Анатолий Титов - Приватизация жилья. Новый порядок, судебная практика, образцы документов
Закон разрешает теперь использовать жилые помещения не только для проживания граждан. Допускается их использование для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности. Такое право предоставлено всем проживающим на законных основаниях гражданам (собственникам жилых помещений, членам их семей и др.), если это не нарушает требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также права и законные интересы других лиц (ст. 17 ЖК РФ).
В ГК РФ соответствующие нормы о правомочии собственника установлены по отношении к любому имуществу. В ЖК РФ эти нормы не дублируются: в отличие от ГК РФ в нем преимущественно регламентируются вопросы, касающиеся использования жилых помещений.
Собственники приватизированных жилых помещений имеют не только права, но и обязанности.
Собственник несет бремя содержания жилого помещения. Данная норма базируется на положении ст. 210 ГК РФ: собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Кроме того, ст. 211 ГК РФ предусмотрено, что по общему правилу риск случайной гибели (повреждения) имущества несет собственник.
Общие обязанности собственника жилого помещения сформулированы в ст. 30 ЖК РФ. В частности, он не должен допускать бесхозяйственного обращения с жильем, нарушать права и интересы соседей. Статьей 293 ГК РФ установлена ответственность собственника за бесхозяйственное содержание жилого помещения. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Кто относится к членам семьи собственника жилого помещения и какими правами и обязанностями они обладают?
К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с ним его супруг (супруга), а также дети и родители собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Например, на члена семьи собственника может быть возложена ответственность по долгам собственника, связанным с платой за техническое обслуживание жилого помещения, за коммунальные услуги и т. п. Это может иметь место в случаях, когда собственник не выполняет своих обязательств.
В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника по общему правилу не сохраняется. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не будет установлено соглашением между собственником и этим бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собствености на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.
Касаясь прав бывших членов семьи собственника жилого помещения, которые, как указывалось выше, должны выселиться из этого помещения, необходимо обратить внимание на особенности, установленные законом для определенной категории граждан. Они заключаются в том, что вышеуказанный порядок (об утрате права пользования жилым помещением) не применяется к бывшим членам семьи собственника жилья при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения эти лица имели равные права пользования жилым помещением с лицом, его приватизировавшим (ст. 19 Вводного закона). Такой подход нашел отражение и в Постановлении Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8: бывшие члены семьи собственника, другие лица, не являющиеся собственниками приватизированного жилого помещения, но имеющие самостоятельное право пользования этим помещением, могут быть выселены собственником только в случаях и по основаниям, предусмотренным законом (в случаях их виновного поведения).
Однако, если указанные лица вселились в жилое помещение до его приватизации и имели право стать участниками общей собственности на данное помещение, но отказались от этого, дав согласие на приватизацию жилья другими лицами, то суд, выясняя доводы и возражения таких лиц против выселения, должен проверить обстоятельства и условия, на которых ими был дан отказ от оформления права собственности на свое имя. В необходимых случаях, например, когда при отказе от приватизации гражданин был введен в заблуждение либо не способен был понимать значение своих действий или когда собственником была нарушена договоренность об условиях такого отказа, суду следует разъяснить гражданину его право на предъявление встречного иска о признании недействительным заключенного договора на приватизацию жилого помещения.
Пример
В двухкомнатной квартире проживают В. и ее взрослый сын К. Данная квартира в 1999 г была приватизирована с передачей ее в собственность К. При этом В. дала согласие на приватизацию квартиры сыном.
В последние годы между ними сложились неприязненные отношения, и К. предлагает матери выселиться из квартиры, грозя в случае отказа решить данный вопрос через суд.
Требование К. не основано на законе. Учитывая положения ст. 19 Вводного закона, факт прекращения семейных отношений между указанными лицами не является основанием для прекращения В. права пользования занимаемым жилым помещением.
Какие сделки могут совершать собственники приватизированных квартир?
Приватизация жилья, т. е. передача государственного или муниципального жилья в частную собственность (собственность граждан), является одним из оснований приобретения права собственности на данное имущество. В дальнейшем эти граждане могут участвовать наравне с другими собственниками в совершении различных сделок. Соответствующие нормы содержаться в ГК РФ.
Основания приобретения права собственности на любое имущество (в том числе на жилье) определены ст. 218 ГК РФ: право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Положения о приобретении права собственности на имущество в полной мере распространяются на жилые помещения. Объектами сделок в этих случаях являются жилые дома и квартиры или части домов, квартир. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом сделки могут быть двух– или многосторонними (договоры) и односторонними.
