Коллектив Авторов - 60 правдивых историй
– Сами согласования – они ведь не бесплатные?
– С каждым годом все дороже и дороже. За последние три-четыре года большинство городских служб сильно повысили официальные расценки за согласование документов. Раньше были сотни долларов, теперь тысячи. Впрочем, это доли процента от общей стоимости объекта.
ИНВЕСТОР – ВРАГ ЧЕЛОВЕКА
Чиновник – он на то и чиновник, чтобы мешать добрым людям делать свой бизнес. Но, оказывается, инвестор тоже не сахар.
– Основные факторы, которые мешают реализации проекта,-нерешительность и неграмотность инвестора и затягивание им принятия решений,– говорит Покусаев, не приводя, правда, никаких примеров. Он вообще избегает конкретики.– Приходится проводить для него ликбез. Потому что он неграмотный. Ну это как папуаса посадить в «Мерседес».
Одно из главных заблуждений инвесторов – это что недвижимость в Москве принесет им бешеный доход. Тогда Покусаев объясняет им, что это не так. Недвижимость может сохранить и несколько приумножить капитал, но не более того. После этого ликбеза часть желающих отсеивается. Остаются те, кто согласен на разумный процент от продажи готового здания или от сдачи его в аренду.
Газетные публикации, в которых говорится, что инвестиции в московскую недвижимость не столь доходны, как раньше, на притоке клиентов пока не сказались. Правда, состав их изменился. Раньше это была московская публика, теперь, говорит Покусаев, люди с периферии. Как с ними работать? Очень просто.
– Нам платят за то, что мы инвестору рассказываем, как у него все плохо…
Лучше это делать каждый день, тогда больше платят,– без улыбки говорит Покусаев.– За решение проблем.
– От чего зависит количество клиентов – от курса доллара, от политики? Есть какие-то закономерности?
– Закономерность одна: когда праздники, инвесторов нет, решать вопросы не с кем, поэтому можно ехать отдыхать.
РАБЫ СТРОЙКИ
После инвестора и чиновников начинается собственно стройка. Это самый капиталоемкий этап: на него уходит 80% затрат. Зато, оказывается, он и самый несложный.
– Это простой технологический процесс. У тебя есть документация, тебе ее обсчитают, ты деньги заплатил – и вперед,– говорит Покусаев.– В древнем Египте строили рабы. В Штатах строят мексиканцы. В Москве – украинцы, молдаване, белорусы. Те же рабы. Уровень подхода и технологий таков, что рабы могут строить нормальные объекты.
– Почему такое чудовищное качество строительства в Москве?
– Это вопрос мотивации. У застройщика мотивация простая: нажить деньги на клиенте. Логично? Чтобы нажить деньги на клиенте, нужно поменьше затратить, побольше засадить. Зачем ему нанимать квалифицированную рабочую силу?
– А у вас какая мотивация?
– Я получаю либо процент от выполненных работ и услуг, либо фиксированную сумму. Я не буду подписывать документ, если это не соответствует нормам. А если соответствует, и качество устраивает инвестора, то так тому и быть.
– Сколько вы берете?
– Некую фиксированную сумму или процент от сметной стоимости проекта.
В среднем 4-5%, а вообще разброс от двух до десяти. Если объект маленький, то процент выше, потому что и большой, и маленький – возня одна и та же. А если объект огромный, то процент низкий. Если маленький и очень сложный – то процент самый высокий. То же самое и у других компаний.
НА РАБОТУ ЗА ДЕНЬГАМИ
Покусаев говорит, что в Москве примерно 15 таких компаний, как его. Цены на услуги примерно одинаковые, равно как и круг ответственности, и поэтому конкуренции между компаниями не наблюдается – каждая имеет свою специализацию и свой круг заказчиков.
– А бывает такое, чтобы не было заказчиков? Ну не идут, и все?
– Если они не идут, то это очень хорошо,– без улыбки говорит Покусаев.– Столько проблем, когда приходят… Объекты длятся годами, и каким надо быть дебилом, чтобы за три года, пока длится один проект, не найти другой?
Сегодня «Технохолдинг» ведет примерно десяток объектов разной степени готовности. Где-то только начали собирать документы, где-то сдают готовое здание. Обеспечивают все это дело 30 с небольшим сотрудников «Технохолдинга». Это руководители проектов, затем люди, осуществляющие технадзор на стройплощадках, и помощники.
– Какую специальность должен иметь руководитель проекта?
– Он должен быть менеджером,– отвечает Покусаев.– Как правило, в строительстве он вообще ничего не понимает. Кстати, до начала девяностых Павел Валерьевич и сам ничего не понимал в строительстве, потому что окончил военно-морское училище по специальности «инженер радиоэлектроники».
– Что делать, чтобы руководители проекта не вступали в сговор, скажем, с потенциальными подрядчиками? За «откат»?
– Менеджеры только готовят решения, а принимает их инвестор.
– Где вы берете руководителей проектов?
– Сами готовим, потому что людей этой специальности просто нет. Подготовка занимает год. На это время мы его к кому-то прикрепляем и смотрим, тянет или не тянет. Если да, даем персональные задания. Если нет, остается помощником – бегает и согласовывает. Только один из десяти может быть руководителем проекта. Это либо дано, либо не дано.
– Какая у вас система мотивации людей?
– Я хожу на работу за деньгами, они точно так же. Я им регулярно плачу зарплату. А если они делают свою работу хорошо, они получают бонусы. Те, кто у нас работает,– это хорошие менеджеры. Такого менеджера сложно подготовить, и потом этому менеджеру сложно найти для себя адекватную работу в другом месте. Вы спокойны, если знаете, что у вас есть работа на несколько лет вперед.
– А наказания?
– Как вы можете заставить взрослого человека делать то, что он не хочет? Либо он работает, либо он сам понимает, что не тянет.
– В чем ваши основные функции как руководителя?
– Пинать людей ногами,– помолчав, объявляет Покусаев.– Как у любого менеджера.
Неплохо… А есть у вас любимые объекты? Чтобы приятно вспомнить?
– Мне все равно, что строить. Все объекты – это бесконечный геморрой. Как только договор подписан, начинается нескончаемая череда вопросов. Каждый день надо что-то решать.
Надо отметить, сказано это было без энтузиазма. Ладно, не вышло с достижениями, попробуем спросить о провалах.
– А драматические моменты у вас бывали?
– У нашего демократически-мафиозного государства две особенности: налоги, которые нельзя заплатить, и законы, которые нельзя выполнить. А мы работаем как раз в той области, в которой все определяют законы и налоги. Они не прекращаются. Но есть иммунитет, проблемы известны, и понятны механизмы их решения – ведь объект не первый и не десятый,– как всегда серьезно говорит Покусаев.
Мы, конечно, его не спрашивали, отчего это он шутить-то шутит, но никогда не улыбается. Сам объяснил.
– Это все десятки миллионов и годы работы. Каждый сбой – катастрофа. Чего тут улыбаться?
«БИЗНЕС», No50(69) от 23.03.05
Елена Преображенская
Генеральный директор фирмы «Мир бабочек»
Мадам Баттерфляй
ТЕКСТ: Михаил Сидоров
ФОТО: Михаил Соловьянов
Дипломированный физик-экспериментатор Елена Преображенская знает, что самая большая бабочка в мире – это Александрия, обитающая в Новой Гвинее. А самая красивая – из рода морфидов, водится в Бразилии. Знает, что есть бабочки, содержащие цианид, но для человека не опасные, и что есть такие, чьи крылья похожи на голову змеи и отпугивают хищников. Все очень просто: госпожа Преображенская – генеральный директор фирмы «Мир бабочек», которая предлагает клиентам «живые открытки» и «живые фейерверки».
ПЕРЕД УПОТРЕБЛЕНИЕМ ОХЛАДИТЬ
Даже если вы знаете, что собой представляет тропическая бабочка, «живой фейерверк» все равно произведет на вас такое впечатление, которое вы вряд ли ожидали. Зрелище настолько красивое и до такой степени умилительное, что описывать словами представляется бесполезным – лучше один раз увидеть. Поэтому – в сторону переживания, ограничимся схематическим описанием: открывается коробка, из нее выпархивает «стая» тропических бабочек -больших и разноцветных. Одни начинают кружить по помещению (а фейерверк предназначен, главным образом, для помещений), другие в скором времени куда-нибудь приземляются. Садиться на людей, кстати, они не боятся. Следуют восторженные междометья, охи, вздохи.
– Но если бы вы знали, как долго и нудно мы «учили» бабочек «хором» вылетать из коробки! – Деловито говорит Елена Преображенская.– Ничего подобного на рынке нет, значит, и технологий нет. Специалисты что-то знают, но лишь в теории, а она, как известно, иногда расходится с практикой. Например, сначала нас уверяли, что «салют» получится сам собой. Нужно просто открыть коробку, и все бабочки, реагируя на свет, поднимутся в воздух. Не тут-то было: взлетали далеко не все. И путем проб и ошибок мы пришли к тому, что все, как одна, бабочки бурно реагируют на перепад температуры. Так что сначала мы охлаждаем коробку, а перед самым «залпом» накачиваем в нее теплый воздух. Это можно сделать при помощи обычного фена.– Елена рассказывает с явным удовлетворением.– Парадокс. Ученые уверяли, что бабочки очень быстро приспосабливаются к изменению температуры и перепадами ничего от них не добьешься. А мы почему-то добились.
