Елена Филиппова - Недвижимость: покупка, продажа, приватизация
Обычно же сдача комнат и квартир приводит к меньшим потерям, хотя иногда и существенным — можно потерять часть обстановки, нанести непоправимый урон бюджету семьи, если квартиранты затопят соседей или сожгут случайно квартиру, получить после съезда квартирантов немыслимые счета за пользование телефонной связью.
Лучший вариант — сдавать жилье тем, в ком вы совершенно уверены, или оформлять отношения со съемщиками договором с агентством, в котором прописаны положения о возмещении агентством потерь арендодателя и размере таких компенсаций в каждом случае. Никаких устных договоренностей с агентствами — они никогда не выполняются! Если существует хороший договор, то его выполнения можно потребовать в судебном порядке.
Если же вы рискуете сдавать свою недвижимость через газетное объявление, то у вас есть немало шансов вместо надежного арендатора получить мошенника, причем этот гражданин может одурачить не только арендодателя, но и других, желающих дешево снять себе жилье граждан.
Лет шесть назад в Казани появился некто Юрий Штольц, сдавшей ему квартиру хозяйке он назвался командировочным. Выглядел сей господин ухоженно, респектабельно и внушал полнейшее доверие. Хозяйка без тени сомнения вручила ему ключи от квартиры. А командировочный Штольц тут же поместил в газете объявление о сдаче квартиры за очень невысокую цену, причем указал, что желает получить предоплату в размере 3000 рублей лишь за один месяц. Если учесть, сколько стоит аренда однокомнатной квартиры в Казани, то от желающих снять квартирку отбоя не было.
Пару дней Юрий Штольц устраивал смотрины. Всем он объяснял, что собирается уехать в Германию, где сейчас проживают папа с мамой, а квартиру сдает в хорошие руки, чтобы за ней следили и ремонтировали, пока он будет отсутствовать. Обещал, что если квартиру будут хорошо содержать, он может вообще не брать арендной платы, но за первый месяц пока заплатить придется. Заманивая арендаторов выгодным предложением, он незаметно подводил их к необходимости внести плату за месяц вперед, в результате сделки они получали ключи от квартиры (дубликатов «золотого ключика» Штольц наделал с коммерческим размахом).
Когда в день отъезда Штольца в Германию счастливые обладатели «бесплатной» квартирки пришли к себе «домой», обнаружилось, что их порядка 15 человек… А сам Юрий Штольц растворился в воздухе, точнее, отбыл из Казани в другой населенный пункт. Как этот город называется, милиции неизвестно.
Договор с агентством оставляет хотя бы надежду, что агентство не растворится в утреннем тумане, как господин Штольц. Хотя всякое бывает…
Договор ренты
Рента, связанная с жилплощадью, предполагает содержание какого-то гражданина за счет другого гражданина, который в результате получает в собственность квартиру или домик, которыми владеет рентополучатель. То есть я могу взять на себя обязательство либо просто выплачивать определенную денежную сумму владельцу квадратных метров, либо полностью обеспечивать его продуктами, лекарствами и прочими необходимыми для жизни вещами вплоть до самой смерти, а то и взять своего благодетеля в семью и ухаживать за ним со всей заботой. Согласно статье 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется взамен на полученное имущество выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Существует три вида такой ренты — постоянная рента, пожизненная рента и пожизненная рента с иждивением. Постоянная рента предполагает заключение договора о систематических выплатах владельцу жилья на протяжении того срока, в течение которого рентодатель полностью рассчитается с рентополучателем за стоимость квартиры (дома). Этот вид ренты предполагает только денежные выплаты (а также выполнение каких-то услуг или работ) и может переходить по наследству, если рентополучатель умер. Рассчитывается такая рента из минимального размера оплаты труда (МРОТа) и завершается полным расчетом между сторонами договора или выкупом ренты. По закону существует лишь одно ограничение на выкуп ренты — «невозможность осуществления этого права в течение жизни получателя ренты либо иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора». В то же время, если рентополучатель умер до погашения стоимости ренты, вы будете платить его наследникам и так — до истечения 30 лет. Есть над чем задуматься. Это своего рода покупка жилья в рассрочку и по рыночной стоимости.
Пожизненная рента распространяется только на время жизни рентополучателя. Она может быть ориентированной только на денежные выплаты. Но если рентополучатель указал в договоре право перехода получения ренты после его смерти к другим лицам, то расчет происходит примерно так же, как и при заключении договора постоянной ренты — до полной выплаты ренты.
Иногда в силу разных причин (но главная — отсутствие сразу крупной суммы денежных средств для покупки квартиры) между гражданами заключается договор пожизненной ренты с иждивением. По этому договору получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Под пожизненным содержанием подразумевается ежемесячная выплата лицам, переходящим на иждивение заключивших с ними договор людей, взамен на составление завещания, по которому квартира или иная недвижимость после их смерти переходит к этим людям.
Обычно при упоминании о таких договорах мы начинаем жалеть стариков, согласившихся стать рентополучателями («бедные, остались совсем одни на всем белом свете»), и не слишком ласково относимся к тем, кто вынужден был такой договор с ними заключить («как же, негодяи бессердечные, на чужом горе наживаются, не дадут старикам дожить до естественной смерти, заморят»). Зная, сколько существует случаев криминального присвоения недвижимости по подобным завещательным или дарственным договорам, как не всплакнуть над судьбой пенсионеров. Однако не все так просто. Некоторые представители старшего поколения умело манипулируют наивными покупателями комнат и квартир. Бабушки и дедушки осведомлены о статьях Гражданского кодекса РФ и свято их блюдут.
В Твери, например, по газетному объявлению молодая пара нашла старушку, обещавшую составить завещание таким образом, чтобы после ее смерти приватизированная двухкомнатная квартира перешла в их собственность, если они гарантирует ей заботу и уход до конца ее дней. В этом объявлении ищущая благодетелей бабушка указала, что она слаба и немощна и что ей уже перевалило за семьдесят пять. Поскольку пара была вполне состоятельной, то молодые люди решили, что они будут ухаживать за бабушкой. И не только получат по завещанию ее квартиру, но и помогут старому человеку достойно прожить последние годы жизни.
Когда они пришли знакомиться с бабушкой, та выглядела очень больной, очень несчастной. За свое завещание она попросила, чтобы каждый месяц ей выплачивали по двести долларов США, а также покупали лекарства, еду, необходимую одежду, оплачивали квартирные счета и вовремя делали ремонт. На эти условия наивные благодетели согласились. Они договорились, сколько будут выплачивать, их имена были внесены в завещание. Только больная бабушка, которая все время твердила, что час ее близок, с каждым их посещением становилась все требовательнее и требовательнее. То ее не устраивала купленная еда, то она считала, что молодые экономят на лекарствах — словом, вскоре они уже тихо сходили с ума от бабушкиных капризов. Но денег, чтобы купить собственное жилье сразу, у них не было. Так что прихоти старой перечницы они терпели два с половиной года.
В конце лета 2003 года пара попала в аварию, муж надолго потерял трудоспособность. Жене пришлось работать за двоих, чтобы содержать и его, и «чужую бабушку». Естественно, она уже не могла отдавать бабуле много сил, да и средств на содержание «божьего одуванчика» становилось все меньше. А потом… А потом вдруг эта самая бабушка заявила, что у нее нашлись более заботливые благодетели и что больше она в услугах этой пары не нуждается.
Когда несчастная женщина, только что лишенная честно заработанного наследства, с заявлением обратилась в милицию, сотрудники только засмеялись. Бабушку и ее деятельность на ниве дарения жилья они великолепно знали. Пара, попавшаяся на крючок мошенницы, была далеко не первой. Бабушка таким же методом уже покуражилась над тремя наивными благодетелями. И привлечь к ответственности старушку не может ни один суд: ей уже исполнилось гораздо больше семидесяти пяти лет. И для своего возраста она предприимчива, бодра и полна сил. К тому же доказать, как благодетели заботились о старухе, они не могут: все договоренности были устные. Официально заверенным было лишь завещание. Но к тому времени, как паре отказали от дома, старушка успела составить новое завещание, где имен прежних благодетелей нет и в помине.
