Наталия Козлова - Покупка, продажа и эксплуатация жилья
1) частный жилищный фонд– совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
2) государственный жилищный фонд– совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);
3) муниципальный жилищный фонд– совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
Основное понятие категории «потребители жилищных и коммунальных услуг» – «собственник жилого помещения».
К собственникам жилых помещений относятся:
1) граждане, купившие, приватизировавшие или получившие в дар или наследство жилое помещение;
2) муниципальные и государственные органы власти или ведомства, которые владеют на праве собственности жилищным фондом, состоящим из оставшихся неприватизированными или приобретенных ими, тем или иным способом, жилых помещений.
Собственники, которые предоставляют свои жилые помещения в пользование и владение, являются наймодателями (например, муниципальный орган власти в лице администрации), а те из нас (например, владельцы, но не собственники, квартир), кто пользуется этими жилыми помещениями, являются нанимателями жилых помещений.
В зависимости от формы собственности структура прав и обязанностей жильцов дома различна для граждан, являющихся собственниками жилого помещения и нанимателями жилого помещения, государственного или муниципального жилищного фонда.
Начнем мы наш разговор с особенностей прав и обязанностей жильцов связанных с ремонтом, проживающих в государственном и муниципальном жилом фонде.
Наниматели жилого помещения. По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
Какие же права и обязанности несет наниматель и наймодатель государственного и муниципального жилищного фонда?
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:
• принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
• осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать:
• уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме,
• возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме,
• возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:
• поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме(квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать иные требования;
• немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
• проводить текущий ремонт жилого помещения;
• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с законодательством.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения, включает:
• плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом;
• содержанию общего имущества многоквартирного дома;
• текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Наниматель жилого помещения вправе рассчитывать на получение субсидии на оплату жилого помещения и коммунальные услуги, если его расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанных исходя из установленного размера нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и нормативов потребления коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.
Признание нанимателей жилых помещений по договору социального найма в установленном ЖК РФ порядке малоимущими является безусловным основанием для освобождения таких граждан от платы за наем в государственном или муниципальном жилищном фонде. Вместе с тем за указанной категорией граждан сохраняется обязанность по внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги.
Текущий ремонт. Мы видим, что проведение текущего ремонта – это одна из обязанностей нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
К текущему ремонту, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).
Если выполнение перечисленных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с капитальным ремонтом дома, то они производятся за счет наймодателя.
Кроме того, за счет наймодателя производится также текущий ремонт жилых помещений в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо с производством капитального ремонта (например, когда в связи с ремонтом крыши дома у нанимателя в квартире повреждены обои).
Капитальный ремонт. Наниматель жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного не оплачивает капитальный ремонт жилого помещения. По закону, ремонт должен делать собственник жилого помещения, т. е. наймодатель. Кроме того, проведение капитального ремонта существенно повышает стоимость самого объекта права собственности и означает приращение имущества собственника.
К капитальному ремонту относятся следующие виды работ:
• замена вследствие нормального износа основных конструкций дома, дверей, окон, полов;
• перекладка печей (в домах, где нет центрального отопления);
• ремонт центрального отопления, водопровода, канализации, ванного оборудования, мусоропровода, газооборудования, кухонных плит, электропроводки до ввода в квартиру.
Говоря о капитальном ремонте проводимым наймодателем, стоит упомянуть, что здесь есть два вида таких работ. Во-первых, это капитальный ремонт, не требующий отселения людей, во вторых, это капитальный ремонт, требующий отселения людей.
В зависимости от плана работ должен решаться вопрос: в каком случае жильцы дома при капитальном ремонте должны быть выселены, а в каком капитальный ремонт может быть проведен без отселения.
Рассмотрим оба варианта подробнее.
1Капитальный ремонт жилых домов без отселения жильцов. При проведении капитального ремонта все работы обычно выполняют по стандартному перечню. Этот перечень, как правило, уточняется после обследования здания специальной комиссией ДЕЗа. Постоянное присутствие строителей вам придется терпеть от шести месяцев до года. При этом шуметь рабочие могут только в будни, не раньше девяти утра и не позже семи вечера. Весь мусор за собой они обязаны убирать. В праздники и выходные должны отдыхать и жильцы, и рабочие.
