Н Калинин - Постатейный комментарий к Федеральному закону от 11 июня 2003г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"
Приватизация сельскохозяйственных угодий была осуществлена в соответствии с указом Президента РФ от 27.12.1991 N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", постановлениями Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" и от 04.09.1992 N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий агропромышленного комплекса" бесплатно, путем деления сельскохозяйственных угодий на условные земельные доли без определения их границ на местности с передачей земли гражданам на праве общей собственности. Правом на получение земельной доли наделялись работники сельскохозяйственных организаций, пенсионеры этих организаций, а также работники предприятий здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли, питания, образования, расположенных на территории этих сельскохозяйственных организаций.
Указанные земельные доли разрешено выделять в натуре для создания и расширения фермерского хозяйства в порядке, установленном статьей 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Кроме того, для ведения фермерского хозяйства предоставляются в собственность, в том числе и бесплатно, земельные участки из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель по нормам, установленным в соответствии со статьей 33 ЗК РФ, а также в аренду без ограничения площади арендуемых земель в соответствии со статьями 9 и 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В пункте 5 статьи 20, пункте 3 статьи 21 ЗК РФ и в пункте 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" прописана процедура бесплатной приватизации земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования и на праве пожизненного наследуемого владения.
Однако граждане, получившие земельные участки для ведения фермерского хозяйства, правом на бесплатную приватизацию этих земельных участков воспользоваться не могут. Дело в том, что определение "гражданин" как субъект права на безвозмездное приобретение в собственность, находящихся у него на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения земельных участков, может быть понято только во взаимосвязи соответствующих норм ГК РФ и ЗК РФ.
Согласно пункту 3 статьи 23 ГК РФ к гражданам, осуществляющим предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, к которым относятся, например, фермеры, применяются правила, регулирующие деятельность юридических лиц, если иное не вытекает из закона и иных правовых актов или существа правоотношений. Это "иное" не установлено ни в статьях 20 и 21 ЗК РФ, ни в комментируемом законе.
Поэтому приватизация фермерских земельных участков должна осуществляться по правилам, установленным для юридических лиц, т.е. за плату. При этом в соответствии со статьей 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и пунктом 7 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена выкупа земельных участков устанавливается субъектом Российской Федерации за пределами черты поселений в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года). Например, в законе Московской области от 05.12.2001 N 20/154 "О цене земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений на территории Московской области" такая цена установлена в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).
2. Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, разрешено предоставлять и приобретать земельные участки не только из земель сельскохозяйственного назначения, но и из земель иных категорий.
Согласно статье 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на 7 категорий:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли поселений;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Правовой режим указанных категорий земель исходя из их целевого назначения и разрешенного использования определен в статьях 77-103 ЗК РФ и специальных федеральных законах, таких как: "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", "Об охране окружающей среды", "Об охране и использовании памятников истории и культуры", "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения", "О недрах", "О мелиорации земель", Градостроительном, Лесном, Водном кодексах Российской Федерации и иных законах.
В названных федеральных законах установлены те или иные ограничения на приватизацию земель, тот или иной порядок их предоставления, те или иные особенности и режимы использования земельных участков.
Общий порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен в статьях 30-33 ЗК РФ, который и необходимо применять с учетом особенностей для каждой категории земель, установленных в перечисленных специальных федеральных законах.
Фермерское хозяйство, заинтересованное в предоставлении земельного участка для строительства здания, строения или сооружения, в соответствии с пунктом 1 статьи 31 ЗК РФ должно обратиться в орган публичной власти, имеющий право принимать решение о предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и пунктами 4 и 5 постановления Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" с заявлением о выборе земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта.
Строительство объекта также может быть осуществлено на своем земельном участке с соблюдением требований подпункта 2 пункта 1 статей 40 и 41 ЗК РФ, а также на земельном участке, приобретенном на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии с пунктом 2 статьи 30 и статьи 38 ЗК РФ. В этих случаях достаточно получить разрешение на строительство (статьи 61 и 62 ГК РФ).
Если объект будет строиться на земельном участке, предоставленном в аренду в соответствии с пунктом 3 статьи 30 ЗК РФ с соблюдением процедуры предварительного согласования места размещения объекта, то к заявлению должно быть приложено обоснование, содержащее достаточные материалы и сведения о намерениях для принятия решения органом публичной власти.
В частности, необходимо указать:
— назначение объекта и объемы выпускаемой продукции;
— предполагаемое (желательное) место размещения объекта;
— сроки проектирования и строительства;
— обоснование примерного размера земельного участка (схема размещения зданий, строений, сооружений, подъездных путей, инженерных коммуникаций, выполненная в любом масштабе с учетом строительных норм и правил, технологического процесса производства). Возможно использование типового проекта аналогичного по назначению объекта;
— испрашиваемое право на земельный участок (собственность или аренда на любой срок, т.к. предельный срок аренды ни Гражданским (ст.610), ни Земельным кодексом Российской Федерации (ст.22) не установлен);
— численность работающих (местные трудовые ресурсы или завоз рабочей силы);
— потребность объекта в энергетических ресурсах (объемы потребляемой энергии, своя подстанция и газораспределительная станция или подключение к сетям населенного пункта);
— потребность объекта в водных ресурсах (объемы потребляемой воды (питьевой и бытовой), своя скважина или подключение к поселковому водопроводу);
— транспортное обеспечение (автодорога и(или) железнодорожная ветка);
— оценка воздействия на окружающую среду и условия очистки отходов и стоков (объем выброса вредных веществ, объем сточных вод, способ очистки (свои очистные сооружения и(или) подключение к канализации поселка);
— условия теплоснабжения (объем потребляемого тепла, своя котельная, вид топлива или подключение к теплоцентрали поселка).
