Любовь Янковская - Как правильно оформить договор купли-продажи
Не допустимо заключать сделки с земельным участком, если такие сделки могут вызвать различные нарушения градостроительных, санитарных, агротехнических, экологических, противопожарных и других специальных требований (правил, норм и нормативов) или же невозможность соблюдения условий разрешенного пользования земельным участком и его целевого назначения.
ЗК закрепляет не только общие правила продажи земельных долей и земельных участков, но также и особенности продажи земельных участков, имеющих сельскохозяйственное и несельскохозяйственное целевое назначение, которые находятся в муниципальной и государственной собственности, а также земельных участков при приватизации муниципальных и государственных предприятий.
Земельные участки, которые были переданы гражданам в собственность с целью ведения животноводства, садоводства, индивидуального дачного, жилищного или гаражного строительства, а также приусадебные земельные участки подлежат продаже и приобретению без изменения их целевого назначения с созданной на них совместно другой недвижимостью.
Если приусадебный, садовый или дачный земельный участок продается, за его собственником не может остаться сверхнормативная неприватизированная часть земельного участка. В таком случае она переходит на том же праве покупателю. Покупатель имеет право приватизировать ее согласно установленному порядку.
В случае, если продаются незастроенные и неосвоенные земельные участки, которые находятся в собственности не более пяти лет, доходы от их продажи подлежат прогрессивному налогообложению согласно федеральным законам и законам субъектов РФ. Другие правила относительно купли-продажи земельных участков регулирует гражданское законодательство.
Согласно с договором купли-продажи земельного участка, его продавец в обязательном порядке должен передать в собственность покупателю продаваемый им земельный участок. Покупатель же в соответствии с этим договором в обязательном порядке должен принять в собственность земельный участок от продавца, уплатив ему при этом денежную сумму, которая была определена сторонами в договоре. Притом расходы, которые возникнут при оформлении земельно-правовой сделки кули-продажи, распределяются между сторонами по их взаимной договоренности.
Земельно-правовые сделки, связанные с куплей-продажей земельных участков, могут осуществляться двумя основными методами: методом свободной продажи и методом продажи земельного участка через аукционные или конкурсные торги. Применение второго метода купли-продажи земельных участков допускается только в том случае, если в действующем законодательстве содержится прямое указание на данный метод осуществления сделки.
Сделки, связанные с приобретением земельных участков вследствие купли-продажи, наследования, мены и так далее, должны осуществляться в соответствии с особой процедурой, предполагающей их регистрацию в местной администрации.
Форма, в которой заключаются сделки по приобретению земельных участков — квалификацированная письменная. Это означает, что сделки должны быть заверены нотариально и осуществляться в соответствии с типовой формой.
Список документов, которые необходимы для сопровождения сделок купли-продажи земельных участков:
1. Свидетельство о собственности на земельный участок;
2. Договор купли-продажи, по которому собственник приобрел права на объект недвижимости;
3. Кадастровый паспорт земельного участка или выписка из кадастрового паспорта земельного участка;
4. Копии Уставных документов юридического лица — собственника объекта недвижимости (полный пакет);
5. Ксерокопия паспорта физического лица — собственника объекта недвижимости.
Глава 5
Оформление договора купли-продажи породистой собаки
Сегодня действительно можно обзавестись щенком, так сказать, пет-класса (просто домашним любимцем), потенциальной шоузвездой или собакой интересных кровей, имеющей задатки племенного класса.
В зависимости от назначения приобретения животного будет меняться и цена на него, а также и Ваши надежды на ваше общее с собакой совместное будущее. Заводчик, в свою очередь, вложил в Вашего будущего питомца очень немало своих сил и средств. У него тоже будут свои требования к будущему владельцу результата его упорного труда.
Итак, мы имеем две заинтересованные стороны, каждая из которых имеет свои требования и пожелания. Иными словами, имеет место сделка. Сделка является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей. В данном случае сделка носит двусторонний характер. Двусторонняя сделка представляет собой договор. Договор же — это универсальное средство, которое устанавливает, изменяет либо прекращает гражданские правоотношения.
Сегодня вопрос о необходимости заключения договора купли-продажи щенка в «собачьем» мире вызывает очень много споров. Есть ли необходимость в такой защите интересов обеих сторон? Некоторые заводчики предпочитают отказываться от заключения договора, аргументируя это своей сложившейся за годы племенной работы репутацией, а также своим честным словом. Для покупателя же вообще «бумажки» не имеют никакого смысла, в особенности, если они покупают щенка для себя и не собираются в дальнейшем вязать его и выставлять. Зачем ему это может быть нужно? Ведь теоретически никаких претензий возникнуть не должно, если от собаки он ожидает в будущем только приятное общение и ничего больше. Но будущему владельцу собаки еще неизвестно о том, что собака может иметь некоторые наследственные заболевания, ответственность за которые лежит на заводчике.
В таком случае договор необходим для того, чтобы урегулировать возникшую ситуацию. Юристы настоятельно рекомендуют обязательно заключать договор купли-продажи, приобретая щенка.
Для того чтобы составить договор купли-продажи щенка правильно, прежде всего, нужно определиться с тем, чем является щенок в сфере гражданских правоотношений. В соответствии со статьей 137 ГК РФ, к животным полагается применять те же общие правила, что и к имуществу. Таким образом, все нормы закона, которые действуют на имущество, будут действовать и на щенка. В этом вопросе имеет место лишь одно ограничение: осуществляя права, нельзя допускать жестокого обращения с животным, которое противоречит принципам гуманности. Исходя из этого, в дальнейшем мы будем рассматривать в данном контексте щенка, как имущество.
Куплю-продажу регулируют положения первого параграфа Главы 30 ГК РФ. Рассмотрим содержание и форму договора купли-продажи щенка. Форма договора купли-продажи щенка может быть различной в зависимости от суммы сделки. По закону требуется заключение простой письменной формы сделки в том случае, если сумма сделки больше десяти минимальных размеров оплаты труда. Если этого не сделать, то законодательством будет запрещено сторонам при возникновении споров о подтверждении сделки ссылаться на показания свидетелей, хотя они не будут лишены права привести письменные или какие-либо другие доказательства.
Содержание договора купли-продажи подразумевает совокупность прав и обязанностей обязательственного правоотношения, возникающего на основании этого договора. Иными словами, содержание договора купли-продажи щенка подразумевает совокупность всех существенных условий, без которых не может быть заключен договор купли-продажи. Действующее гражданское законодательство относит к существенным условиям договора купли-продажи условия, которые касаются количества и наименования товара. Двух вышеназванных условий достаточно для того, чтобы заключить договор. Поэтому для того, чтобы договор можно было считать заключенным, достаточно указать в нем клеймо и породу щенка. Но для того, чтобы защитить интересы обеих сторон, составляется более подробный договор купли-продажи щенка. Это помогает избежать возникновения недоразумений в будущем. Но в то же время договор купли-продажи щенка не должен быть перегружен излишними условиями, по сути, являющимися перепечаткой закона. Эти условия будут действовать вне какой-либо зависимости от того, указали Вы их в договоре или нет. Очень важно, чтобы договором были оговорены те условия, которые из действующего законодательства не следуют и являются при продаже щенка специфичными.
Помните о том, что кроме составления договора купли-продажи щенка, Вам нужно подписать еще и Акт приема-передачи товара. Этим документом будет подтверждаться факт передачи щенка, и описываться состояние, в котором щенка передавали. Акт приема-передачи должен подписаться в двух экземплярах (для каждой из сторон по одному) после того, как будет произведена оплата стоимости щенка и в тот момент, когда он будет передаваться его новому владельцу.
