KnigaRead.com/
KnigaRead.com » Научные и научно-популярные книги » Юриспруденция » Борис Ильин - Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции

Борис Ильин - Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции

На нашем сайте KnigaRead.com Вы можете абсолютно бесплатно читать книгу онлайн Борис Ильин, "Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции" бесплатно, без регистрации.
Перейти на страницу:

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что произойдет с жилой площадью, занимаемой ответчиками, в результате капитального ремонта. Предъявляя требования к ответчикам о выселении с предоставлением в постоянное пользование другой жилой площади, истец не представил доказательств того, что в результате капитального ремонта и реконструкции занимаемая ответчиками жилая площадь не сохранится либо существенно увеличится или уменьшится» (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам»[68]).

В этом примере с иском о выселении нанимателя и членов ее семью обратилось жилищное управление, но на его месте вполне может оказаться и инвестор. Для нас с вами важно понять из данного примера, что, помимо прочего, инвестор должен иметь документы (например, проектно-сметную документацию), содержащие сведениями о том, что произойдет с занимаемой нанимателем жилой площадью в процессе реконструкции. Более того, эти сведения должны быть точными и в соответствии с предписаниями п. 3 ст. 88 ЖК РФ отражать, что «в результате проведения… реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи…, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления».

Другой пример. В начале разд. III книги будет сказано о владельцах недвижимости в реконструируемом доме (здании), которые пытаются зарегистрировать (прописать) в своих квартирах как можно больше людей, дабы получить от инвестора недвижимость большей площади. Нужно заметить, что для достижения этой цели прописывать их не обязательно. Вселившиеся в квартиры люди могут проживать там и без прописки. Постановлением Конституционного Суда России от 25 апреля 1995 г. № 3-П «По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой»[69] (приложение 42) было признано содержащееся в ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР положение об «установленном порядке» как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствующим Конституции России.

Статья 67 ныне действующего Жилищного кодекса содержит формулировку, аналогичную той, которую Конституционный Суд признал не соответствующей Конституции России. Сравните:

«Наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи…» (ст. 54 ЖК РСФСР);

«1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке… вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц…» (ст. 67 ЖК РФ).

Поскольку закрепленное в ст. 67 ЖК РФ положение об «установленном порядке» как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствует Конституции (для вселения в жилое помещение не требуется соблюдения режима прописки), то граждане, вселенные нанимателем в занимаемое им жилое помещение, приобретают соответствующие права без прописки.

Сказанное о ст. 67 ЖК РФ означает следующее: наниматель жилого помещения, находящегося в доме (здании), подлежащем реконструкции, может вселить в занимаемое им жилое помещение иных лиц, которые приобретут право проживать в нем даже без прописки, а от инвестора они могут потребовать предоставления отдельного жилого помещения. Без сомнения, такие действия нанимателей могут в буквальном смысле «дорого обойтись» инвестору.

В заключение рассматриваемого третьего вопроса разд. II книги нельзя не упомянуть о заблуждениях инвесторов (возникающих, вероятно, по вине их работников) относительно прав на реконструируемый объект. Таким заблуждением является, например, мнение о том, что, когда в результате реконструкции создается новая вещь или новый объект недвижимости (п. 1 ст. 218 ГК РФ), инвестор приобретает на эту вещь право собственности (приложение 28).

Много раз инвесторы обращались в суд, чтобы приобрести право собственности на реконструируемый объект недвижимости, но в большинстве случаев получали отказ. Вот только два примера.

Например, Общество с ограниченной ответственностью «ЛЮС и К» обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом г. Сочи о признании права собственности на здание магазина «Гастрономчик ЛЮС и К», расположенное на Курортном проспекте г. Сочи на месте бывшей остановки «Санаторий им. Я. Фабрициуса». Иск мотивирован тем, что общество за свой счет произвело реконструкцию арендованного им помещения бывшей автобусной остановки, в результате чего был создан новый объект.

Решением от 27 февраля 2004 г., оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 30 апреля 2004 г., в иске отказано.

В кассационной жалобе ООО «ЛЮС и К» просит судебные акты отменить, а исковые требования удовлетворить.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвовавших в деле лиц, суд решил, что содержащиеся в кассационной жалобе доводы должны быть отклонены по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может приобрести другое лицо на основании договора. В материалах дела отсутствует какой-либо договор, содержащий условие о переходе к ООО «ЛЮС и К» права собственности на спорное имущество. Более того, поскольку имущество являлось муниципальной собственностью, общество могло стать его собственником только в порядке приватизации (ст. 217 ГК РФ).

Реконструкция и неотделимые улучшения вещи не предусмотрены законом в качестве оснований для приобретения права на вещь. Лицо, которое провело реконструкцию либо неотделимые улучшения объекта (ст. 303, 623 ГК РФ), может претендовать лишь на возмещение затрат (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 3 августа 2004 г. № Ф08-3381/04; см. приложение 43).

В приведенном примере не было спора между инвестором, реконструировавшим дом (здание) на основании акта о реконструкции, и исполнительной властью, но все же описанная ситуация прекрасно показывает слабость позиции инвестора, желающего приобрести право собственности на объект недвижимости.

Еще пример. Общество с ограниченной ответственностью «Святая Ольга» обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации г. Владивостока о признании за истцом права собственности на объекты недвижимости литеры А и Б, домик сторожа, расположенные по адресу г. Владивосток, ул. Главная, 5а, на том основании, что они построены и введены им в эксплуатацию, а потому являются его собственностью как вновь созданные.

Суд установил, что, согласно акту приема-передачи от 15 сентября 1995 г. ГГП «Приморская поисково-съемочная экспедиция», в муниципальную собственность г. Владивостока спорные здания переданы как капитальные строения. В данном акте указаны даты постройки спорных капитальных строений: домик сторожа – 1959 г., спальные корпуса – 1991 г. При этом имеющиеся в материалах дела документы свидетельствуют о реконструкции и ремонте переданных истцу объектов недвижимости, а не об их строительстве.

Таким образом, арбитражный суд, установив, что представленные истцом доказательства, подтверждающие его право собственности на спорные объекты, свидетельствуют о проведении им реконструкции и ремонта зданий, а не о строительстве новых объектов, сделал правильный вывод об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на спорные здания на основании ст. 218 ГК РФ и обоснованно отказал в удовлетворении иска (постановление ФАС Дальневосточного округа от 11 мая 2004 г. № Ф03-А51/04-1/932; см. приложение 44).

Вместе с тем те инвесторы, которые в ходе «реконструкции» снесли объект недвижимости (как было сказано выше, с момента сноса недвижимости, в силу ст. 235 ГК, собственник утрачивает право собственности на нее) и на его месте построили новый объект недвижимости, имеют шансы на приобретение в собственность вновь построенной недвижимости. Однако, для того чтобы инвестор мог приобрести право собственности на вновь построенную недвижимость (на месте недвижимости снесенной на основании акта о реконструкции), даже в случае противодействия со стороны органов исполнительной власти ему необходимо соблюсти одновременно целый ряд условий.

Во-первых, объект недвижимости должен быть новой вещью (возведенной на месте снесенного с согласия органа исполнительной власти «реконструируемого» объекта недвижимости).

Во-вторых, новый объект недвижимости инвестор должен создать своими силами (или за свой счет) и для себя. Это должно быть отражено в инвестиционном договоре и подтверждено иными доказательствами. Рассмотрим пример, иллюстрирующий сказанное.

Перейти на страницу:
Прокомментировать
Подтвердите что вы не робот:*