Аделина Брунгильд - Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность
Перепланировка
В соответствии с законодательством приводим список мероприятий, которые можно производить при перепланировке вашей квартиры.
РАЗРЕШАЕТСЯ:
1. Делать проем в несущей стене шириной от 1 до 2 метров (в зависимости от типа дома);
2. Объединять санузел за счет сноса внутренней перегородки;
3. Расширять санузел за счет коридора;
4. Демонтировать ненесущие перегородки;
5. Демонтировать подоконную часть для установки раздвижных или распашных стеклопакетов;
6. Объединять квартиры по горизонтали и вертикали.
ЗАПРЕЩАЕТСЯ:
1. Полностью демонтировать несущие стены;
2. Расширять санузел за счет кухни или жилой комнаты;
3. Расширять кухню за счет санузла или жилой комнаты;
4. Затрагивать вентиляционные короба;
5. Выносить батарею на балкон;
5. Переносить кухню в жилую комнату;
6. Устанавливать отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях;
7. Ухудшать условия доступа к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.
Граждане и юридические лица вправе переустраивать помещения для более комфортного проживания и отдыха, но при этом не должны нарушаться действующие нормы, жилищные и иные права и законные интересы других лиц, а также должна обеспечиваться сохранность жилых зданий.
А это означает, что прежде чем приступить к преобразованиям в квартире, необходимо согласовать проектную документацию в инстанциях и получить разрешение жилищной инспекции на эти работы.
Порядок и этапы согласования
Согласование работ бывает двух видов:
– по эскизу – допускается сносить или делать проемы в ненесущих стенах, расширять санузел, заменять сантехнику(без дополнительного расхода воды),изменять расположение сантехприборов, убирать встроенные шкафы, устанавливать легкие перегородки, закладывать полностью или уменьшать проемы в несущих и ненесущих стенах;
– по проекту – если затрагиваются несущие конструкции, подоконная часть, устанавливается дополнительная сантехника, объединяются квартиры по горизонтали или вертикали, изменяется конструкция полов.
Первым шагом является получение поэтажного плана и экспликации в БТИ.
Для разработки проекта, связанного с изготовлением проемов в несущих стенах, необходимо провести техническое обследование помещения, результатом которого является техническое заключение о состоянии несущих конструкций.
И уже на основе этого заключения выносится решение о возможности выполнения данного проема, его размерах. Данное обследование производится специалистами лицензированных организаций и научно-исследовательских институтов.
Далее по эскизу, сделанному на плане БТИ, разрабатывается проект. Проект выполняется либо автором проекта дома, либо лицензированными проектными организациями, но с обязательным дальнейшим согласованием с автором проекта.
После этого проектная документация проходит согласование в следующих инстанциях:
– санэпидемстанция (СЭС);
– экспертиза МЧС;
– балансодержатель;
– архитектурно-планировочное управление;
– газовая инспекция;
– Мосводоканал;
– ДЭЗ, ЕИРЦ;
– согласование с соседями;
– Мосэнергонадзор.
После всех согласований пакет документов подается в жилинспекцию.
И через 30—45 дней выдается распоряжение жилинспекции.
Это распоряжение дает возможность владельцу квартиры начать ремонт, на который в среднем отводится 4 месяца. При выполнении проемов в несущих стенах, расширении санузла, устройстве полов есть свои тонкости – потребуются акты скрытых работ и заполнение журнала строительных работ. Поэтому все должно выполняться организациями, имеющими лицензию на данные виды работ. Также производится авторский надзор со стороны проектировщиков. Технический надзор осуществляет главный инженер (инженер по технадзору) управляющей компании. При этом право выборочного контроля остается и за инспектором жилинспекции.
После окончания ремонта на квартиру выходит комиссия из представителей жилинспекции, районной управы, строителей, балансодержателя, которые проверяют соответствие проекта и произведенного ремонта. Результатом проверки являются подписанные комиссией акты о произведенном переустройстве и перепланировке.
Затем вызывается техник из бюро технической инвентаризации, который произведет обмеры и впоследствии внесет изменение в поэтажный план и экспликацию. В случае изменения площади квартиры потребуется получить новое свидетельство о собственности.
После этого процесс перепланировки и переустройства считается завершенным.
Самовольное переустройство и перепланировка
О возможных последствиях самовольного ремонта квартиры говорится в статье 29 Жилищного кодекса РФ. В случае, если официально узаконить переделки не удастся, могут быть применены следующие санкции – от возвращения квартиры в первоначальное состояние до продажи квартиры с аукционных торгов. Станут невозможными такие операции с квартирой, как обмен, продажа, залог, передача по наследству, дарение, оформление в собственность.
Если произведенные работы не нарушили прочность дома и не затрагивают законные интересы соседей, то после уплаты штрафа (25 МРОТ) вам предложат узаконить эти работы. Но жилинспекция в случае добровольной «явки с повинной», скорее всего, не будет налагать штрафные санкции. Исполнительные власти стараются относиться лояльно к тем, кто не узаконил свою перепланировку, но пытается исправить ситуацию с опозданием.
Показ квартиры, оценка квартиры: трюки и приемы
Для того, чтобы продать свою квартиру, мало просто предложить ее покупателю. Ее нужно грамотно представить. Как правило, под этим подразумевается не только описание достоинств, но и сокрытие каких-то недостатков. Но существует и еще один момент: хорошо, если вы сами, как продавец, понравитесь и вызовите доверие. Вот с этого давайте начнем.
В качестве примера расскажу истории из своего опыта. Приглянулся мне дом, вполне соответствующий всем требованиям, разумеется, с недостатками, которые требовали в дальнейшем исправления. В частности, в доме подтекали трубы, и на стене были мокрые пятна. Чтобы оценить хотя бы приблизительно возможные траты, я решила спуститься в подвал. Освещение в подвале было скудным, пришлось достать фонарик и осветить им все углы. Хозяйке мой фонарик не понравился, она откровенно обиделась. Но дело даже не в этом. Диалог, который между нами произошел, начисто отбил у меня охоту приобретать этот дом. Я понимаю, что, по сути, вторгаюсь в чужое жилище, начинаю осматривать и ощупывать, оценивать. Но, покупая любую вещь в магазине, мы исследуем, измеряем, трогаем… Почему дом надо покупать с «закрытыми глазами»?
Есть владельцы, которые оценивающе осмотрят вас, прикидывая, хватит ли у вас денег, чтобы купить их распрекрасное жилье. Или выражают свое неудовольствие тем, что вы оторвали их от каких-то важных дел. Создается впечатление, что это не они хотят продать, а вы желаете лишить их жилплощади.
В другом случае меня встретила группа граждан, знакомых хозяев, восседавших на кухне, которую убирали в последний раз еще в прошлом веке. О состоянии санузла и говорить нечего. Никакие выгоды цены не могли побороть во мне чувство брезгливости.
Есть хозяева, которые молча ходят следом, предоставляя агенту говорить и показывать. На все вопросы о перекрытиях, гидроизоляции, последнем обновлении техпаспорта и прочих немаловажных вещах в ответ звучит неутешительное «Не знаю». А кто знает? А свое ли вы жилье продаете? Когда я должна узнать об этом? На сделке или уже став владельцем чудо-помещения?
Запах в доме, опрятность хозяина или хозяйки, чистота комнат и свежие полотенца в ванной скажут о том, что люди содержат жилье в чистоте; обстоятельные ответы на все интересующие вопросы – о нежелании что-то скрыть; благожелательность и хорошее настроение – что с этими людьми не будет ненужных конфликтов.
Как продавать квартиру через риэлтора?
О том, как правильно выбрать агентство или почему следует воспользоваться услугами оценщика, мы уже говорили. В случае продажи помощь специалиста особенно важна. Допустим, мало толка от того, что при покупке эксперт скажет вам, что цена слишком завышена. Тут уж вам решать, платить столько или не платить, а вот при продаже это необходимо. Легче всего привлечь агента. Он поможет вам выявить «плюсы» и «минусы» жилья, заранее обратит внимание на те вопросы, которые задаст покупатель.
Люди, хоть раз занимавшиеся куплей-продажей, в такой помощи не нуждаются. Но поскольку сейчас услуги агентов условно бесплатны (за их работу вы заплатите немалый процент при покупке, да и они заинтересованы в продаже не меньше вас), пренебрегать ими не стоит. Следите только за тем, чтобы покупатель получил правильные сведения. Иначе в дальнейшем разгребать «помощь» агента вы будете сами, со всеми вытекающими последствиями, вплоть до срыва сделки.
