома, что ограничивает возможность нахождения в одном доме (одной квартире) жилых помещений, подчиненных общему и специальному режимам пользования. На практике под служебное жилье выделяются свободные жилые помещения, расположенные, как правило, на первом этаже.
Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.
Основанием для предоставления лицу служебного жилого помещения и заключения с ним договора найма служебного жилого помещения является решение соответствующего работодателя, указанного в ст. 99 ЖК РФ.
Как и любое другое жилое помещение, предоставляемое гражданину, служебное жилое помещение должно быть предназначенным для проживания и отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Служебные жилые помещения предоставляются не любым гражданам, состоящим в трудовых отношениях с работодателями, указанными в ст. 99 ЖК РФ, и не обеспеченным жильем в том населенном пункте, где находится их место работы. Как и прежде, право на служебное жилое помещение принадлежит только определенным в законодательстве категориям граждан.
Определять такие категории граждан, согласно ст. 104 ЖК РФ, управомочены органы, представляющие интересы собственников соответственно жилищного фонда Российской Федерации, жилищного фонда субъекта РФ, муниципального жилищного фонда. Например, постановлением Правительства РФ от 23 ноября 2001 г. № 811 (с изм. и доп. от 8 августа 2003 г.) был утвержден Порядок предоставления служебных жилых помещений гражданам, занятым на работах с химическим оружием. Типовое положение о находящемся в государственной собственности служебном жилищном фонде, переданном в оперативное управление органам внутренних дел, органам Федеральной службы безопасности, таможенным органам Российской Федерации и внутренним войскам Министерства внутренних дел Российской Федерации, утверждено постановлением Правительства РФ от 17.12.2002 г. № 897 (с изм. и доп. от 1 октября 2004 г.).
Наймодателями по указанному договору могут быть только государственные и муниципальные органы, действующие от имени собственников жилых помещений, или уполномоченные им лица, перечисленные в ст. 100 ЖК РФ. Нанимателями по договору найма служебного жилого помещения могут быть граждане (физические лица). Необходимо обратить внимание на то, что, в отличие от договора социального найма, в договоре служебного найма нанимателями могут быть не только граждане Российской Федерации, но и иностранные граждане и лица без гражданства.
Срок договора найма служебного жилого помещения определяется продолжительностью трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на выборной должности. Служебное жилое помещение предоставляется гражданину на тот срок, на который он принят на работу. Распространенной ошибкой является мнение о том, что если трудовой договор у гражданина (государственного, муниципального служащего) бессрочный, то и жилое помещение предоставляется ему на неопределенный срок. Это не так, сроки могут исчисляться не только календарными днями, датами, но и событиями, в отношении которых очевидно, что они неизбежно наступят. Поэтому факт перезаключения трудового договора с сотрудником (служащим), его увольнение, перевод на другую работу, будет являться основанием для перезаключения или прекращения договора найма служебного жилого помещения.
Права и обязанности сторон договора найма служебного жилого помещения совпадают с правами и обязанностями наймодателя и нанимателя по договору социального найма, предусмотренными в ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ (выше мы уже рассматривали их). Права, обязанности и ответственность членов семьи лица, которому предоставлено служебное жилое помещение, совпадают с правами и обязанностями граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему помещении, указанными в ч. 2–4 ст. 31 ЖК РФ.
Предоставление жилых помещений в общежитиях подчиняется правилам ст. 105 ЖК РФ. Юридическим основанием предоставления жилого помещения в общежитиях и заключения соответствующего договора найма является решение, указанное в ст. 99 ЖК РФ, принятое субъектом, за которым общежитие закреплено на соответствующем вещном праве.
Сделки от имени унитарного предприятия, в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. № 161–ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (с изм. и доп. от 8 декабря 2003 г.), совершает его руководитель, который является единоличным исполнительным органом такого предприятия. Поэтому решение унитарного предприятия о предоставлении конкретному работнику жилого помещения в общежитии оформляется приказом руководителя предприятия.
Сделки от имени учреждения совершает его исполнительный орган, который, согласно ст. 30 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7–ФЗ «О некоммерческих организациях» (с изм. и доп. от 26 ноября 1998 г., 8 июля 1999 г., 21 марта, 28 декабря 2002 г., 23 декабря 2003 г.), может быть коллегиальным или единоличным. Он осуществляет текущее руководство деятельностью некоммерческой организации и подотчетен ее высшему органу управления. Как и другие виды некоммерческих организаций, учреждения действуют в соответствии с ГК РФ, ФЗ «О некоммерческих организациях», другими законами, подзаконными правовыми актами и своими учредительными документами.
