Ирина Ромашкова - Жилищное право
Контрольные вопросы
1. Что признается перепланировкой жилого помещения?
2. Что является переустройством жилого помещения?
3. Приведите примеры переустройства и перепланировки жилого помещения.
4. Какие документы необходимы для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения?
5. Кто имеет право на проведение переустройства и перепланировки жилого помещения?
6. Какие сроки устанавливает законодатель для принятия решения по проведению переустройства и перепланировки жилого помещения?
7. Какие сроки устанавливает законодатель для направления ответа заявителю?
8. Каким образом оформляется завершение переустройства и перепланировки жилого помещения?
9. Какие обстоятельства препятствуют проведению переустройства и перепланировки жилого помещения?
10. Каковы основные последствия проведения незаконных переустройства или перепланировки?
Тема 7. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения
Основные понятия
Собственник жилого помещения – лицо, осуществляющее права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.
Момент возникновения права собственности на жилое помещение связан с государственной регистрацией права собственности и выдачей свидетельства о праве собственности.
Членами семьи собственника жилого помещения являются проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов его семьи.
Завещательный отказ – право завещателя возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности.
Выкупная цена жилого помещения включает: 1) рыночную стоимость жилого помещения; 2) все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Жилое помещение, в силу его важности для обеспечения жизнедеятельности человека, является особым объектом гражданских и жилищных прав. Жилые помещения подлежат государственному учету и контролю вне зависимости от формы собственности, поэтому на собственника жилого помещения законодатель возлагает ряд обязательств, ограничивающих его право пользования и распоряжения жилым помещением.
Жилые помещения вне зависимости от вида (дом, часть дома, квартира, часть квартиры, комната) являются недвижимым имуществом. Поскольку право собственности на недвижимое имущество, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, данные правила распространяются и на жилые помещения. Собственнику жилья принадлежат права владения, пользования и распоряжения жилым помещением.
Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ и ГК РФ. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества (в том числе и жилого помещения) любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (ст. 209 ГК РФ).
Собственник жилого помещения обладает всеми правами и обязанностями, предусмотренными для собственников любого недвижимого имущества. Однако в силу специфики жилого помещения на его собственника возлагается и ряд дополнительных требований. Такие требования предусмотрены как гражданским, так и жилищным законодательством, при этом следует помнить, что только за нарушение положений жилищного законодательства собственник может быть лишен права собственности на жилое помещение (обращение взыскания на жилое помещение в гражданском праве возможно только при ипотеке).
Возникновение частной собственности (собственности физических и юридических лиц) на жилые помещения не относится к жилищным правоотношениям и регулируется гражданским законодательством.
Вследствие этого все способы возникновения права собственности на жилое помещение можно разделить на первоначальные и производные.
К первоначальным способам относятся:
♦ постройка жилого дома;
♦ приобретение права собственности по истечении срока приобретательной давности.
Постройка жилого дома представляет собой процедуру, включающую не только факт возведения строения, но и оформление данного строения в качестве жилого. Фактически, на момент возведения строение будет являться нежилым, и лишь после оформления перевода нежилого строения в жилое можно говорить о приобретении права собственности на жилое помещение.
Во втором случае действуют общие правила гражданского законодательства о приобретательной давности. Поскольку жилое помещение является недвижимым имуществом, то срок приобретательной давности в соответствии со ст. 234 ГК РФ составляет 15 лет.
В качестве производных способов можно отметить следующие.
1. Заключение гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение имущества.
К таким сделкам можно отнести договоры купли-продажи, мены, дарения. Переход права собственности на жилое помещение может происходить также в результате заключения договора ренты. Особым видом сделки, по которому возможно возникновение права частной собственности на жилое помещение, является приватизация. Приватизация жилых помещений допускается на основании Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
2. Наследование.
Жилое помещение может перейти как на основании завещания, так и на основании наследования по закону.
3. Выплата пая членами жилищных, жилищно-строительных, жилищных накопительных или иных специализированных кооперативов.
В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ члены жилищного, жилищностроительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Право собственности на жилое помещение подлежит государственной регистрации на основании Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Собственник жилого помещения вправе:
♦ пользоваться жилым помещением в соответствии с жилищным законодательством и целевым назначением жилого помещения;
♦ регистрировать в жилом помещении других лиц в качестве членов семьи или на основании соглашения;
♦ сдавать жилое помещение внаем другим лицам на основании возмездных (аренда, наем) или безвозмездных договоров (договор безвозмездного пользования);
♦ вселять в жилое помещение временных жильцов;
♦ отчуждать жилое помещение с учетом прав лиц, обладающих правом пользования жилым помещением;
♦ отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом;
♦ иметь в собственности неограниченное количество жилых помещений.
Если жилое помещение находится в многоквартирном доме или если жилым помещением является часть квартиры в коммунальной квартире, то собственнику помимо непосредственно жилого помещения принадлежит и соответствующая часть общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме либо коммунальной квартире.
Использование жилого помещения не по назначению либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, а также бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, то есть о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости. Собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения). Лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости (ст. 293 ГК РФ).
