Валерий Ивакин - Жилищное право. Конспект лекций
2.4. Значение постановлений Конституционного Суда РФ и Пленума Верховного Суда РФ для применения норм жилищного права
При решении жилищно-правовых вопросов все большую роль играют постановления Конституционного Суда РФ, принятые по жалобам и запросам о проверке конституционности законов и нормативных правовых актов, по спорам о компетенции, по делам о толковании Конституции. В частности, Конституционным Судом РФ был принят ряд постановлений по делам о проверке конституционности отдельных статей ранее действовавшего ЖК РСФСР, Закона о приватизации жилья, а также некоторых других федеральных законов, регулировавших жилищные отношения, которыми некоторые из этих статей были признаны не соответствующими Конституции. Признание же Конституционным Судом РФ тех или иных норм права неконституционными означает утрату ими силы, прекращение действия независимо от последующего изменения или отмены данного акта законодателем или иным органом, которому предоставлено право нормотворчества.
Традиционно существенное значение для толкования и применения норм жилищного права имеют руководящие разъяснения Пленума Верховного Суда РФ. К разъяснениям, играющим важную роль в судебной практике по жилищным делам, относятся, например, разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“» и др.
Тема 3. Объекты жилищного права
3.1. Жилые помещения
Для жилищного права огромное значение имеет понятие «жилое помещение», определение которого важно для правильного применения законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения.
Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в различном смысле: 1) в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т. п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения (см., например, ст. 673 ГК); 2) для обозначения части жилого дома (квартира, комната в многоквартирном доме); 3) в качестве учетной категории наряду с жилым домом.
Жилые помещения в первом более широком смысле указываются законодателем в качестве объектов жилищных прав и подразделяются на следующие виды:
1) жилой дом (за исключением многоквартирного дома), часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
По определению законодателя, жилым домом является индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. С юридической точки зрения, строение является жилым домом с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемочной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке именно в качестве жилого дома уполномоченными на то специальными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда, — бюро технической инвентаризации (БТИ) и др.
Квартира — это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ст. 16ЖК).
Среди домов встречаются строения смешанного типа, в которых, наряду с жилыми помещениями, имеются также нежилые помещения: административные, лечебные, коммунально-бытовые и т. п. Жилые помещения, находящиеся в таких домах, входят в состав жилищного фонда.
В ЖК (ст. 15) содержатся положения, относящиеся к общему понятию «жилое помещение». Так, в нем под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК, другими федеральными законами.
Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.
Для характеристики жилого помещения важно выделение внутри помещения общей (полезной) и жилой площади. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК). Жилая площадь включает только площадь всех жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха.
Определение понятия «жилое помещение» имеет значение для решения вопроса о предмете договора найма жилого помещения. Согласно п. 1 ст. 673 ГКи ст. 62 ЖК таким предметом может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть жилого дома или квартиры). Не могут быть самостоятельным предметом договора найма не изолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК).
Исходя из нормы ч. 1 ст. 19 ЖК, в состав жилищного фонда включаются не только жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания, но вообще все пригодные для проживания помещения, находящиеся на территории РФ. Соответственно, жилые помещения могут быть подразделены на два вида: 1) предназначенные для постоянного проживания, т. е. рассчитанные на длительный период их использования; 2) временного характера, которые должны использоваться проживающими в них лицами в течение ограниченного периода времени.
Основным объектом жилищных отношений являются жилые помещения постоянного пользования. Данный вид жилых помещений составляет большинство помещений, входящих в жилищный фонд. Вместе с тем некоторые жилые помещения предназначены для временного использования их в качестве таковых, например жилые помещения в общежитиях, домах маневренного фонда, гостиницах, служебные жилые помещения и т. п.
Жилые помещения также классифицируются в зависимости от оснований нахождения их в пользовании граждан. По этому признаку различаются:
1) жилые помещения, находящиеся в собственности граждан;
2) жилые помещения, предоставленные по договору социального найма;
3) специализированные жилые помещения;
4) жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма;
5) жилые помещения в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
6) жилые помещения, предоставляемые гражданам по иным основаниям.
В практике нередко возникает вопрос, следует ли относить к жилым помещениям такие помещения (строения), как сборно-разборные домики, бытовки, вагоны и т. п. В настоящее время подобные сооружения и постройки не включаются в состав жилищного фонда.
При решении вопроса об отнесении жилых помещений к числу пригодных для проживания принимается во внимание степень физического износа строения (помещения), сохранности его конструкций, место расположения строения, уровень благоустройства и др. Непригодными для постоянного проживания признаются, в частности, бараки, аварийные дома (дома, грозящие обвалом), а также каменные и деревянные дома с физическим износом соответственно свыше 70 и 65 %. К числу непригодных относятся также жилые дома, расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро— и взрывоопасных зон промышленных предприятий; в опасных зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, могущих угрожать застройке и эксплуатации зданий; на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами.
Принятие решения о признании жилого строения или жилого помещения непригодным для постоянного проживания независимо от его принадлежности входит в компетенцию администрации района, города, района в городе. При вынесении такого решения принимаются во внимание заключения санитарно-эпидемиологических, строительных и иных организаций, органов пожарной безопасности и другие материалы.
