Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью : как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
— справка БТИ об отсутствии обременения имущества;
— документы, подтверждающие право пользования земельным участком (для отдельно стоящего объекта).
Для справки приведем суммы регистрационного сбора:
для юридических лиц:
— 50 МРОТ (минимальных размеров оплаты труда) — за регистрацию прав на один объект недвижимости;
— 50 МРОТ — за регистрацию сделки с одним объектом недвижимости;
для физических лиц:
— 3 МРОТ — за регистрацию прав на один объект недвижимости;
— 3 МРОТ — за регистрацию сделки с одним объектом;
для предпринимателей без образования юридического лица:
— 25 МРОТ — за регистрацию прав на один объект недвижимости;
— 25 МРОТ — за регистрацию сделки с одним объектом.
Плата за регистрацию прав на имущественный комплекс и сделок с имущественным комплексом — 200 МРОТ.
Кдокументной базе взаимоотношений с клиентами следует отнести следующие документы.
1. Договоры на риелторское обслуживание.
2. К договору на риелторское обслуживание прилагаются соглашения об изменении условий при:
а) продаже;
б) покупке;
в) покупке альтернативного варианта;
г) определении вознаграждения исполнителя;
д) альтернативе, с указанием цен на все покупаемые или отчуждаемые квартиры;
е) ситуации, когда заказчика интересует только сумма доплаты.
3. Протокол осмотра недвижимости (приобретаемой).
4. Поручение на приобретение недвижимости (приобретаемой).
5. Договор на передачу денежной суммы.
6. Расписка в получении документов/материалов.
7. Акт сдачи-приемки оказанных услуг.
8. Денежный расчет (схема сделки).
9. Гарантийные письма от агентства недвижимости.
10. Доверенности.
11. Договор с банком и дополнение к договору аренды сейфа.
12. Соглашение о задатке (авансе).
13. Договор возмездного оказания услуг по регистрации договора (оформление).
Предварительный договор купли-продажи практически повторяет «официальный» договор купли-продажи недвижимости, но регистрируется только у нотариуса и является документом, подлежащим к исполнению, что следует учитывать при его заключении.
7.3
Проверка документов сделки
Юридически чистая квартира — это прежде всего:
— квартира, правоустанавливающие документы которой оформлены в соответствии с действующим законодательством;
— квартира, все предыдущие сделки с которой совершались в соответствии с законом;
— квартира, которая не обременена на текущий момент правами третьих лиц и отсутствуют объективные причины для возникновения таких прав в будущем.
Не следует пытаться сэкономить на проверке юридической чистоты квартиры. Также невозможно за короткий срок стать специалистом в юридических и финансовых вопросах, касающихся недвижимости, даже если вы приобретаете ее в доме-новостройке, не говоря уже о вторичном рынке. Лучше нанять стороннее агентство, которое не заинтересовано в продаже этой квартиры и которое сможет провести беспристрастную экспертизу документов и выработать наиболее безопасную для вас схему оформления[43].
В условиях, когда правовых норм становится все больше, непосвященному человеку становится все сложнее разобраться в юридических тонкостях. Покупка жилья представляет собой процесс коварный, иногда даже опасный для человека, решившегося на такой шаг. И связано это в первую очередь с тем, что квартира может оказаться «юридически нечистой». И тогда ее приобретение потянет за собой целый «букет» различных неприятностей как морального, так и имущественного характера.
Если вы решили приобрести квартиру, то лучше всего обратиться в агентство недвижимости либо к специалистам, которые могут провести необходимую экспертизу квартиры. Конечно, при наличии определенных навыков и связей можно попытаться провести экспертизу самостоятельно. Но, как показывает опыт работы на рынке жилья, такое случается крайне редко[44].
Юридическая проверка чистоты квартиры в каждом случае требует индивидуального подхода, причем юристам и экспертам часто приходится фактически заново разрабатывать безопасную для покупателя схему оформления. И заниматься этим должны отнюдь не агенты, а высококвалифицированные сотрудники. Поэтому эта услуга не может быть дешевой, все зависит от длины цепочки альтернативы и сложности вариантов.
Для проверки юридической чистоты квартиры, несомненно, требуется участие опытного риелтора или юриста. Но для того чтобы оценить компетентность приглашенного специалиста, необходимо иметь хотя бы общее представление о правилах правовой экспертизы сделок с недвижимостью.
1. Удостоверьтесь в том, что квартира принадлежит вашему продавцу. Покупатель должен получить максимум информации о продавце, удостовериться, что квартира принадлежит именно ему и он вправе ею распоряжаться.
Первым делом необходимо проверить паспорт продавца (он не должен быть просрочен, номера страниц паспорта должны соответствовать очередности, печати и штампы должны быть четкими). Важно сравнить дату регистрации и расторжения брака с датой приобретения квартиры в собственность. Если квартира находилась в общей совместной собственности супругов, то необходимо иметь нотариально заверенное согласие другого супруга на ее отчуждение.
Сведения о последнем месте регистрации продавца лучше перепроверить в паспортном столе, несмотря на то что сделать это крайне затруднительно.
Можно проверить паспортные данные продавца и документы на квартиру в органе, регистрирующем права на жилые помещения. Для этого необходимо сделать соответствующий запрос в регистрирующий орган. Только там имеются точные данные о том, кому и на основании чего принадлежит конкретная жилплощадь и какие имеются ограничения на продажу квартиры. Проверка в регистрирующем органе — необходимый и обязательный этап в процессе экспертизы квартиры.
Убедитесь в том, что продавец является тем, за кого он себя выдает. Ведь мошеннику достаточно вклеить в паспорт продавца свою фотографию и при определенном умении можно собрать все документы, необходимые для проведения сделки купли-продажи квартиры. При этом никто ничего не заподозрит. Для проверки личности продавца можно, например, обратиться к соседям данной квартиры и показать им его фотографию.
Следует обратиться в организацию по управлению дома, в чьем ведении находится данная жилплощадь (РЭУ, ДЭЗ, ЖСК и т. д.), зайти в паспортный стол и бухгалтерию.
2. Дееспособность продавцов. Проверить вменяемость продавца на момент совершения сделки может лишь врач, обладающий специальными познаниями. Вы же имеете лишь возможность выяснить, не состоит ли он на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Сведения о признании потенциального продавца недееспособным или ограниченно дееспособным можно получить в органах опеки и попечительства. Помните, что, как показывает практика, иски о расторжении договора купли-продажи квартиры, исходящие от недееспособной категории граждан, в большинстве случаев удовлетворяются.
Главная причина тому — продавец может заявить, что на момент сделки он не отдавал себе отчета в своих действиях, представив при этом соответствующую справку из медицинского учреждения. Такая справка вкупе с учетом в психоневрологическoм или наркологическом диспансере является веским доказательством его правоты. В результате возникает большая вероятность того, что сделка купли-продажи квартиры может быть признана недействительной (ст. 177 ГК РФ).
Ссылка на указанную в договоре проверку нотариусом дееспособности сторон не станет веским аргументом в суде. Ведь нотариус — не врач. Истинное состояние сторон может установить только медицинский работник. Поэтому постарайтесь выяснить дееспособность продавца.
ПомнитеЕсли вы все-таки хотите купить квартиру, собственником которой является гражданин, состоящий на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, можно предпринять следующее. За несколько дней до проведения сделки купли-продажи получите справку из лечебного учреждения, в котором продавец состоит на учете, о том, что он сейчас находится в нормальном состоянии (период ремиссии). А в день проведения сделки получите аналогичную справку о том, что в данный момент продавец отдает себе отчет в собственных действиях. Таким способом вы значительно уменьшаете возможность расторжения договора купли-продажи квартиры по указанному основанию.
3. Установление состава владельцев. Покупатель квартиры должен иметь исчерпывающую информацию обо всех жильцах, когда-либо проживавших в квартире, наличии в ней несовершеннолетних детей и лиц, временно выехавших и забронировавших помещение.
