Анна Андрияхина - Предоставление жилья по договорам найма
Следует отметить, кто не является субъектом приватизации и кому из граждан по данному основанию будет отказано в приватизации жилого помещения. Пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применении судами закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“» граждане, проживающие по договору найма или аренды в домах общественного жилищного фонда, таким правом на основании Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не обладают. Вместе с тем собственник общественного жилищного фонда или уполномоченный им орган могут самостоятельно принять решение о бесплатной передаче гражданам занимаемых ими жилых помещений. При возникновении в указанном случае спора его следует разрешать исходя из установленных собственником условий и порядка передачи жилья в собственность проживающих в нем граждан.
В пункте 13 Постановления указывается, что наниматели, бывшие члены семьи собственника, другие лица, не являющиеся собственниками приватизированного жилого помещения, но имеющие самостоятельное право пользования этим помещением, могут быть выселены собственником только в случаях и по основаниям, предусмотренным законом. Однако, если указанные лица вселились в жилое помещение до его приватизации и имели право стать участниками общей собственности на данное помещение, но отказались от этого, дав согласие на приватизацию жилья другими лицами, суд, выясняя доводы и возражения таких лиц против выселения, должен проверить обстоятельства и условия, на которых ими был дан отказ от оформления права собственности на свое имя. В необходимых случаях (например, когда при отказе от приватизации гражданин был введен в заблуждение либо не способен был понимать значение своих действий или когда собственником была нарушена договоренность об условиях такого отказа) суду следует разъяснить гражданину его право на предъявление встречного иска о признании недействительным заключенного договора на приватизацию жилого помещения.
Согласно статье 6 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд. Следовательно, лицо, желающее осуществить приватизацию, должно обратиться в соответствующие органы с заявлением. Закон устанавливает временные рамки рассмотрения данным органом заявления гражданина. Такое положение стабилизирует процедуру приватизации. Так, согласно ст. 6 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. Должностные лица, виновные в нарушении данных требований, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.
Правоотношения, которые возникают в результате приватизации между Российской Федерацией, местным самоуправлением, с одной стороны, и гражданами – с другой, регулируются посредством составления договора. Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.
В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие права пользования данным жилым помещением. Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 7 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»).
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применении судами закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“» в п. 8 обращает внимание на то, что соблюдение установленного ст. 7, 8 названного Закона порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан (в частности, вопрос о приватизации должен быть решен в двухмесячный срок, заключен договор на передачу жилья в собственность, подлежащий регистрации в исполнительном органе местного Совета, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на жилое помещение).
Однако если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.
Правовыми последствиями, результатом приватизации является право собственности на жилое помещение, которые ранее использовались гражданином на основании договора социального найма жилых помещений. Отсюда следует, что ставшие собственниками приватизированного жилого помещения граждане вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц (ч. ч. 1, 3 ст. 3 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в РФ») (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применении судами закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“». В п. 10 указанного Постановления устанавливается, что продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные собственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение предусмотренного ст. 250 ГК РФ срока.
Согласно ст. 246, 253 ГК РФ мена (обмен) переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помещения возможна только с согласия всех участников общей собственности.
Расприватизация жильяПриватизация, как известно, осуществляется посредством заключения договора передачи жилья в собственность, сторонами которого выступают гражданин, получающий жилое помещение, и органы государственной власти или местного самоуправления (ст. 7 Закона РФ от 4 июля 1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»)
На практике встречаются такие случаи, когда граждане, приватизировавшие жилое помещение, изъявляют желание отказаться от приватизации. Мотивы таких действий весьма разнообразны, но доминирующим из них является большая ставка налога на недвижимость, расходы на обслуживание и ремонт жилого помещения. Большинство из желающих осуществить реприватизацию – это пенсионеры. Такой порядок в науке именуется деприватизация, а также – «расприватизация», т. е. возврат гражданином приватизированного жилого помещения прежнему собственнику (наймодателю) с условием заключения с ним договора социального найма на занимаемое жилье. В юридической литературе встречается термин «приватизация наоборот», который является аналогом расприватизации. Таким образом, можно сделать вывод, что расприватизация носит прямо противоположный характер по сравнению с приватизацией. Данные термины не нашли своего законодательного закрепления, поэтому не являются официальными, а носят сугубо доктринальный характер.
