Денис Шевчук - Экономика недвижимости: конспект лекций
В последние годы в ряде регионов нашей страны уже накоплен определенный опыт финансирования строительства индивидуальных домов с помощью специально созданных фондов.
Например, в Белгородской области был создан фонд поддержки индивидуального жилищного строительства на селе. И именно эта область является родиной методики расчета сельскохозяйственными продуктами за полученные кредиты для возведения жилья. Подобно Белгородскому фонду, в Самаре был создан Самарский фонд. В 1996 году на ссуды этого фонда было построено 17 домов, а 1997 году – уже в 4 раза больше. В 1998 году эта цифра достигла 200 индивидуальных домов. Средства же полученные от реализации сельскохозяйственной продукции, которой рассчитываются сельские жители, направляются на кредитование новых очередников.
3. Продавцы жилья. Продавцами могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе и подрядные строительные организации и риэлтерские фирмы.
4. Государственные органы, которые
– осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с нею;
– ведут единый государственный реестр прав собственности на недвижимость.
Регистрация договора об ипотеке должна осуществляться на основании заявления залогодателя. На рис. 6.3 представлена схема, иллюстрирующая порядок государственной регистрации ипотеки.
Рис. 6.3. Порядок государственной регистрации ипотеки
Расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеки возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное (Шевчук Д.А. Кредиты физическим лицам. – М.: АСТ: Астрель, 2008).
Орган, на котором лежит ответственность регистрации ипотеки, обязан возместить заинтересованному лицу убытки, причиненные своими незаконными действиями или бездействием, в том числе, например, необоснованным отказом в государственной регистрации ипотеки, задержкой в государственной регистрации ипотеки сверх установленного срока, государственной регистрацией с нарушением требований, предъявляемых законодательством РФ к содержанию регистрационной записи, или с иными ошибками, неправомерным погашением регистрационной записи.
5. Страховые компании. Это могут быть как государственные (муниципальные) компании, так и лицензированные страховые компании, которые осуществляют страхование заложенной недвижимости, а также при необходимости жизни и трудоспособности залогодателя.
6. Оценщики. К ним относятся как независимые оценщики, так и оценочные агентства, которые производят профессиональную оценку, сданного под залог недвижимого имущества.
7. Ипотечные агентства. Данные учреждения обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг. Основные задачи Агентства:
– привлечение новых источников частного капитала в сферу ипотечного жилищного кредитования;
– формирование ликвидного вторичного рынка ипотечных кредитов.
За счет собственного капитала и заемных средств Агентство выкупает у коммерческих банков дебиторскую задолженность по договорам ипотеки, поддерживая ликвидность банков и повышая привлекательность ипотечного кредитования (Шевчук Д.А. Банковские операции. Принципы. Контроль. Доходность. Риски. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007).
Ипотечные агентства в нашей стране еще не получили полноценного развития.
В качестве примера можно привести Москву, где основным оператором Московской ипотечной программы является специально созданное Московское ипотечное агентство (МИА). К функциям МИА относятся:
– разработка и внедрение единых ипотечных стандартов и технологий, соблюдение которых является обязательным условием для выкупа кредитов у квалифицированных МИА кредиторов;
– выкуп у квалифицированных МИА кредиторов ипотечных кредитов, соответствующих стандартам МИА;
– привлечение средств инвесторов путем выпуска и размещения ценных бумаг, обеспеченных собственными активами, а также поручительствами Правительства Москвы.
Если ипотечное кредитование осуществляется через Фонд, то агентство создается при его участии и представляет местные власти, а также действует от имени и по поручительству Фонда на основании договора агентирования.
8. Поручители-физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам. В случае, если, ипотечное кредитование ведется через Фонд, поручитель заключает договор поручительства с этим Фондом. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств и обеспечивает тем самым устойчивость и непрерывность процесса финансирования.
6.3. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
В странах Евросоюза до 80 % всех кредитов выдается под залог недвижимости, что свидетельствует о развитости экономики. Сроки кредитования достаточно продолжительны (достигают до 40 лет). Кредитные проценты меняются под воздействием макроэкономических процессов. В основе ипотеки находится государственная система оценки и дальнейшей переоценки недвижимости. Кадастровая (нормативная) оценка служит основанием для исчисления налога на недвижимость и служит объективной мерой величины ипотечного кредита. В случае неуплаты кредита, ипотечный банк имеет возможность принудительной продажи заложенной недвижимости. Как правило, для ипотечного кредитования банки привлекают сторонние средства через размещение на фондовом рынке собственных ценных бумаг – ипотечных облигаций, которые весьма надежны.
В настоящее время выделяется две схемы ипотечного кредитования:
– двухуровневая («американская модель»), опирающаяся на вторичный рынок закладных. Сущность модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, т. е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат, по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи (подробнее см. Шевчук Д.А. Банковские операции. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007).
В США ставки по ипотечным ценным бумагам лишь незначительно выше ставок по государственным ценным бумагам, что объясняется уверенностью инвесторов в том, что в случае массового дефолта заемщиков государство окажет необходимую финансовую помощь ипотечным агентствам для погашения ими своих обязательств. Поддержка государства дет возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, таким, как, пенсионные фонды, а следовательно, обеспечивает переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.
– одноуровневая («немецкая модель»). Это автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» – Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. Здесь вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50 % ее стоимости) в течение длительного периода, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для осуществления уставной деятельности, т. е. на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку построенных квартир.
