Валерий Ивакин - Жилищное право. Конспект лекций
Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Это вид учета возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации — унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро, методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация. В настоящее время БТИ действуют как государственные унитарные предприятия и находятся в подчинении органов государственного управления субъектов РФ.
БТИ осуществляют учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.
БТИ обязаны осуществлять:
1) техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда;
2) контроль технического состояния жилых строений и жилых помещений;
3) оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;
4) информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.
БТИ проводят следующие виды инвентаризации: основную (один раз в пять лет) и текущую (ежегодно), плановую и внеплановую. Этими же органами могут проводиться единовременные учеты на определенную дату всего обобществленного жилищного фонда, а также переписи жилищного фонда, находящегося в собственности граждан.
БТИ не осуществляют государственную регистрацию прав на жилые помещения и сделок с ними. Такая регистрация возложена на специализированные органы — учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Федеральной службой государственной статистики и ее территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ.
Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом от 21.11.1996 № 129-ФЗ
«О бухгалтерском учете» и иными нормативными правовыми актами.
4.2. Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними
Согласно ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе нажитые помещения, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат следующие права на жилые помещения: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, ипотека, а также иные права в случаях, предусмотренных законом. Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора найма жилого помещения, а также из договора безвозмездного пользования (гл. 35, 36 ГК).
В соответствии с Законом о внесении изменений в ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) отнесены и объекты незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК), что является общим правовым основанием для осуществления государственной регистрации прав на такие объекты и сделок с ними. Возможность государственной регистрации объектов незавершенного строительства прямо вытекает из содержания ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость, однако в перечне недвижимого имущества, содержащемся в абз. 3 ст. 1, объекты незавершенного строительства не указаны, что является пробелом, требующим устранения.
Действующим законодательством в ряде случаев разграничиваются регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что имеет отношение и к жилым помещениям. Так, п. 1 ст. 551 ГК предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Таким образом, в приведенной норме речь идет лишь о регистрации перехода права собственности, но не самого договора, по которому осуществляется этот переход. Однако закон устанавливает исключение из данного общего правила, в соответствии с которым договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). Следовательно, при продаже жилого помещения регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности. Аналогичные правила действуют и в отношении приобретения жилых помещений в собственность по договорам мены, дарения и ренты.
При наследовании жилого помещения должен регистрироваться переход права собственности.
Не являясь вещным правом на недвижимую вещь (п. 1 ст. 131 ГК), право аренды жилого помещения не подлежит государственной регистрации. Что же касается договоров аренды жилых помещений, заключаемых юридическими лицами в соответствии с п. 2 ст. 671 ГК, то они должны регистрироваться в тех случаях, когда заключаются на срок не менее года (п. 2 ст. 651ГК).
Передача недвижимого имущества, в том числе жилых помещений, в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Договор, на основании которого происходит такая передача, не требует регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК).
Одним из вопросов, имеющих актуальное значение в практике, является вопрос о необходимости нотариального оформления сделок с жилыми помещениями. В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделокданного вида эта форма не требовалась.
Применительно к сделкам, затрагивающим право собственности на жилые помещения, обязательное нотариальное удостоверение предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК), а также договора об ипотеке (п. 2 ст. 339 ГК). Как обременение (ограничение) права собственности на жилое помещение, ипотека на основании правила п. 1 ст. 131 ГК также должна быть зарегистрирована.
Лица, желающие совершить сделку с жилым помещением, могут договориться об обращении к нотариусу для квалифицированного оформления договора. Однако регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено нотариальное удостоверение.
В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, другая сторона на основании п. 3 ст. 165 ГК вправе обратиться в суд за защитой своих интересов. При установлении судом правомерности заключенной сделки и факта уклонения стороны от ее регистрации суд вправе вынести решение, обязывающее соответствующий орган произвести государственную регистрацию сделки.
На основании п. 6 ст. 131 ГК порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК Законом о регистрации прав на недвижимость, согласно п. 1 ст. 2 которого государственная регистрация представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
С государственной регистрацией связано возникновение и прекращение прав на недвижимое имущество, которые происходят с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК член жилищного, жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество не с момента государственной регистрации их права, а с момента выплаты данного взноса.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по установленной п. 2 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данная регистрация проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества (п. 1 ст. 9).
