Александр Зрелов - Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты
При государственной регистрации ранее возникших прав и (или) перехода прав по сделке, не подлежащей государственной регистрации, следует знать следующее. Регистратор вправе истребовать сведения о правообладателе и наличии (отсутствии) арестов, запретов, прочих ограничений (обременений) прав, зарегистрированных организациями технического учета и иными органами государственного учета объектов НИ. Они в свою очередь осуществляли регистрацию прав на НИ до введения в действие данного закона и до начала деятельности учреждения юстиции по регистрации прав (его филиала) (ст.6, 32 настоящего закона). При отсутствии у заявителя документов, содержащих указанные сведения, регистрирующий орган может самостоятельно обратиться за указанной информацией, необходимой для государственной регистрации, в соответствующий орган (организацию) на основании пункта 3 статьи 8 настоящего закона.
Правоустанавливающие и иные необходимые для государственной регистрации документы представляются в подлинниках (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) с приложением копий (п.5 ст.18 закона). После проведения государственной регистрации подлинные экземпляры документов возвращаются правообладателю (п.5 ст.18 закона).
Верность копий документов может быть удостоверена нотариусом или организацией, выдавшей документ. Допустим, что на государственную регистрацию представлены незаверенные копии указанных документов (например, договора). В таком случае работник учреждения юстиции по регистрации прав, принимающий документы, должен сделать на них надпись об их соответствии подлинникам с указанием даты, фамилии, инициалов лица, сделавшего надпись, а также заявителя. Данная надпись заверяется подписями названного работника учреждения юстиции по регистрации прав (филиала) и заявителя (п.51 Правил ведения книг учета документов).
Вместо копий документов на государственную регистрацию могут быть представлены дополнительные (вторые) подлинные их экземпляры, предназначенные для хранения в делах право устанавливающих документов.
Приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (п.3 ст.18 закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.
В случае если на государственную регистрацию был представлен:
— документ (документы), имеющий подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в нем исправления,
— документ, исполненный карандашом, а также
— документ с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать его содержание, согласно пункту 3 статьи 18 данного закона не подлежит при ему на государственную регистрацию.
Отметим, что в указанном законе, в том числе в его статье 18, не указан порядок отказа в приеме таких документов. Более того, в соответствии со статьей 2 данного закона уклонение от государственной регистрации может быть обжаловано заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. В связи с этим в Методических рекомендациях учреждениям юстиции по регистрации прав рекомендуется, проинформировав о данных положениях заявителя в ходе приема документов, незамедлительно приостанавливать государственную регистрацию (п.1 и 2 ст.19 закона). В уведомлении о приостановлении государственной регистрации со ссылкой на пункт 3 статьи 18 данного закона рекомендуется:
указывать конкретную причину (наименование и реквизиты документа, суть "дефекта" документа и т.д.);
сообщать заявителю, что он может получить на руки такой документ в целях его приведения в соответствие с законодательством Российской Федерации;
сообщать, что непредставление требуемого и надлежаще исполненного (оформленного) документа до окончания срока регистрации (приостановления регистрации) повлечет вынесение решения об отказе в регистрации в соответствии с абзацем четвертым пункта 1 статьи 20 Закона, а также о том, что в соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона правообладатель имеет право представить заявление о приостановлении регистрации на срок не более трех месяцев с указанием причины такого приостановления.
Если подлинный экземпляр указанного документа выдан на руки заявителю, рекомендуется на копии расписки в приеме документов на государственную регистрацию сделать об этом отметку в порядке, установленном пунктом 50 Правил ведения книг учета документов, а копию такого документа поместить в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, документы, составленные на нескольких листах, должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью. Если такое требование к конкретным документам, составленным на нескольких листах, в законодательстве Российской Федерации отсутствует, целесообразно рекомендовать заявителям их прошить, пронумеровать и скрепить печатью и (или) подписью с указанием количества листов в документе. Однако в последнем из названных в настоящем абзаце случаев неисполнение заявителем рекомендации не может являться основанием для отказа в приеме документов, приостановления государственной регистрации, отказа в государственной регистрации (статьи 18-20 закона).
Типовые ошибки в документах, представляемых на регистрацию прав и сделок.
1. Несовпадение адресов объектов в выписке из паспорта БТИ, в договоре или в другом правоустанавливающем документе, в документе, подтверждающем произведенную ранее регистрацию и в других документах, в которых указан адрес этого объекта.
Если имеются расхождения хотя бы в деталях адреса (отсутствие номера строения, обозначение номеров через дефис или через дробь и т.п.), то следует представить справку из БТИ о том, что это одно и то же здание. Если причина расхождения в ошибке при подготовке документа, то исправить документ и переоформить его установленным образом.
2. Несовпадение площади помещеня или здания в различных документах.
Если площади различаются, то следует представить справку из БТИ о причине такого различия. Если причина различий в ошибке при подготовке документа, то исправить документ и переоформить его установленным образом.
3. Красные линии на плане объекта, выданном БТИ.
Наличие красных линий на плане свидетельствует об осуществлении неразрешенной перепланировки. В случае, когда после произведенной перепланировки изменились внешние границы объекта, при представлении пакета документов на государственную регистрацию права (обременения, ограничения, перехода права) либо для внесения изменений в ЕГРП требуется соответствующая разрешительная документация.
4. Неправильная запись номеров помещений в договоре.
Помещения должны быть записаны под теми номерами, под которыми они обозначены в экспликации и на плане объекта.
5. Полномочия лица, подписавшего договор и сдаваемые на регистрацию документы, не подтверждены должным об разом.
Таким лицом может быть руководитель организации или уполномоченное им лицо. Руководитель организации подтверждает свои полномочия представлением выписки из протокола собрания, на котором он назначен руководителем (для руководителя государственной или муниципальной организации — копия приказа вышестоящей организации). Верность выписки подтверждается подписью руководителя и печатью организации. Уполномоченное лицо представляет доверенность. Руководитель организации может подписать договор в соответствии с правами, предоставленными ему уставом организации или соответствующим коллегиальным органом организации (совет директоров, общее собрание). При этом должны учитываться правила принятия решения о совершении сделки, установленные законом "Об акционерных обществах" или законом "Об обществах с ограниченной ответственностью".
6. Отсутствие государственной регистрации права собственника на объект НИ, который является предметом сделки или аренды. При регистрации договора субаренды должен быть зарегистрирован договор аренды арендатора.
7. Отсутствие документов, подтверждающих правопреемство ООО, ОАО, ЗАО с ТОО, АООТ, АОЗТ после приведения организационно-правовой формы в соответствие с законом.
Внесение записи в ЕГРП и выдача свидетельства о государственной регистрации: на что следует обращать внимание?
В соответствии с Федеральным законом "О ГРПНИСН" от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ и Постановлением Правительства РФ "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на НИ и сделок с ним" от 18 февраля 1998г. N 219:
1. Раздел "Субъект права" должен содержать:
ИНН;
полное (без сокращений) наименование правообладателя с указанием организационно-правовой формы в соответствии со свидетельством о регистрации юридического лица;
