Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)
В рамках проекта на основе передовых IT-технологий будет создана интегрированная интернет-площадка с элементами конкурсного отбора проектов и моделированием финансовых показателей и планов продаж, что станет эффективным инструментом в помощь застройщикам. Сотрудничество с региональными застройщиками будет начинаться с тщательной проверки: от репутации будущей компании-заемщика до планируемого формата застройки на соответствие категории доступного жилья. НАМИКС будет выступать своеобразным гарантом качества работы строительных организаций, присваивать им некие квалификационные характеристики. В этом случае у банков будет больше уверенности в работе с аккредитованными компаниями. После этого «МУЛЬТИБРОКЕР» подберет компании оптимального поставщика кредитных средств, сопроводит сделку, осуществит контроль за расходованием средств, а также в случае необходимости привлечет дополнительные средства для застройщика. На всех этапах сотрудничества «МУЛЬТИБРОКЕР» будет всесторонне гарантировать банку-кредитору выполнение обязательств со стороны застройщика. Договоренности о развитии ипотеки в малоэтажном строительстве и реализации совместных проектов уже достигнуты с рядом крупных ипотечных компаний.
Вопрос реализации
Все выше сказанное отнюдь не означает, что во всех российских регионах ситуация развивается одинаково негативно. Так, например, в Самарской области основная работа по ипотечному кредитованию малоэтажного строительства осуществляется Самарским областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе. Он работает с 1996 г. и выдает ипотечный кредит всем категориям граждан, живущих на селе: работникам культуры, медицины, образования, ЖКХ или коммерческих структур. Платежеспособность заемщиков определяется на месте с помощью районного представителя фонда. Если человек имеет постоянную работу на селе, а в собственности земельный участок или жилье, которое можно заложить в ипотеку, он получает в фонде ипотечный кредит. Подобной льготной программы нет практически ни в одном субъекте РФ.
Есть также пилотный проект комплексного жилищного строительства в рамках реализации на Дону одного из направлений нацпроекта «Развитие АПК» – «Обеспечение жильем молодых специалистов на селе». В 2006 г. были отобраны 11 поселений. Всего в области до конца 2007 г. было построено 208 малоэтажных домов общей площадью свыше 17 тыс. кв. м. Даже без учета затрат на коммуникации, которые покрываются из областного и федерального бюджета, такой дом стоил около 1,2 млн рублей. Однако благодаря участию района в нацпроекте «Развитие АПК» до 70 % расходов опять же субсидируются из бюджета. На остальную сумму молодые специалисты получают кредит.
В Челябинской области разрабатывают механизм, позволяющий предприятиям удерживать специалистов за счет предоставления жилья, так называемую корпоративную ипотеку. Механизм обеспечит взаимодействие банков, АИЖК, муниципальных властей и откроет рынок новым ценным бумагам. Муниципальные власти будут предоставлять участки земли рядом с предприятием, а оно, в свою очередь, – снижать себестоимость строительства. Новые ценные бумаги будут даже более надежны для банков: платежеспособность предприятий в любом случае выше, чем физических лиц. Владельцами жилья по новым закладным будут предприятия.
На сегодняшний день основной объем ипотечных сделок (порядка 80 %) приходится на квартирные кредиты. На загородную ипотеку (дома и земельные участки) приходится пока не более 5-10 % кредитов. Несколько лет назад банки предлагали ипотечные программы только на покупку готовых домов, а на приобретение земли, где еще ничего не построено, получить кредит было почти нереально. Однако ситуация меняется. Если в начале 2005 г. в сегменте кредитования малоэтажного строительства работало всего 16 банков, то к концу 2006 г. их было уже 37. Растет и количество предлагаемых программ кредитования загородной недвижимости: в 2007 г. их число «перевалило» за 200 против 73 в начале 2006 г. Кроме того, АИЖК намерено разработать программу для строительства индивидуальных домов под залог земельных участков. Она будет учитывать рост залоговой стоимости участка в процессе возведения дома. Кредитный лимит будет расти с ростом объема прав, закрепленных за участком. Сейчас из-за большого объема трудозатрат кредитора такие продукты банки предлагают только юридическим лицам, выигрывая на объемах кредитования. АИЖК планирует сделать этот продукт доступным для граждан.
Сегодня благодаря нацпроекту банки России научились выдавать ипотечные кредиты, и их можно выдавать много, если будет долгосрочный капитал. При этом в условиях отсутствия длинных денег банки будут вынуждены перейти от практики предоставления ипотечных кредитов с фиксированной ставкой, погашаемых равными платежами, к кредитам с плавающей ставкой. Процент по таким кредитам периодически пересматривается в соответствии с ростом инфляции и другими негативными факторами и, по прогнозам АИЖК, платежи по ним для заемщиков ежегодно будут увеличиваться на 5-10 % по сравнению с суммами, выплаченными в предыдущем году. Однако следует помнить, что в России уже началась компания по принудительному взысканию просроченных платежей по ипотечным кредитам, выданным в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Только в Алтайском крае, лидировавшем по объему выданных ссуд, удовлетворено более 100 исков о взыскании и наложении ареста на имущество 12 должников. Их жилье может быть реализовано на аукционах, а сами заемщики – выселены без предоставления жилплощади. Статистикой невозвратов по загородной ипотеке АИЖК, к сожалению, не располагает.
Эпилог
У российской ипотеки прочная основа
Книга, которую вы сейчас прочитали, – хороший повод задуматься о будущем ипотечного кредитования в России. Юбилей – в данном случае десятилетие российской ипотеки – сам по себе является неким рубежом, поводом для подведения промежуточных итогов. Кроме того, так получилось, что этот год – особенный как для финансовой системы страны в целом, так и для рынка ипотечного кредитования – одной из составляющих этой системы.
Вероятно, еще в течение длительного времени мы, говоря о процессах, происходящих в сфере ипотеки, будем уточнять: «до 2008 г.» или «после 2008 г.».
Итак, обозначу основные моменты.
До 2008 г. система ипотечного кредитования была практически безрисковой для кредиторов. Основанием тому послужил существенный рост цен на жилье, объективно обусловленный как ростом платежеспособности населения, так и дисбалансом спроса и предложения. Заемщики, взявшие ипотечный кредит более года назад, в настоящее время имеют надежный залог, порой в разы превышающий размер их кредита. Даже теоретически невозможно представить себе падение рынка, которое обесценило бы недвижимость, приобретенную до 2006 г.
Можно сказать, что сам рынок недвижимости обеспечил десять «тучных лет» для становления и развития ипотечного кредитования в нашей стране, и почти все участники рынка смогли эффективно воспользоваться этим благоприятным временем.
В итоге к 2008 г. значительно укрепился состав участников ипотечной сделки: инвесторов, застройщиков, кредиторов, страховщиков, брокеров. Ипотека, находящаяся на стыке интересов участников рынка недвижимости и финансов, заработала как слаженный механизм. Огромную роль в этом сыграли наши законодатели, создавшие в 1998 г. фактически с нуля юридическую основу для совершения сделок ипотечного кредитования – закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». От принятия этого закона и ведется отсчет существования ипотеки в современной России.
Многие люди, которые способствовали созданию современной системы кредитования населения, поделились опытом своей работы на страницах этой книги. У каждого бизнеса свой путь, но среди авторов вы увидели тех, кто прокладывал и прокладывает свою дорогу, договариваясь с партнерами о маршрутизации бизнес-процессов и усиливая тем самым в пути позиции друг друга.
Наконец, следует отметить, что за десятилетие ипотека, по сути, сформировала новый потребительский рынок. Потребитель ипотечных услуг стал за эти годы более требовательным, вырос уровень финансовой грамотности населения, ипотека стала привычным явлением в нашей жизни.
Все то, что было сделано за десятилетие, стало прочным основанием для дальнейшего развития ипотечного бизнеса в России. Безусловно, после 2008 г. этот бизнес станет более сложным, но и более вдумчивым. При этом рынок жилья по-прежнему далек от насыщения, и превышение предложения по сравнению со спросом, наступит еще очень не скоро. Это дает возможность инвесторам, застройщикам, кредиторам, брокерам строить масштабный серьезный бизнес, который прослужит десятилетиями, создавая немалые капиталы собственникам. Главным вопросом по-прежнему будет система оценки рисков кредитора, основанная на принятии обязательств обратного выкупа ипотечными брокерами. Именно этот тренд, полагаю, станет одним из определяющих в ближайшее время.
