Елена Филиппова - Недвижимость: покупка, продажа, приватизация
Следует быть очень осторожными при расчетах между покупателем и продавцом, доверять полностью в таком деле никому не стоит — как продавец может легко обмануть покупателя, взяв деньги, но не завершив сделки, так и покупатель может обмануть продавца, получив документы на жилплощадь и не заплатив полностью всей суммы. Соблюдайте правила безопасности:
1. Расчеты желательно вести через серьезное агентство или через солидный банк.
2. Деньги передаются только при наличии всех документов (и только после государственной регистрации вашего права собственности), а документы — при наличии всей суммы денег.
3. Если вы ведете дела с фирмой по недвижимости, нужно обратить внимание на то, как она проводит операции, насколько глубоко изучает историю продаваемой квартиры, обладает ли необходимыми специалистами.
4. Вас должны насторожить требования подписать генеральную доверенность, поскольку генеральная доверенность дает право совершать любые действия от имени клиента, и уж лучше пройти все бюрократические ступени самостоятельно, чем потом сожалеть о пропавших деньгах или утраченной жилплощади.
5. Если вам предлагают быстро оформить документы «по знакомству», этого не нужно делать ни в коем случае. Вы должны присутствовать при оформлении каждого документа и не должны отдавать в руки агентов приватизационные документы и паспорт.
6. При покупке квартиры обратите внимание на соответствие состояния квартиры заявленной цене: слишком низкая цена должна вас насторожить.
7. Если вы покупаете квартиру не лично у хозяина, а у посредника, который предъявляет вам генеральную доверенность, то такая квартира может оказаться «проблемной»: в худшем случае ее хозяина может уже не быть в живых (а тогда вы лишитесь жилплощади через какое-то время, когда выяснится, что квартира продана после смерти владельца).
8. Если вам в риелторской фирме называют нереально низкую цену, соглашаются на любые ваши причуды, требующие дополнительных скидок или затрат, то, скорее всего, секрет не в особенной обходительности риелторов, а в том, что агентство — фирма-однодневка. Бегите из нее побыстрее.
9. Если у вас требуют залог или предоплату, да еще и намекают о возможности упустить хорошую сделку, не будьте алчными и не вносите платы за то, чего вы, скорее всего, так и не получите. Тут надо попытаться отличить «честный» залог от мошенничества.
10. При покупке квартиры нужно учитывать все опасности и все подводные камни. А лучше всего совершать сделку в сопровождении личного юриста. Тогда уж можно быть уверенным, что вас не обманут.
Документы, которые вы должны получить при покупке
• Правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи; договор приватизации, справка об оформлении дарения, наследства).
• Справка из ГБР о том, что квартира не находится под арестом.
• Техническое описание квартиры и дома (выдает ПИБ).
• Форма № 9 о жителях, зарегистрированных в квартире (выдает жилконтора или паспортный стол).
• При участии в сделке несовершеннолетних — разрешение инспектора по делам детства местного муниципального округа.
• В случае приобретения комнаты в коммунальной квартире — письменное подтверждение отказа соседей от покупки площади, принадлежащей продавцу, заверенное нотариусом.
• Если квартира находится в доме-памятнике архитектуры — справка КГИОП о состоянии дома.
Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи согласно Гражданскому кодексу РФ. Договор составляет нотариус или соответствующий сотрудник ГБР.
В кадастровом паспорте, так же как в техническом описании на квартиру, должны быть указаны:
— адрес;
— год постройки здания;
— год последнего капитального ремонта;
— число этажей;
— характеристика квартиры (число комнат, высота потолков);
— инвентаризационная стоимость;
— материал стен;
— материал перекрытий;
— тип отопления;
— наличие водопровода;
— наличие канализации.
Сделка купли-продажи недвижимости состоит из следующих этапов:
• подписание предварительного договора;
• проверка пакета документов;
• подписание договора отчуждения;
• государственная регистрация;
• передача недвижимого имущества.
Документы, которые нужно уметь оформлять
Без знания некоторых тонкостей оформления сделок купли-продажи вы можете совершить ошибки, которых, в общем-то, нетрудно избежать. Любая допущенная вами ошибка — это потерянное время, деньги, силы и перерасход нервных клеток.
Вы должны точно понимать, что собой представляет договор купли-продажи, что вы можете продать или купить по такому договору. Предметом договора является недвижимость — то есть это земельные участки, здания, квартиры. Существует ряд вполне недвижимых по определению вещей, которые вы приобрести не имеете права. Вы, например, не можете купить водоем, если он имеет соединение с водной системой (то есть это река или озеро с втекающими и вытекающими водными источниками), но можете купить водоем, не имеющий такого соединения, — маленькое озерцо, пруд, родник на приобретаемом вами участке.
Нужно очень четко знать требования, которым должна соответствовать недвижимость, чтобы ее возможно было приобрести в единоличную собственность. Вы можете купить дом или квартиру, в которых никто не прописан и ни на кого не отведены приватизационные доли, — тогда недвижимость полностью переходит в вашу собственность; если же там хоть кто-то прописан или кому-то принадлежит доля, то вы не будете собственником, вы будете совладельцем. Вы можете купить участок земли у собственника, но если не купите построек на участке, то владельцем построек останется собственник земли, а часть земли, необходимая для эксплуатации строений, будет считаться его собственностью. Вы можете купить строения на участке, который продавцу не принадлежит, но тем не менее он является владельцем этих построек, но тогда, хотя он вам честнейшим образом продает эти постройки, вы не станете владельцем земли. Вы можете приобрести участок с постройками, которые останутся в собственности продавца, но если не оговорите права пользования участком, продавец по закону может пользоваться частью необходимой ему земли.
При покупке жилой недвижимости вы должны обязательно перечислить всех, кто имеет право пользоваться этой недвижимостью. Если вы приобрели жилую недвижимость, где кроме вас уже есть прописанные граждане, то для них вы становитесь наймодателем, как и бывший собственник (согласно статье 675 ГК РФ), и вы не можете требовать от продавца выписки этих граждан, потому что договор подписан и вы… купили недвижимость вместе с жильцами! Поздравляю с приобретением! Запомните: в договоре должно быть четко указано, что на данной жилой площади зарегистрированных лиц нет и никто там не проживает.
Если вы угодили в такую ситуацию (приобрели квартиру с неожиданным «довеском» в виде прописанных в ней граждан), то решить вопрос возможно только через суд. Согласно статьям 42 и 45 ГК РФ гражданин может быть признан судом безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания; причем началом исчисления срока для признания гражданина безвестно отсутствующим считается первое число месяца, следующего за тем, в котором были получены последние сведения об отсутствующем, а в случае, если такой срок установить невозможно, он исчисляется с 1 января следующего года; после установления факта отсутствия гражданина более года суд выносит решение о снятии его с регистрации, которое вступает в законную силу в течение десяти дней с момента вынесения. В некоторых случаях решение выносится судом не в пользу истца (особенно если речь идет о существовании несовершеннолетних, права которых были нарушены). Само снятие граждан с регистрационного учета происходит согласно Правилам регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, которые были утверждены Постановлением Правительства № 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию». Вопросы, связанные с выпиской безвестно отсутствующих лиц, должны решаться до передачи недвижимости покупателю и самим продавцом.
Самое важное, что должен сделать покупатель: проверить, кому реально принадлежит продаваемая недвижимость, не продают ли вам вместо квартиры долю в этой квартире; не имеется ли безвестно отсутствующих граждан, которые могут предъявить права на жилплощадь или долю жилплощади, нет ли в истории продаж граждан, права которых были нарушены в бытность их несовершеннолетними (как при приватизации этой квартиры, так и при продаже), не находится ли имущество под арестом, не обременено ли оно долгами или залогом.
