Юрий Игрицкий - Россия и современный мир № 3 / 2010
Общая площадь таких земельных участков, приобретаемых в частную собственность, здесь ограничивается. В России она почти неограниченна. Земельный кодекс РФ требует от регионов устанавливать ограничения на размер частных земель не сверху, а снизу. Он прямо требует от регионов: по каждому муниципальному образованию – не менее 10 % площади района. Больше можно, меньше нельзя. Причем каждый человек может приобретать землю в частную собственность во всех без исключения (кроме закрытых) муниципальных образованиях. А их у нас в прошлом году было 1836.
Интересны основания для прекращения прав пользования и пожизненного наследуемого владения всем земельным участком или его частью в Белоруссии. Эти права прекращаются, в частности, в таких случаях: использования земельного участка не по целевому назначению; его нерационального использования, выражающегося в уровне урожайности ниже нормативного (по кадастровой оценке); систематического невыполнения мероприятий по охране и защите земель; сохранению плодородия и других полезных свойств земли; использования земельного участка способами, приводящими к снижению плодородия почв, их химическому и радиоактивному загрязнению; ухудшению экологической обстановки; неиспользования в течение одного года земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного производства, и двух лет – для несельскохозяйственных целей. Земельное законодательство России в плане охраны земли и ее защиты от нерадивых землепользователей и землевладельцев значительно уступает законодательству Белоруссии.
Интересно здесь и использование платежей за земельные участки. Земельный налог и арендная плата направляются полностью на охрану земель, повышение их качества, материальное стимулирование землевладельцев, землепользователей и собственников земельных участков, в том числе арендаторов, а также на землеустройство и социальное развитие территории.
Средства, поступающие от продажи гражданам Республики Беларусь земельных участков, находящихся в государственной собственности, направляются в специальный внебюджетный фонд исполнительного и распорядительного органа соответствующей административно-территориальной единицы, а от продажи юридическим лицам Республики Беларусь и иностранным государствам – в республиканский бюджет и используются на охрану земель, повышение их качества и землеустройство. Нецелевое использование платежей за землю и средств от продажи земельных участков не допускается.
Здесь предусмотрены в основном две формы реализации государственной собственности на землю. Земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства предоставляются гражданам Республики Беларусь в пожизненное наследуемое владение в размере до 100 га сельскохозяйственных земель. Вместе с тем граждане, ведущие крестьянское (фермерское) хозяйство, могут для производственных целей дополнительно арендовать земельные участки. Указанные нормы законодательства направлены на сохранение большого класса трудового крестьянства, на исключение его обезземеливания.
Отличается в Белоруссии от российского и структура государственного земельного кадастра. Здесь кадастр включает в себя реестр цен на земельные участки, регистр стоимости земельных участков и реестр земельных ресурсов республики. Реестр цен на земельные участки содержит сведения о ценах на земельные участки и на объекты недвижимости, находящиеся на этих участках, зафиксированных на момент совершения сделок с этими участками. Регистр стоимости земельных участков содержит сведения о стоимости земельных участков, полученные при проведении их оценки. Реестр земельных ресурсов Республики Беларусь содержит данные о распределении земель по категориям, землевладельцам, землепользователям и видам земель, составе, структуре, состоянии, качестве и хозяйственном использовании земельного фонда республики в разрезе административно-территориальных единиц, другие необходимые сведения.
Таких реестров и регистров Земельный кадастр России не предусмотрел.
Значение института земельных долей в земельной реформеВ основе земельной реформы в сельском хозяйстве России, проведенной в 90-х годах прошлого столетия, была приватизация сельскохозяйственных земель путем наделения работников коллективных сельскохозяйственных организаций, пенсионеров и социальных работников земельными долями, что давало им право на участок земли, который не был еще выделен на местности. Такое разделение земельного фонда страны на мелкие доли было радикальнейшим решением. Высокопоставленный государственный чиновник, бывший руководитель кадастрового ведомства страны, руководитель земельного комитета Российского земельного союза, первый вице-президент Российской ассоциации частных землемеров Валерий Владимирович Алакоз на Международной научно-практической конференции «Правовые проблемы сельского хозяйства» (Москва, 26 сентября 2007 г.) сделал сенсационное признание: «Выбор этого метода определялся политическими соображениями – земельные доли использовались как способ “приватизации” земли, позволяющий соблюсти принцип социальной справедливости и вызывающий минимальное политическое противодействие, и экономическими соображениями – земельные доли обеспечивали после проведения определенных процедур доступ к земле и развитие рынка земли, что создавало механизм перехода земли от менее эффективных к более эффективным пользователям» (1, с. 16). Спрашивается, разве при сдаче государственной земельной собственности в аренду нельзя отработать механизмы создания эффективного собственника и эффективного пользователя?
Докладчик был вынужден признать: «Большинство сельскохозяйственных работников не сделали выбор в пользу организации частного хозяйства. Первоначальные представления о том, что приватизация приведет к быстрому созданию системы семейного фермерства, были излишне упрощенными и нереалистичными. Результаты борьбы с бедностью в сельской местности путем проведения земельной реформы, путем только приватизации земель… дали неутешительные результаты» (там же).
Частная долевая собственность обусловила возникновение на селе множества острых социально-экономических проблем, завела в целом земельную реформу в тупик. Выход из тупикового состояния через выделение на местности земельных участков в счет земельных долей их владельцев ведет к дроблению крупных земельных полей на мелкие и средние. Этот путь агротехнически опасен, поскольку он нарушает целостность крупных природных массивов, земельных полей и участков, портит земельный фонд страны.
Региональная практика в субъектах РФ сегодня направлена на создание механизмов перераспределения земли с целью устранения их расточительства. В некоторых регионах создают организационно-экономические механизмы передачи, возвращения, в том числе на возмездной основе, земель сельскохозяйственного назначения в государственную собственность субъекта РФ или муниципального образования. Пионером здесь стала Белгородская область. Постановлением правительства области одним из основных субъектов регулирования земельных отношений в регионе становится государственный оператор, ведающий вопросами перераспределения земельных участков и долей в общей собственности. Основополагающими принципами принятого постановления являются обеспечение гарантированного, долгосрочного землепользования для сельскохозяйственных товаропроизводителей; создание стабильной основы для реализации на территории области приоритетного национального проекта по развитию АПК.
Земельные ресурсы, находящиеся в государственной собственности Белгородской области, формируются из следующих трех источников.
1. Земельные участки и доли в праве общей собственности на земельные участки, приобретенные в результате гражданско-правовых сделок (выкупленные в государственную собственность, переданные безвозмездно, изъятые по судебным решениям, перешедшие в государственную собственность по иным законным основаниям).
2. Земельные участки, выделенные в счет невостребованных земельных долей.
3. Земельные участки, входящие в фонд перераспределения земель, а также оформленные в порядке разграничения государственной собственности на федеральную и субъекта Федерации.
В государственную собственность Белгородской области к концу 2007 г. перешло более 600 тыс. га одних только сельскохозяйственных угодий. Уполномоченные органы активно проводят мероприятия по оформлению в государственную собственность земельных участков, выделяемых в счет невостребованных земельных долей, а также из фонда перераспределения земель.
Полномочия по осуществлению функций управления и распоряжения земельными участками и долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности области, были предоставлены ОАО «Белгородский земельный фонд», 100 % акций которого находятся в государственной собственности области. Эта организация должна оказывать поддержку в осуществлении операций по перераспределению земель сельскохозяйственного назначения с соблюдением законных прав и интересов собственников и землепользователей (11, с. 6).
