Борис Чуб - Система инвестиционных взаимоотношений в регионе на примере республики Татарстан
Под расходами на обслуживание долга понимаются платежи о погашению ипотечных кредитов.
При составлении реконструированного отчета о доходах не учитываются:
* расходы, связанные с бизнесом;
* бухгалтерская амортизация;
* подоходные налоги владельца;
* капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости.
Капитализация будущих доходов
Для капитализации будущих доходов применяются два метода:
* метод прямой капитализации;
* метод капитализации по норме отдачи.
Метод прямой капитализации
Метод прямой капитализации переводит величину годового дохода в показатель стоимости недвижимости, при этом стоимость (V) определяется путем деления дохода (I) на коэффициент капитализации (R):
.
Метод прямой капитализации не производит раздельного учета возврата капитала и дохода на капитал, потому что он не учитывает предположений инвестора относительно отдачи, предполагаемого срока владения недвижимостью, планируемой модели поступления доходов и величины начальных инвестиций. Кроме того, практически всегда прямая капитализация оценивает полное право собственности.
Для прямой капитализации можно использовать потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, чистый операционный доход, доход на собственный капитал, доход по заемным средствам, доход от земли или доход от зданий. Соответственно при этом используют общий коэффициент капитализации, коэффициент капитализации собственного капитала, коэффициент капитализации для заемных средств, коэффициент капитализации для земли и для задний.
Определение стоимости объекта на базе общего коэффициента капитализации (R0) выполняется по формуле:
,
где
NOI - чистый операционный доход.
Для определения общего коэффициента капитализации применяют следующие методики:
* анализ сравнительных продаж;
* анализ коэффициентов расходов и доходов;
* техника инвестиционной группы;
* анализ коэффициента покрытия долга.
Анализ сравнительных продаж является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж. При этом важно, чтобы способы оценки дохода для объектов сравнения совпадали со способом, примененным к объекту оценки, т.е. выполнялись следующие условия:
* доход и затраты должны определяться на одном базисе;
* прогнозируемые налоги и цены повторных продаж должны совпадать;
* должны совпадать условия финансирования и условия рынка;
* должно совпадать наилучшее и наиболее эффективное использование.
Окончательное значение общего коэффициента капитализации определяется методами статистической обработки полученных значений.
Анализ коэффициентов расходов и доходов применяется в случаях, когда полная информация об объектах сравнения недоступна, но есть данные о действительном валовом доходе и операционных расходах. В этом случае общий коэффициент капитализации определяется на основе коэффициента действительного валового дохода (EGIM - отношение цены продажи к действительному валовому доходу) и коэффициента операционных расходов (OER отношение операционных расходов к действительному валовому доходу):
.
Техника инвестиционной группы основана на предположении, что при наличии в объекте недвижимости нескольких интересов общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов.
Для случая, когда рассматриваются финансовые составляющие интереса в объекте недвижимости (собственный и заемный капитал), коэффициент капитализации заемного капитала, или ипотечная постоянная, (Rm) определяется по формуле:
,
где
DS - годовой платеж по обслуживанию долга;
ML - сумма ипотечного кредита.
Коэффициент капитализации заемного капитала есть функция нормы процента, частоты выплат и срока кредита (имеется в виду самоамортизирующийся кредит) и является суммой нормы процента и коэффициента фонда возмещения.
Коэффициент капитализации собственного капитала (Re) определяется по формуле:
,
где
PTCF - денежный поток до уплаты налогов;
ЕI - сумма собственного капитала.
Общий коэффициент капитализации, удовлетворяющий и владельцев собственного капитала, и кредиторов, является средневзвешенной величиной, учитывающей процентное соотношение собственного и заемного капитала в стоимости собственности:
,
где
М - доля заемных средств в стоимости (доля заемного капитала).
Для случая, когда рассматриваются физические составляющие интереса в объекте недвижимости (земля и здания), если известны коэффициенты капитализации для земли (RL) и для зданий (Rb), а также если можно определить доли стоимости-земли (L) и зданий (В) в общей стоимости объекта, общий коэффициент j капитализации рассчитывается следующим образом:
.
Общий коэффициент капитализации, определяемый с учетом требуемого покрытия долга, рассчитывается по формуле:
,
где
DCR - коэффициент покрытия долга, определяемый по формуле:
.
Техника остатка
Сущность техники остатка заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна.
Для применения техники остатка необходимо выполнить следующую последовательность действий:
* определить часть годового дохода, приходящуюся на компоненту с известной стоимостью путем умножения этой стоимости на соответствующий компоненте коэффициент капитализации;
* определить сумму годового дохода, приходящуюся на компоненту с неизвестной стоимостью путем вычитания из общей величины годового дохода суммы, приходящейся на известную компоненту;
* определить стоимость неизвестной компоненты объекта путем деления приходящегося на нее дохода на соответствующий коэффициент капитализации;
* определить стоимость объекта путем сложения стоимости известной и полученной стоимости неизвестной компоненты.
В методе прямой капитализации в первую очередь применяется техника остатка для физических компонентов (земли и зданий), и техника остатка для финансовых компонентов.
Применение техники остатка для зданий предполагает, что стоимость участка земли можно оценить достаточно точно. Кроме этого должны быть известны чистый операционный доход и коэффициенты капитализации для земли и для зданий.
При наличии необходимой информации этот метод можно применять для оценки недвижимости, имеющей значительный износ. Кроме того техника остатка для зданий прямо измеряет вклад здания в стоимость, что может определить экономическую целесообразность модернизации или ликвидации здания.
Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания можно определить достаточно точно. Технику в основном применяют в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли, определяя стоимость здания как стоимость строительства нового здания. Техника может быть полезна в случаях, если нет достоверных данных о продажах земли. В случае, если стоимость постройки нового здания не соответствует вкладу в общую стоимость объекта, данный метод применять нельзя.
Применение техники остатка для собственного капитала предполагает возможность определения срока ипотечного кредита и размер годового платежа на обслуживание долга. Техника применяется главным образом для оценки полного права собственности заново сооружаемого объекта.
Техника остатка для заемного капитала подразумевает, что стоимость собственного капитала известна, а стоимость заемного капитала - нет.
Капитализация по норме отдачи
Капитализация по норме отдачи переводит будущие выгоды в настоящую стоимость двумя способами:
* методом дисконтирования каждого денежного потока соответствующей нормой отдачи;
* методом капитализации дохода общим коэффициентом капитализации, учитывающим характер поступающих доходов, изменение стоимости объекта недвижимости и ожидаемую норму отдачи.
Метод дисконтирования денежных потоков применим к денежным потокам любого вида и является универсальным. Настоящая стоимость будущих выгод от владения недвижимостью (PV) определяется из выражения:
,
где
Ct - денежный поток периода t;
it - норма дисконтирования периода t.
Для определения нормы дисконтирования применяются следующие методы:
* метод кумулятивного построения;
* метод сравнения альтернативных инвестиций;
* метод сравнения продаж;
* метод мониторинга рыночных данных.
Метод кумулятивного построения заключается в суммировании величин, отражающих степень риска данного проекта. Общая структура построения имеет следующий вид:
