Аделина Брунгильд - Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность
Договор залога не является самостоятельным обязательством, он заключается для исполнения обязательств по основному договору, например, кредитному. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации. Несоблюдение этого правила влечет признание договора недействительным. Поэтому если он зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе, то, значит, в Едином государственном реестре прав содержатся данные о заложенном объекте недвижимости или его части, а также дата возникновения ипотеки и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом.
Во время действия договора об ипотеке стороны могут по обоюдному согласию пересмотреть его содержание. Соответствующие изменения и дополнения регистрируются в ЕГРП. Получить информацию о том, находится ли объект недвижимости под залогом, вправе любое лицо, получившее выписку из реестра. О прекращении ипотеки в ЕГРП также делается соответствующая отметка.
Переход права собственности от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества не влечет прекращения залогового обязательства. Наоборот, залог сохраняет силу – только на место залогодателя становится его правопреемник, который и будет нести все обязанности залогодателя, если иное не предусмотрено соглашением с залогодержателем.
Выкуп свободной неприватизированной комнаты в коммуналке
Купля-продажа свободных неприватизированных комнат в коммунальных квартирах имеет ряд дополнительных особенностей.
Продажа освободившихся комнат производится только гражданам, проживающим в этих коммунальных квартирах. В случае, если в квартире проживают граждане, состоящие на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, им предоставляется преимущественное право покупки. Цена определяется Департаментом муниципального жилья и жилищной политики на основе ежемесячного изучения конъюнктуры рынка.
Довольно часто возникают сложности следующего порядка: наниматели, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, не имеют средств на покупку свободной комнаты, а их соседи желают и могут ее приобрести. Ни законодательством, ни Департаментом муниципального жилья не предусмотрено разрешение таких вопросов. В этом случае комнаты так и остаются свободными, что создает ряд сложностей и негативно влияет, как правило, на отношения между жильцами. В целях разрешения подобных конфликтов законодательство разрешает продажу свободных комнат в совместную собственность всем нанимателям под общие цели. Однако таких случаев очень мало.
На практике выкуп свободных комнат чаще всего осуществляется в двух случаях. Во-первых, при расселении коммунальной квартиры, т. к. ее приватизация является залогом удачного расселения. Во-вторых, когда освободившуюся комнату покупает единственный оставшийся в квартире наниматель.
Особенности купли-продажи земельных участков
В соответствии с Земельным кодексом РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В результате участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков, ему присваивают кадастровый номер.
Если земельный участок прошел кадастровый учет, можете смело его продавать. Если данная процедура не проведена, придется побегать.
Почему земельный участок не был однозначно определен и описан, когда вы получали его в собственность?
Дело в том, что при проведении земельной реформы было принято решение передать землю в собственность тому, кто ее законно занимал на момент приватизации. Определить фактического владельца земли можно быстро, а составление точных описаний границ всех земельных участков в стране – длительный процесс. Государство решило в кратчайшие сроки передать право собственности на фактически занятые земли, чтобы не задерживать тех, у кого нет никаких споров с соседями. При этом постановили составление описаний участков проводить при совершении первой сделки с ними.
Государственный кадастровый учет земельных участков проводят по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по единой методике. Заинтересованные правообладатели или уполномоченные ими лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на землю и документы о межевании земельных участков.
Межевание земли представляет собой работы по установлению на местности границ участков с закреплением таких границ межевыми знаками и по определению их координат. Эти работы проводят в том случае, если земельный участок ранее не был поставлен на учет в кадастровой палате.
Если земельный участок состоит на кадастровом учете, права зарегистрированы в учреждении юстиции, у него есть кадастровый номер, а границы однозначно определены и отображены на кадастровом плане, вы вправе, не проводя межевание, продать, подарить или обменять его, правда, только в том случае, если сделка совершается с целым участком. А если потребуется продать часть земли или разделить участок, который находится в общей собственности? Например, вы решили продать часть своего участка, а значит, его надо поделить. Для этого необходимо провести межевание – составить однозначное описание каждой части. Затем в кадастровой палате эти части поставят на кадастровый учет как самостоятельные участки с присвоением кадастровых номеров. В результате межевания образуются два новых объекта недвижимости – земельные участки. Право на каждый из них подлежит государственной регистрации. После этого можно продать выделенный земельный участок.
Государственный кадастровый учет проводят в течение месяца со дня подачи заявки и всех необходимых документов. В результате заявителям выдают удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков.
Как заключить договор купли-продажи?
Договор купли-продажи заключают в простой письменной форме. Но по желанию сторон его можно составить и удостоверить у нотариуса. Заверение договора у нотариуса не является обязательным требованием.
Что необходимо указать в договоре? В первую очередь нужно обозначить стороны, то есть продавца и покупателя. Надо полностью записать их Ф.И.О., паспортные данные, год рождения, место жительства и так далее.
Затем переходим к предмету договора. В нем следует описать земельный участок в точном соответствии с выданным кадастровым планом, а именно указать наименование, местоположение, площадь участка, кадастровый номер, категорию земель, разрешенное использование. Если на участке имеются здания, строения или сооружения, то данный пункт также должен найти отражение в договоре. При описании земельного участка и расположенных на нем сооружений необходимо пояснить, на каком основании принадлежит продавцу недвижимое имущество и какими правоустанавливающими документами это подтверждается.
Обязательно укажите цену договора в условных единицах, но при этом уточните, что расчеты производятся в рублях по курсу на момент оплаты. В договоре также предусмотрите условия передачи денег и имущества, а также срок представления договора на государственную регистрацию прав и данные о том, кто оплачивает регистрационный сбор.
В соответствии с Земельным кодексом являются недействительными следующие условия договора купли-продажи:
– устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
– ограничивающие дальнейшее распоряжение участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
– ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и его ограничениях. Если продавец гарантирует, что участок не обременен и не ограничен в правах, то это также необходимо зафиксировать в договоре.
Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему неудобств в случае предоставления ему продавцом ложной информации:
– об обременениях земельного участка или ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
– о разрешении на застройку данного земельного участка;
– об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное влияние на использование и стоимость продаваемого участка;
– о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость участка;
