Елена Филиппова - Недвижимость: покупка, продажа, приватизация
Глава 6
Недвижимость по ипотеке
На всю оставшуюся жизнь
Ипотека в нашей стране появилась и стала набирать обороты после принятия Закона РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-I «О залоге», в котором простодушному населению было объяснено, что такое залог и ипотека. В соответствии с данным законом, ипотека — это залог недвижимого имущества (земли и строений на ней) с целью получения ипотечной ссуды. Проще говоря, влезть в долговую ипотечную яму можно только в том случае, если у вас есть то, что можно этой яме предложить. А у большинства народонаселения нечего предложить, кроме приватизированной жилплощади. И предлагает народ эту жилплощадь не от сытой жизни, а потому, что деваться ему некуда — дети выросли, денег на квартиры для них (а то даже и на самые худые комнатенки) нет, вот и приходится держать семейный совет и ставить вопрос ребром: в ипотеку или сразу в петлю? Большинство предпочитает ипотеку, потому что в петлю совсем уж не хочется.
Но, по сути, ипотека — это отложенная петля, и к тому же петля, которая доступна далеко не всем. Тем, у кого и приватизированной жилплощади нет, и дачи, и даже необработанного куска земли, — тем даже ипотека не светит. Им, если наличествует высокая (и обязательно «белая») зарплата, реально взять ссуду в банке. А если такой зарплаты нет, или она не «белая» — то ссуду тоже не дадут.
Ограничением для ипотечного кредитования становится и возраст. С увеличением возраста резко снижается возможность получения ипотечного кредита. Ведь срок ипотеки рассчитан на 15–25 лет. Взяв кредит в 40 лет, доживет ли должник до пенсии? Среди банкиров сумасшедших нет. Правда, по нашим законам то, что отцы не отдали, отдадут дети или внуки, а не захотят отдавать — так ведь долг переходит на потомков, так что никуда эти самые потомки не денутся.
Принимая закон об ипотеке, государство рассчитывало, что в нее вольются ряды молодых людей, готовых четверть века отдавать ипотечные долги, да еще под адские проценты. Но оказалось, что молодежь не спешит добровольно заползать в долговую яму. Ей, молодежи, родители внушают: ползи, сынок, ползи, к старости будет у тебя собственная недвижимость. А сынок хмуро смотрит и бубнит: да ну тебя, батя, в гробу видал я такую старость! Сынок решает проще: идет и снимает себе квартиру. Ведь взять на себя ипотечные обязательства — это действительно практически на всю оставшуюся жизнь. Если тебе сегодня 30 лет, то последние долги ты отдашь в 55 (славная перспектива!), а если 40, так и во все 65 (когда уже не о собственной жилплощади люди начинают думать, а о тихом уголке земли под деревянным крестом с надписью «Покойся с миром, дорогой собственник!»).
В США ипотечное кредитование (и не с такими грабительскими процентами, как у нас, и с отличными от наших американскими зарплатами) вызвало «строительный бум». Множество семей включилось в американский вариант ипотеки, ошибочно принимая его за аналог светлого будущего. Но оказалось, что ипотечный пузырь — дутый. Дома росли, как кукуруза, царица техасских полей, а потом вдруг оказалось, что пошла океаническая волна неплатежеспособности должников. И пузырь сдулся. Одним из результатов сдувания этого пузырика стал нынешний экономический кризис.
У нас пузырь просто не вырос. Его надували, надували, а он никак не надувался. Причин несколько: прежде всего — необеспеченность залога и проценты. Ипотека ведь подходит только для тех, у кого есть недвижимая собственность, а жилье нужно позарез как раз тем, у кого никакой недвижимости нет. Что же касается процентов… о них даже как-то неприлично рассуждать. Одно дело 6–8 процентов в год — кое-как, при невероятных усилиях и с учетом взвинченной до облаков стоимости строительства одного квадратного метра, их еще можно осилить… если зарплата больше трех тысяч условных единиц в месяц. И то с трудом.
А наши огромные проценты по ипотеке и с месячной зарплатой в пять тысяч у. е. не осилишь. Ведь считаются эти чудесные проценты не от месячного платежа, а от всей суммы ипотечного долга. Ради забавы возьмите калькулятор и подсчитайте, сколько будете должны родине, если возьмете ипотеку на квартирку стоимостью в нищенскую сумму 2,5 миллиона рублей (это квартирка, где есть только голые стены и масса недоделок, а сам оазис ипотеки находится где-нибудь на городской окраине) сроком на 25 лет. Кроме увеличения всей суммы в разы, не забудьте также о процентах, которые будут с вас брать за ведение вашего счета. Так что ипотека — это без всякого преувеличения долговая яма на всю оставшуюся жизнь. Боюсь, что не только на остаток вашей, но и на жизнь детей, а может, и внуков.
Залоговые обязательства
Ипотека — это просто и даже очень просто. Гражданин, желающий заключить договор ипотеки, приходит в кредитное учреждение с заявлением и документами, подтверждающими его право собственности на недвижимость, с учетом, что эта недвижимость принадлежит ему полностью или в определенной доле (если он владеет долей в общей собственности). Кредитное учреждение подписывает с ним соглашение о принятии данной недвижимости в залог обеспечения денежного обязательства на определенный срок. Обычно народ недооценивает значения своего поступка. Как только имущество попадает в залог под исполнение обязательства, обязательство должно быть исполнено, иначе должник теряет право собственности на свою недвижимость.
По существующему законодательству «залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя», а само «имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании». Вот день назад вы были собственником своей маломерной квартирки, а после оформления договора никакой вы не собственник, и если не будете своевременно платить, то можете о ней забыть: владельцем вашей квартирки отныне является кредитное учреждение, и будет оно вами владеть до тех пор, пока вы не заплатите ему последнюю копейку.
Для получения ипотечного кредита можно использовать, согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ, любой полновесный залог — земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Если вкладывается совместная собственность без выделения доли, требуется письменное согласие всех собственников (и это может стать серьезным препятствием для реализации ваших ипотечных намерений — возможно, далеко не все ваши близкие, совместно с вами владеющие недвижимостью, разделят ваш оптимизм). И то правда, рисуя радужные перспективы переселения из своей халупки в современные хоромы, должники как-то забывают, что оплачивать новую жизнь в раю придется по адским расценкам и адское число лет. Между прочим, испортить жизнь вы можете не только себе, но и третьим лицам, если заложили земельный участок, на котором находятся постройки третьих лиц, — по закону ваш кредитор принимает на себя все права, которыми обладали вы относительно этих третьих лиц. А уж он-то свои права знает…
