Виталий Семенихин - Аренда
Заключая договор аренды, стороны должны четко указать данные (наименование объекта аренды, его характеристику, для недвижимого имущества – его местонахождение и иные сведения), позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным, на это указывает пункт 3 статьи 607 ГК РФ.
Если договор аренды заключается более чем на год, то письменная форма является обязательной. Если же одной из сторон договора выступает юридическое лицо, то договор аренды заключается в письменной форме независимо от срока его действия.
В силу статьи 610 ГК РФ стороны самостоятельно определяют срок действия договора и закрепляют его в соглашении. В противном случае он признается заключенным на неопределенный срок. Для договора аренды, заключенного на неопределенный срок, характерны следующие особенности:
– каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а в случае аренды недвижимости – за три месяца;
– такой договор не подлежит государственной регистрации.
Следует иметь в виду, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества.
В этих случаях, если срок аренды не определен, и ни одна из сторон не отказалась от договора по истечении предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор, заключенный на срок, превышающий установленный законом предел, считается заключенным на срок, равный предельному.
Документальное оформление.Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Возврат имущества осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами. К акту прилагается возвращаемая техническая документация, относящаяся к данному объекту. Обязательство арендатора возвратить (передать) арендованное имущество арендодателю считается исполненным после подписания сторонами соответствующего документа и фактической передачи объекта арендатором (приемки арендодателем).
Отметим, что при оформлении акта приемки-передачи в нем необходимо указать возможные повреждения, возникшие в процессе эксплуатации имущества. Иначе доказать, что поломки возникли по вине арендатора, арендодателю вряд ли удастся.
Так, например, в Постановлении ФАС Московского округа от 12 ноября 2010 года №КГ-А41/13500-10 суд отказал арендодателю в взыскании арендной платы и убытков, понесенных при проведении восстановительного ремонта предмета аренды, так как арендодатель не представил доказательств пользования предметом аренды в течение всего договорного срока, не представил доказательств порчи арендованного имущества в период его эксплуатации. Кроме того, при возврате имущества арендодателю не составлялся акт приемки-передачи с указанием конкретных повреждений автомобиля.
Несвоевременный возврат арендованного имущества по завершении договора аренды.Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
В бухгалтерском учете арендодателя расчеты по штрафным санкциям за нарушение условий договоров квалифицируются как прочие доходы (пункт 8 ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 32н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99»).
При этом штрафы, пени, неустойки за нарушения условий договоров, а также возмещения причиненных организации убытков принимаются к бухгалтерскому учету в суммах, присужденных судом или признанных должником, и отражаются следующей записью:
Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты по претензиям» Кредит 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы» – отражены присужденные или признанные арендатором штрафы, пени, неустойки и другие виды санкций за нарушение условий договора аренды, а также по возмещению причиненных убытков.
В соответствии с пунктом 3 статьи 250 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) доходы в виде признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков или ущерба отражаются в составе внереализационных доходов.
Получение неотделимых улучшений в арендованное имущество по завершении договора.Эксплуатируя арендованное имущество, арендатор может производить его отделимые и неотделимые улучшения. Согласно статье 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.
Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
При прекращении договора аренды основное средство подлежит возврату арендодателю вместе с неотделимыми улучшениями. Арендодатель, получивший свое имущество из аренды с неотделимыми улучшениями, стоимость которых он не возмещал, увеличивает первоначальную стоимость объекта либо учитывает их как отдельный инвентарный объект.
В бухгалтерском учете арендодателя капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, не компенсируемых им, будут отражены следующим образом:
Дебет 01 «Основные средства», субсчет «Основные средства, переданные в аренду», Кредит 01 «Основные средства», субсчет «Основные средства в организации», – отражена передача основного средства в аренду;
Дебет 01 «Основные средства», субсчет «Основные средства в организации», Кредит 01 «Основные средства», субсчет «Основные средства, переданные в аренду», – отражен возврат арендованного основного средства от арендатора;
Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кредит 98-2 «Безвозмездные поступления» – отражены в составе доходов неотделимые улучшения в сумме фактически произведенных арендатором капитальных вложений;
Дебет 01 «Основные средства», субсчет «Основные средства в организации», Кредит 08 «Вложения во внеоборотные активы» – увеличена первоначальная стоимость возвращенного основного средства.
Далее при ежемесячном начислении амортизации по ОС на сумму амортизации, приходящейся на неотделимые улучшения, формируются прочие доходы арендодателя:
Дебет 26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу» Кредит 02 «Амортизация основных средств»– начислена амортизация по основному средству;
Дебет 98-2 «Безвозмездные поступления» Кредит 91-1 «Прочие доходы» – отражены прочие доходы в размере амортизации, приходящейся на неотделимые улучшения.
В налоговом учете арендодателя при получении от арендатора имущества с неотделимыми улучшениями не возникает дохода в целях налогообложения прибыли на основании подпункта 32 пункта 1 статьи 251 НК РФ.
Если арендодатель компенсирует арендатору стоимость произведенных неотделимых улучшений, то в соответствии с пунктом 1 статьи 258 НК РФ капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируется арендодателем в порядке, установленном главой 25 НК РФ. После того, как арендодатель возместит арендатору затраты на неотделимые улучшения, он обязан увеличить стоимость арендованного объекта основных средств, как при обычной модернизации. Арендодатель также вправе увеличить срок полезного использования объекта основных средств после даты ввода его в эксплуатацию, если после реконструкции, модернизации или технического перевооружения такого объекта произошло увеличение срока его полезного использования. При этом увеличение срока полезного использования основных средств может быть осуществлено в пределах сроков, установленных для той амортизационной группы, в которую ранее было включено такое основное средство.
